当社独自の調査による東京主要7区平均は、空室率6.58%、募集賃料27,556円/坪となります。
【東京主要7区 空室率・募集賃料推移】
空室率
| 2020.12 | 2021.1 | 2021.2 | 2021.3 | 2021.4 | 2021.5 | 2021.6 | 2021.7 | 2021.8 | 2021.9 | 2021.10 | 2021.11 | 2021.12 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 3.01% | 3.34% | 3.34% | 3.57% | 3.80% | 3.89% | 4.49% | 4.32% | 4.33% | 4.39% | 4.52% | 4.54% | 4.51% | -0.03 | 1.50 |
| 中央区 | 3.72% | 3.89% | 4.23% | 4.38% | 4.72% | 4.85% | 5.02% | 5.06% | 5.18% | 5.33% | 5.26% | 5.78% | 5.62% | -0.16 | 1.90 |
| 港区 | 6.13% | 6.77% | 7.46% | 7.96% | 8.23% | 8.13% | 8.35% | 8.74% | 8.44% | 8.57% | 8.97% | 8.83% | 8.82% | -0.01 | 2.69 |
| 新宿区 | 4.05% | 4.30% | 5.53% | 5.93% | 5.47% | 6.30% | 6.40% | 6.36% | 6.21% | 6.15% | 6.98% | 6.70% | 6.72% | 0.02 | 2.67 |
| 渋谷区 | 3.54% | 4.06% | 3.94% | 4.87% | 5.83% | 6.53% | 6.57% | 6.50% | 6.25% | 6.12% | 6.25% | 4.67% | 4.49% | -0.18 | 0.95 |
| 主要5区 | 4.34% | 4.75% | 5.17% | 5.56% | 5.79% | 5.94% | 6.25% | 6.33% | 6.21% | 6.28% | 6.55% | 6.45% | 6.40% | -0.05 | 2.06 |
| 品川区 | 4.05% | 4.46% | 4.96% | 5.25% | 5.93% | 5.95% | 5.48% | 5.34% | 5.57% | 5.26% | 6.57% | 5.98% | 5.82% | -0.16 | 1.77 |
| 江東区 | 5.61% | 6.04% | 5.83% | 6.77% | 7.09% | 7.59% | 7.60% | 8.07% | 9.68% | 9.88% | 9.71% | 9.93% | 9.56% | -0.37 | 3.95 |
| 主要7区 | 4.40% | 4.82% | 5.20% | 5.61% | 5.89% | 6.06% | 6.27% | 6.36% | 6.40% | 6.45% | 6.78% | 6.66% | 6.58% | -0.08 | 2.18 |
平均募集賃料
| 2020.12 | 2021.1 | 2021.2 | 2021.3 | 2021.4 | 2021.5 | 2021.6 | 2021.7 | 2021.8 | 2021.9 | 2021.10 | 2021.11 | 2021.12 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | ¥37,607 | ¥37,698 | ¥37,053 | ¥36,491 | ¥35,265 | ¥35,275 | ¥36,398 | ¥36,355 | ¥36,691 | ¥36,741 | ¥36,592 | ¥36,606 | ¥36,493 | -113 | -1,114 |
| 中央区 | ¥26,012 | ¥26,034 | ¥26,068 | ¥25,924 | ¥25,169 | ¥24,515 | ¥24,547 | ¥24,278 | ¥25,611 | ¥25,495 | ¥24,864 | ¥24,736 | ¥24,812 | 76 | -1,200 |
| 港区 | ¥31,827 | ¥32,806 | ¥31,497 | ¥31,629 | ¥30,608 | ¥29,966 | ¥30,277 | ¥30,197 | ¥29,470 | ¥29,546 | ¥29,113 | ¥28,648 | ¥28,410 | -238 | -3,417 |
| 新宿区 | ¥29,862 | ¥29,952 | ¥29,578 | ¥29,517 | ¥29,639 | ¥28,975 | ¥28,791 | ¥27,934 | ¥27,818 | ¥27,587 | ¥27,311 | ¥27,345 | ¥27,089 | -256 | -2,773 |
