※2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。
潜在空室率
・主要5区の潜在空室率：3.35％ 前月比：-0.10pt
・主要7区の潜在空室率：3.65％ 前月比：-0.04pt
・港区の潜在空室率は4年8ヶ月ぶりに5%を切った。
平均募集賃料
・主要5区の平均募集賃料：31,976円/坪 前月比：+436円/坪
・主要7区の平均募集賃料：28,862円/坪 前月比：+219円/坪
主要エリアの動向
・丸の内・大手町・有楽町・内幸町エリアの平均募集賃料は、エリア毎のデータ集計を開始した2014年10月以降で初めて50,000円/坪を超えた。
・豊洲・晴海エリアの潜在空室率は2022年7月の15.97%をピークに低下傾向となっているが、直近では豊洲にて大型フロアの募集が開始された影響もあり前月比で0.43pt上昇した。
その他トピック
・主要13エリアの潜在空室率を2024年4月末時点と2025年4月末時点で比較すると、六本木・赤坂エリアを除き低下している。
・新橋・虎ノ門・汐留エリアが最も低下しており、前年同月比で5.56pt低下した。
【潜在空室率および平均募集賃料】
潜在空室率は主要5区・7区共に低下傾向となっている。港区の潜在空室率は4年8ヶ月ぶりに5%を切った。
平均募集賃料は主要5区・7区共に上昇傾向となっているが、2025年1月以降、中央区は下落傾向となっている。
【潜在空室率および空室率】
潜在空室率および空室率は主要5区・7区共に低下傾向となっているが、直近ではほぼ横ばいとなった。
潜在空室率
| 2024.5 | 2024.6 | 2024.7 | 2024.8 | 2024.9 | 2024.10 | 2024.11 | 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 2.83% | 2.68% | 2.59% | 2.53% | 2.29% | 2.17% | 2.13% | 1.99% | 1.84% | 1.69% | 1.53% | 1.39% | 1.29% | -0.09 | -1.53 |
| 中央区 | 6.85% | 6.79% | 6.32% | 6.05% | 5.92% | 6.03% | 5.81% | 5.66% | 5.60% | 5.69% | 4.44% | 4.15% | 3.83% | -0.32 | -3.02 |
| 港区 | 7.55% | 6.97% | 6.84% | 7.08% | 6.86% | 6.73% | 6.50% | 6.31% | 6.38% | 5.28% | 5.34% | 5.00% | 4.86% | -0.14 | -2.69 |
| 新宿区 | 5.59% | 4.94% | 5.23% | 5.55% | 5.68% | 5.38% | 5.70% | 5.72% | 4.97% | 4.83% | 4.18% | 3.93% | 4.17% | 0.23 | -1.42 |
| 渋谷区 | 3.68% | 3.32% | 3.36% | 3.47% | 3.28% | 2.54% | 2.52% | 2.60% | 2.21% | 2.03% | 2.02% | 1.79% | 1.76% | -0.03 | -1.92 |
| 主要5区 | 5.48% | 5.11% | 5.01% | 5.11% | 4.94% | 4.78% | 4.69% | 4.56% | 4.43% | 3.97% | 3.71% | 3.45% | 3.35% | -0.10 | -2.13 |
| 品川区 | 7.25% | 7.18% | 6.75% | 6.69% | 6.55% | 5.56% | 5.40% | 4.91% | 4.73% | 4.74% | 4.60% | 4.92% | 4.97% | 0.06 | -2.27 |
| 江東区 | 6.70% | 6.52% | 5.75% | 5.59% | 5.39% | 5.86% | 5.58% | 5.42% | 5.20% | 5.64% | 5.71% | 4.90% | 5.33% | 0.44 | -1.37 |
| 主要7区 | 5.75% | 5.43% | 5.23% | 5.30% | 5.13% | 4.94% | 4.83% | 4.66% | 4.52% | 4.17% | 3.94% | 3.70% | 3.65% | -0.04 | -2.09 |
空室率
| 2024.5 | 2024.6 | 2024.7 | 2024.8 | 2024.9 | 2024.10 | 2024.11 | 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 1.21% | 1.20% | 1.29% | 1.21% | 1.13% | 1.09% | 1.01% | 0.89% | 0.76% | 0.53% | 0.45% | 0.46% | 0.46% | -0.01 | -0.75 |
| 中央区 | 4.32% | 4.20% | 4.11% | 4.35% | 4.05% | 4.30% | 4.11% | 3.91% | 3.74% | 3.80% | 3.15% | 2.92% | 2.73% | -0.19 | -1.58 |
| 港区 | 3.31% | 2.95% | 3.24% | 2.88% | 3.20% | 2.97% | 2.70% | 2.64% | 2.53% | 2.67% | 2.51% | 1.96% | 1.79% | -0.17 | -1.52 |
| 新宿区 | 3.35% | 2.55% | 2.69% | 2.68% | 2.67% | 2.18% | 2.52% | 2.53% | 2.36% | 1.93% | 1.69% | 2.12% | 2.18% | 0.06 | -1.17 |
| 渋谷区 | 1.27% | 0.88% | 1.03% | 0.82% | 0.87% | 0.86% | 0.72% | 0.58% | 0.64% | 0.64% | 0.54% | 0.54% | 0.43% | -0.11 | -0.84 |
| 主要5区 | 2.66% | 2.39% | 2.54% | 2.42% | 2.46% | 2.35% | 2.23% | 2.14% | 2.02% | 1.97% | 1.76% | 1.60% | 1.52% | -0.08 | -1.14 |
| 品川区 | 4.91% | 4.91% | 4.44% | 5.20% | 5.08% | 4.83% | 4.47% | 4.11% | 4.00% | 3.63% | 3.42% | 3.15% | 3.64% | 0.49 | -1.27 |
| 江東区 | 4.55% | 4.32% | 3.51% | 3.62% | 3.60% | 3.60% | 3.20% | 2.94% | 2.96% | 2.78% | 2.82% | 2.41% | 2.38% | -0.03 | -2.17 |
| 主要7区 | 3.03% | 2.79% | 2.80% | 2.78% | 2.81% | 2.69% | 2.52% | 2.39% | 2.28% | 2.19% | 2.00% | 1.94% | 1.94% | 0.01 | -1.08 |
平均募集賃料
| 2024.5 | 2024.6 | 2024.7 | 2024.8 | 2024.9 | 2024.10 | 2024.11 | 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | ¥37,992 | ¥38,448 | ¥39,300 | ¥39,827 | ¥39,927 | ¥39,935 | ¥40,166 | ¥40,011 | ¥40,227 | ¥40,057 | ¥38,329 | ¥38,824 | ¥39,654 | 830 | 1,662 |
| 中央区 | ¥21,435 | ¥21,611 | ¥21,757 | ¥21,310 | ¥21,418 | ¥22,136 | ¥22,465 | ¥22,352 | ¥21,875 | ¥21,610 | ¥21,578 | ¥22,024 | ¥21,510 | -514 | 75 |
| 港区 | ¥31,383 | ¥31,384 | ¥31,902 | ¥32,934 | ¥32,803 | ¥32,871 | ¥33,021 | ¥33,773 | ¥33,049 | ¥32,392 | ¥33,007 | ¥33,113 | ¥33,611 | 498 | 2,228 |
| 新宿区 | ¥27,781 | ¥27,895 | ¥27,726 | ¥27,877 | ¥28,106 | ¥28,645 | ¥28,667 | ¥28,613 | ¥28,882 | ¥29,179 | ¥29,799 | ¥30,339 | ¥30,781 | 443 | 3,001 |
| 渋谷区 | ¥30,336 | ¥31,905 | ¥31,968 | ¥31,106 | ¥30,796 | ¥30,212 | ¥30,016 | ¥32,164 | ¥32,094 | ¥32,111 | ¥32,581 | ¥32,735 | ¥34,415 | 1,680 | 4,078 |
| 主要5区 | ¥30,133 | ¥30,280 | ¥30,733 | ¥31,235 | ¥31,097 | ¥31,214 | ¥31,364 | ¥31,738 | ¥31,374 | ¥30,721 | ¥31,370 | ¥31,540 | ¥31,976 | 436 | 1,842 |
| 品川区 | ¥20,006 | ¥20,051 | ¥19,555 | ¥19,052 | ¥19,186 | ¥19,489 | ¥20,099 | ¥20,064 | ¥19,758 | ¥19,115 | ¥19,422 | ¥20,560 | ¥20,460 | -100 | 454 |
| 江東区 | ¥16,538 | ¥16,463 | ¥16,531 | ¥16,538 | ¥16,062 | ¥16,154 | ¥15,938 | ¥15,845 | ¥16,332 | ¥16,419 | ¥16,454 | ¥16,546 | ¥17,012 | 466 | 474 |
| 主要7区 | ¥27,894 | ¥27,826 | ¥28,265 | ¥28,572 | ¥28,464 | ¥28,636 | ¥28,883 | ¥29,250 | ¥28,953 | ¥28,119 | ¥28,507 | ¥28,643 | ¥28,862 | 219 | 967 |
千代田・中央区エリアのマーケット動向
丸の内・大手町・有楽町・内幸町エリアの平均募集賃料は、エリア毎のデータ集計を開始した2014年10月以降で初めて50,000円/坪を超えた。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 丸の内・大手町・有楽町・内幸町 | 78 | 33 | 約10.09千坪 | 1.00% | ￥50,300 |
| 神田・秋葉原・御茶ノ水駅周辺 | 39 | 5 | 約1.42千坪 | 0.73% | ￥31,689 |
| 八重洲・京橋・日本橋 | 45 | 9 | 約3.54千坪 | 1.24% | ￥43,344 |
| 日本橋本町・室町・本石町 | 22 | 2 | 約0.60千坪 | 0.54% | ￥16,000 |
| 銀座 | 18 | 5 | 約0.69千坪 | 0.83% | ￥30,968 |
| 総計 | 202 | 54 | 約16.33千坪 | 0.97% | ￥46,046 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025年6月 | （仮称）東日本銀行本店ビル建替プロジェクト | 東京都中央区日本橋３丁目 | 215 | 約3.49千坪 |
| 2025年6月 | 八重洲ダイビル | 東京都中央区京橋１丁目 | 387 | 約6.86千坪 |
| 2025年6月 | 第一生命京橋キノテラス | 東京都中央区京橋２丁目 | 255 | 約4.88千坪 |
| 2026年1月 | WORK VILLA YAESU | 東京都中央区京橋１丁目 | 262 | 約4.08千坪 |
| 2026年2月 | TOFROM YAESU TOWER | 東京都中央区八重洲１丁目 | 761 | 約68.06千坪 |
| 2026年7月 | 大手町ゲートビルディング | 東京都千代田区内神田１丁目 | 627 | 約25.79千坪 |
| 2026年9月 | 日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業新築工事（Ｃ街区） | 東京都中央区日本橋１丁目 | 1,370 | 約113.14千坪 |
| 2026年11月 | （仮称）野村不動産日本橋本町ビル建替計画 | 東京都中央区日本橋本町２丁目 | 511 | 約10.62千坪 |
| 2026年12月 | 日本橋本町三井ビルディング ＆forest | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | 357 | 約8.40千坪 |
| 2028年3月 | TOKYO TORCH Torch Tower（B棟） | 東京都千代田区大手町２丁目 | 2,000 | 約167.28千坪 |
| 総計 | 約412.61千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 関西電力 | 電気・ガス・熱供給・水道業 | グラントウキョウサウスタワー | 2007 | - | 540 |
| 山陰合同銀行 | 金融業，保険業 | 東京日本橋タワー | 2015 | 248 | 264 |
港区・品川区エリアのマーケット動向
品川駅周辺エリアの平均募集賃料は3年8ヶ月ぶりに30,000円/坪を超えた。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 芝・三田・田町・浜松町 | 93 | 33 | 約33.87千坪 | 5.22% | ￥31,763 |
| 新橋・虎ノ門・汐留 | 82 | 36 | 約22.51千坪 | 3.32% | ￥34,405 |
| 品川駅周辺 | 35 | 16 | 約13.99千坪 | 4.44% | ￥30,695 |
| 六本木・赤坂 | 67 | 31 | 約33.42千坪 | 5.65% | ￥37,477 |
| 大崎駅周辺 | 42 | 12 | 約9.61千坪 | 2.89% | ￥26,478 |
| 総計 | 319 | 128 | 約113.40千坪 | 4.42% | ￥33,401 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025年7月 | 御成門ビル建替計画 | 東京都港区新橋６丁目 | 293 | 約7.40千坪 |
| 2025年8月 | ミタマチテラス | 東京都港区芝５丁目 | 584 | 約16.79千坪 |
| 2026年1月 | （仮称）住友不動産芝公園プロジェクト | 東京都港区芝２丁目 | 410 | 約11.80千坪 |
| 2026年1月 | Ave．Takanawa | 東京都港区高輪３丁目 | 297 | 約3.56千坪 |
| 2026年3月 | THE LINKPILLAR 2 | 東京都港区高輪２丁目 | 1,105 | 約63.06千坪 |
| 2027年2月 | （仮称）大崎コアプロジェクト | 東京都品川区東五反田２丁目 | 775 | 約20.95千坪 |
| 2027年3月 | 世界貿易センタービルディング本館 | 東京都港区浜松町２丁目 | 848 | 約91.05千坪 |
| 2027年9月 | 三会堂ビル | 東京都港区赤坂１丁目 | 393 | 約10.53千坪 |
| 2027年10月 | TORANOGATE（トラノゲート） | 東京都港区虎ノ門１丁目 | 855 | 約36.27千坪 |
| 2028年3月 | （仮称）赤坂二・六丁目地区開発計画（東棟） | 東京都港区赤坂２丁目 | 817 | 約50.73千坪 |
| 総計 | 約312.13千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| FLUX | 学術研究，専門・技術サービス業 | ミッドタウン・タワー | 2007 | 138 | 700 |
| HSフィールド | 不動産業，物品賃貸業 | PMO東新橋 | 2018 | - | 104 |
| J. フロント建装 | 建設業 | MOMENTO SHIODOME | 2011 | - | - |
| WDI | 金融業，保険業 | T-LITE | 2022 | 300 | 316 |
| ハートエージェンシー | 卸売業，小売業 | ミタマチテラス | 2025 | 207 | 200 |
| パルコスペースシステムズ | サービス業（他に分類されないもの） | MOMENTO SHIODOME | 2011 | - | - |
| ファナティクス・ジャパン | 卸売業，小売業 | 麻布台ヒルズ 森ＪＰタワー | 2023 | 103 | - |
| フレクト | 情報通信業 | 東京汐留ビルディング | 2005 | 200 | 233 |
| メディア工房 | 情報通信業 | 住友不動産六本木セントラルタワー | 2025 | 360 | - |
| リンカーズ | 学術研究，専門・技術サービス業 | 住友不動産東京三田ガーデンタワー | 2023 | 200 | - |
| 伊藤忠商事 | 卸売業，小売業 | 東京ワールドゲート赤坂 赤坂トラストタワー | 2024 | - | 10,000 |
渋谷駅周辺・西新宿エリア等のマーケット動向
豊洲・晴海エリアの潜在空室率は2022年7月の15.97%をピークに低下傾向となっているが、直近では豊洲にて大型フロアの募集が開始された影響もあり前月比で0.43pt上昇した。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 渋谷駅周辺 | 41 | 10 | 約3.74千坪 | 1.58% | ￥35,020 |
| 西新宿 | 50 | 36 | 約24.09千坪 | 4.63% | ￥30,405 |
| 四ツ谷・市ヶ谷・飯田橋・水道橋駅周辺 | 56 | 12 | 約5.01千坪 | 1.85% | ￥31,608 |
| 豊洲・晴海 | 37 | 18 | 約33.36千坪 | 10.43% | ￥18,501 |
| 総計 | 184 | 76 | 約66.19千坪 | 4.91% | ￥24,843 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025年6月 | 豊洲セイルパークビル（TOYOSU SAIL PARK） | 東京都江東区豊洲２丁目 | 1,275 | 約26.92千坪 |
| 2026年1月 | フロントプレイス神田神保町 | 東京都千代田区神田神保町１丁目 | 219 | 約3.79千坪 |
| 2026年8月 | （仮称）明治安田生命新宿ビル | 東京都新宿区西新宿１丁目 | 820 | 約29.31千坪 |
| 2027年6月 | 渋谷一丁目地区共同開発事業（ミタケリンクパーク） | 東京都渋谷区渋谷１丁目 | 780 | 約14.32千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 東京都渋谷区道玄坂２丁目 | 478 | 約26.35千坪 |
| 総計 | 約100.70千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| ACROVE | 学術研究，専門・技術サービス業 | 住友不動産新宿セントラルパークタワー | 2019 | 242 | 290 |
| ココナラ | 情報通信業 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 2027 | 450 | 1,400 |
主要エリアにおける潜在空室率の変化
2024年4月末時点と2025年4月末時点の潜在空室率を比較すると六本木・赤坂エリアのみ上昇（+1.84pt）した。新橋・虎ノ門・汐留エリアが最も低下（-5.56pt）した。
当社では、今後とも継続的に定点調査を行い、集計結果をご案内して参ります。集計の前提は、次の通りとなります。
【調査対象ビル】
■981棟 2025年5月末時点
調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。
【潜在空室率・空室率】
■対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。
■潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。
■空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。
■貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基いています。
※但し貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万㎡以上の場合は50％、1万㎡未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）
【平均募集賃料】
■募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。
■調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡
【留意事項】
■本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■本資料の著作権は全て三菱地所リアルエステートサービス株式会社に帰属し、当社への事前の同意なく公表又は貴社以外の第三者に開示又は提供されないものとします。
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