| 渋谷区 | ¥31,530 | ¥30,190 | ¥32,838 | ¥33,980 | ¥35,076 | ¥34,061 | ¥33,311 | ¥33,925 | ¥34,461 | ¥33,534 | ¥33,435 | ¥29,783 | ¥29,274 | -509 | -2,256 |
| 主要5区 | ¥31,929 | ¥32,438 | ¥31,653 | ¥31,761 | ¥30,945 | ¥30,426 | ¥30,903 | ¥30,730 | ¥30,584 | ¥30,603 | ¥30,231 | ¥29,809 | ¥29,647 | -162 | -2,282 |
| 品川区 | ¥23,139 | ¥23,070 | ¥23,964 | ¥24,267 | ¥23,012 | ¥23,248 | ¥21,821 | ¥21,344 | ¥21,755 | ¥21,677 | ¥21,819 | ¥21,191 | ¥21,025 | -166 | -2,114 |
| 江東区 | ¥16,443 | ¥16,264 | ¥16,218 | ¥16,159 | ¥16,123 | ¥16,138 | ¥16,274 | ¥16,308 | ¥17,162 | ¥17,113 | ¥17,055 | ¥17,064 | ¥16,986 | -78 | 543 |
| 主要7区 | ¥29,699 | ¥30,237 | ¥29,603 | ¥29,680 | ¥28,885 | ¥28,311 | ¥28,789 | ¥28,620 | ¥28,218 | ¥28,329 | ¥28,028 | ¥27,699 | ¥27,556 | -143 | -2,143 |
主要区の空室率および募集賃料
2021年12月末日時点の東京主要7区の平均空室率は6.58％(前月比：-0.08％)、主要5区の平均空室率は6.40％(前月比：-0.05％)となりました。平均募集賃料については、東京主要7区では27,556円/坪(前月比：-143円/坪)、主要5区では29,647円/坪(前月比:-162円/坪)の結果となりました。
区ごとの動向
渋谷区では、渋谷駅周辺ビルや原宿エリアの大型ビルにて募集終了した影響により平均空室率は、4.49%(前月比-0.18％)となり下落の結果となりました。渋谷ヒカリエは、ディー・エヌ・エーの退去等により、2021年春頃より約5,400坪・8フロアで募集を開始しておりましたが、約8ヵ月程で全フロアが募集終了となりました。品川区では、大崎駅周辺エリアの大型ビルのフロアが募集終了となり、平均空室率は5.82%(前月比-0.16％)となり下落の結果となりました。
オフィスマーケット動向
平均空室率は新宿区で微増の上昇となりましたが、その他6区では下落の結果となり、2021年下期から続いていた空室率の上昇鈍化傾向から下落にシフトする結果となりました。平均募集賃料につきましては、中央区のみ上昇となり、その他6区では、下落の結果となりました。
コロナ禍においてオフィスマーケットに与える影響の大きな要因として大手企業のオフィス面積削減が挙げられますが、LIXILが江東区にある本社を売却し、オフィス面積を大幅に削減して賃貸オフィスビルに移転することを発表したこと等から、引き続きこの傾向は継続することが予想されます。一方で、コロナ禍での空室率上昇や賃料下落を好機と捉えた勢いのあるIT関連企業を中心とした新興企業が、DX化の需要を追い風にオフィス面積を拡大するなど、中小規模のオフィス拡大ニーズの増加が顕著に見受けられます。
上記を踏まえ、2022年の新規オフィス供給量が例年と比べ少ないことを考え合わせると、オフィスマーケットが大きく 崩れることは想定しづらい状況です。但し、オミクロン株・感染拡大の猛威が日ごとに増しており、不確実性は拭えないものと思われます。
当社では、今後とも継続的に定点調査を行い、集計結果をご案内して参ります。集計の前提は、次の通りとなります。
【調査対象ビル】
■1,042棟 2021年12月末時点
調査対象ビルは当社社内データに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としております。
但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しております。
【空室率】
■空室率の計算は、対象建物における募集面積を貸付有効面積で除しています。
■募集面積は、2021年12月末日時点で募集している区画を対象としております。
■貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基いております。
但し、調査結果が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率(貸付有効面積/延床面積)を適用し集計致しました。
【平均募集賃料】
■募集賃料の計算は、2021年12月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しております。
■調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡
