※2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。
潜在空室率
・主要5区の潜在空室率：2.74％ 前月比：-0.35pt
・主要7区の潜在空室率：3.20％ 前月比：-0.39pt
平均募集賃料
・主要5区の平均募集賃料：31,358円/坪 前月比：-339円/坪
・主要7区の平均募集賃料：27,852円/坪 前月比：-423円/坪
主要エリアの動向
・新橋・虎ノ門・汐留エリアにおいて「芝御成門タワー」（延床面積約7,395坪）が竣工した。都営三田線「御成門駅」から徒歩2分に位置し、オフィスや保育所（2026年4月開園予定）などが入居する複合施設となっている。
その他トピック
・オフィス移転検討・実施理由について、最多回答は引き続き「人員増・事業拡大」となり、次に 「オフィス環境改善」が続いた。また「契約更新の難航」と回答した人の割合は前回調査比で3.7pt上昇し、2022年Q2の調査開始以降で最も割合が高くなった。
【潜在空室率および平均募集賃料】
主要5区および7区の全体での潜在空室率はいずれも低下した。また平均募集賃料はいずれも2ヶ月連続で下落した。なお新宿区の平均募集賃料が前月比で大幅に上昇（+873円、+2.7％）した。坪3万円台後半で募集を開始した大型物件が複数あったことが要因。
【潜在空室率および空室率】
潜在空室率および空室率は主要5区・7区共に低下傾向にある。
主要5区の潜在空室率は2020年10月以来、4年9か月ぶりに3%を切った。
潜在空室率
| 2024.7 | 2024.8 | 2024.9 | 2024.10 | 2024.11 | 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 2.59% | 2.53% | 2.29% | 2.17% | 2.13% | 1.99% | 1.84% | 1.69% | 1.53% | 1.39% | 1.29% | 1.16% | 1.25% | 0.09 | -1.34 |
| 中央区 | 6.32% | 6.05% | 5.92% | 6.03% | 5.81% | 5.66% | 5.60% | 5.69% | 4.44% | 4.15% | 3.83% | 4.18% | 4.26% | 0.08 | -2.05 |
| 港区 | 6.84% | 7.08% | 6.86% | 6.73% | 6.50% | 6.31% | 6.38% | 5.28% | 5.34% | 5.00% | 4.86% | 4.11% | 3.36% | -0.76 | -3.49 |
| 新宿区 | 5.23% | 5.55% | 5.68% | 5.38% | 5.70% | 5.72% | 4.97% | 4.83% | 4.18% | 3.93% | 4.17% | 4.23% | 3.20% | -1.03 | -2.03 |
| 渋谷区 | 3.36% | 3.47% | 3.28% | 2.54% | 2.52% | 2.60% | 2.21% | 2.03% | 2.02% | 1.79% | 1.76% | 1.69% | 1.77% | 0.08 | -1.58 |
| 主要5区 | 5.01% | 5.11% | 4.94% | 4.78% | 4.69% | 4.56% | 4.43% | 3.97% | 3.71% | 3.45% | 3.35% | 3.09% | 2.74% | -0.35 | -2.27 |
| 品川区 | 6.75% | 6.69% | 6.55% | 5.56% | 5.40% | 4.91% | 4.73% | 4.74% | 4.60% | 4.92% | 4.97% | 4.64% | 4.27% | -0.37 | -2.48 |
| 江東区 | 5.75% | 5.59% | 5.39% | 5.86% | 5.58% | 5.42% | 5.20% | 5.64% | 5.71% | 4.90% | 5.33% | 7.69% | 6.89% | -0.81 | 1.13 |
| 主要7区 | 5.23% | 5.30% | 5.13% | 4.94% | 4.83% | 4.66% | 4.52% | 4.17% | 3.94% | 3.70% | 3.65% | 3.58% | 3.20% | -0.39 | -2.04 |
空室率
| 2024.7 | 2024.8 | 2024.9 | 2024.10 | 2024.11 | 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 1.29% | 1.21% | 1.13% | 1.09% | 1.01% | 0.89% | 0.76% | 0.53% | 0.45% | 0.46% | 0.46% | 0.37% | 0.28% | -0.09 | -1.01 |
| 中央区 | 4.11% | 4.35% | 4.05% | 4.30% | 4.11% | 3.91% | 3.74% | 3.80% | 3.15% | 2.92% | 2.73% | 2.69% | 2.74% | 0.04 | -1.38 |
| 港区 | 3.24% | 2.88% | 3.20% | 2.97% | 2.70% | 2.64% | 2.53% | 2.67% | 2.51% | 1.96% | 1.79% | 1.25% | 1.19% | -0.06 | -2.05 |
| 新宿区 | 2.69% | 2.68% | 2.67% | 2.18% | 2.52% | 2.53% | 2.36% | 1.93% | 1.69% | 2.12% | 2.18% | 2.31% | 1.46% | -0.85 | -1.23 |
| 渋谷区 | 1.03% | 0.82% | 0.87% | 0.86% | 0.72% | 0.58% | 0.64% | 0.64% | 0.54% | 0.54% | 0.43% | 0.41% | 0.58% | 0.17 | -0.45 |
| 主要5区 | 2.54% | 2.42% | 2.46% | 2.35% | 2.23% | 2.14% | 2.02% | 1.97% | 1.76% | 1.60% | 1.52% | 1.40% | 1.25% | -0.16 | -1.29 |
| 品川区 | 4.44% | 5.20% | 5.08% | 4.83% | 4.47% | 4.11% | 4.00% | 3.63% | 3.42% | 3.15% | 3.64% | 3.25% | 3.13% | -0.12 | -1.31 |
| 江東区 | 3.51% | 3.62% | 3.60% | 3.60% | 3.20% | 2.94% | 2.96% | 2.78% | 2.82% | 2.41% | 2.38% | 2.35% | 2.15% | -0.20 | -1.36 |
| 主要7区 | 2.80% | 2.78% | 2.81% | 2.69% | 2.52% | 2.39% | 2.28% | 2.19% | 2.00% | 1.94% | 1.94% | 1.80% | 1.65% | -0.16 | -1.15 |
平均募集賃料
| 2024.7 | 2024.8 | 2024.9 | 2024.10 | 2024.11 | 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | ¥39,300 | ¥39,827 | ¥39,927 | ¥39,935 | ¥40,166 | ¥40,011 | ¥40,227 | ¥40,057 | ¥38,329 | ¥38,824 | ¥39,654 | ¥40,182 | ¥40,401 | 219 | 1,101 |
| 中央区 | ¥21,757 | ¥21,310 | ¥21,418 | ¥22,136 | ¥22,465 | ¥22,352 | ¥21,875 | ¥21,610 | ¥21,578 | ¥22,024 | ¥21,510 | ¥21,627 | ¥21,759 | 132 | 2 |
| 港区 | ¥31,902 | ¥32,934 | ¥32,803 | ¥32,871 | ¥33,021 | ¥33,773 | ¥33,049 | ¥32,392 | ¥33,007 | ¥33,113 | ¥33,611 | ¥33,606 | ¥32,986 | -620 | 1,084 |
| 新宿区 | ¥27,726 | ¥27,877 | ¥28,106 | ¥28,645 | ¥28,667 | ¥28,613 | ¥28,882 | ¥29,179 | ¥29,799 | ¥30,339 | ¥30,781 | ¥31,599 | ¥32,472 | 873 | 4,746 |
| 渋谷区 | ¥31,968 | ¥31,106 | ¥30,796 | ¥30,212 | ¥30,016 | ¥32,164 | ¥32,094 | ¥32,111 | ¥32,581 | ¥32,735 | ¥34,415 | ¥33,391 | ¥33,032 | -359 | 1,064 |
| 主要5区 | ¥30,733 | ¥31,235 | ¥31,097 | ¥31,214 | ¥31,364 | ¥31,738 | ¥31,374 | ¥30,721 | ¥31,370 | ¥31,540 | ¥31,976 | ¥31,697 | ¥31,358 | -339 | 625 |
| 品川区 | ¥19,555 | ¥19,052 | ¥19,186 | ¥19,489 | ¥20,099 | ¥20,064 | ¥19,758 | ¥19,115 | ¥19,422 | ¥20,560 | ¥20,460 | ¥20,517 | ¥20,455 | -62 | 900 |
| 江東区 | ¥16,531 | ¥16,538 | ¥16,062 | ¥16,154 | ¥15,938 | ¥15,845 | ¥16,332 | ¥16,419 | ¥16,454 | ¥16,546 | ¥17,012 | ¥19,158 | ¥18,671 | -487 | 2,140 |
| 主要7区 | ¥28,265 | ¥28,572 | ¥28,464 | ¥28,636 | ¥28,883 | ¥29,250 | ¥28,953 | ¥28,119 | ¥28,507 | ¥28,643 | ¥28,862 | ¥28,275 | ¥27,852 | -423 | -413 |
千代田・中央区エリアのマーケット動向
引き続き潜在空室率は非常に低い状況。当エリアでは今後2025年中に新たな大型物件の供給予定がないことから、現在の状況がしばらく継続すると予想。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 丸の内・大手町・有楽町・内幸町 | 78 | 36 | 約12.52千坪 | 1.24% | ￥48,050 |
| 神田・秋葉原・御茶ノ水駅周辺 | 39 | 2 | 約0.18千坪 | 0.09% | ￥28,033 |
| 八重洲・京橋・日本橋 | 47 | 10 | 約3.40千坪 | 1.18% | ￥43,788 |
| 日本橋本町・室町・本石町 | 22 | 3 | 約1.03千坪 | 0.93% | ￥29,012 |
| 銀座 | 18 | 6 | 約4.59千坪 | 5.54% | ￥24,073 |
| 総計 | 204 | 57 | 約21.71千坪 | 1.29% | ￥41,120 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年2月 | TOFROM YAESU TOWER | 東京都中央区八重洲１丁目 | 761 | 約68.06千坪 |
| 2026年3月 | 日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業新築工事（Ｃ街区） | 東京都中央区日本橋１丁目 | 1,370 | 約113.14千坪 |
| 2026年5月 | WORK VILLA YAESU | 東京都中央区京橋１丁目 | 262 | 約4.08千坪 |
| 2026年7月 | 大手町ゲートビルディング | 東京都千代田区内神田１丁目 | 627 | 約25.79千坪 |
| 2026年11月 | （仮称）野村不動産日本橋本町ビル建替計画 | 東京都中央区日本橋本町２丁目 | 511 | 約10.62千坪 |
| 2026年12月 | 日本橋本町三井ビルディング ＆forest | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | 357 | 約8.40千坪 |
| 2028年3月 | TOKYO TORCH Torch Tower（B棟） | 東京都千代田区大手町２丁目 | 2,000 | 約167.28千坪 |
| 総計 | 約397.38千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| オービック | 情報通信業 | 第一生命京橋キノテラス | 2025 | - | 1,275 |
| キッセイ薬品工業 | 製造業 | 日本橋本町M-SQUARE | 2025 | - | - |
| サンワテクノス | 卸売業，小売業 | TOFROM YAESU TOWER | 2026 | 526 | 330 |
| ハーバート・スミス・フリーヒルズ外国法事務弁護士事務所 | 学術研究，専門・技術サービス業 | TOKYO TORCH 常盤橋タワー | 2021 | - | 260 |
| 東テク | 卸売業，小売業 | 日本橋本町M-SQUARE | 2025 | - | - |
港区・品川区エリアのマーケット動向
新橋・虎ノ門・汐留エリアにおいて延床面積約7,395坪の「芝御成門タワー」が竣工した。都営三田線「御成門駅」から徒歩2分に位置し、オフィスや保育所（2026年4月開園予定）等が入居する複合施設となっている。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 芝・三田・田町・浜松町 | 93 | 27 | 約25.31千坪 | 3.90% | ￥31,344 |
| 新橋・虎ノ門・汐留 | 83 | 37 | 約21.06千坪 | 3.08% | ￥34,996 |
| 品川駅周辺 | 35 | 11 | 約5.88千坪 | 1.86% | ￥30,106 |
| 六本木・赤坂 | 67 | 29 | 約19.55千坪 | 3.31% | ￥35,658 |
| 大崎駅周辺 | 42 | 10 | 約8.55千坪 | 2.57% | ￥27,135 |
| 総計 | 320 | 114 | 約80.35千坪 | 3.13% | ￥32,819 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025年8月 | ミタマチテラス | 東京都港区芝５丁目 | 584 | 約16.79千坪 |
| 2026年1月 | （仮称）住友不動産芝公園プロジェクト | 東京都港区芝２丁目 | 410 | 約11.80千坪 |
| 2026年1月 | Ave. Takanawa（アベニュー高輪） | 東京都港区高輪３丁目 | 297 | 約3.56千坪 |
| 2026年3月 | THE LINKPILLAR 2 | 東京都港区高輪２丁目 | 1,105 | 約63.06千坪 |
| 2027年2月 | （仮称）大崎コアプロジェクト | 東京都品川区東五反田２丁目 | 775 | 約20.95千坪 |
| 2027年3月 | 世界貿易センタービルディング本館 | 東京都港区浜松町２丁目 | 848 | 約91.05千坪 |
| 2027年9月 | 三会堂ビル | 東京都港区赤坂１丁目 | 393 | 約10.53千坪 |
| 2027年10月 | TORANOGATE | 東京都港区虎ノ門１丁目 | 855 | 約36.27千坪 |
| 2028年3月 | （仮称）赤坂二・六丁目地区開発計画（東棟） | 東京都港区赤坂２丁目 | 817 | 約50.73千坪 |
| 総計 | 約304.74千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| ＭｏｎｏｔａＲＯ | 卸売業，小売業 | 東京ワールドゲート赤坂 赤坂トラストタワー | 2024 | - | 430 |
| アマゾンジャパン | 卸売業，小売業 | 麻布台ヒルズ 森JPタワー | 2023 | - | 15,000 |
| インフォネット | 情報通信業 | 新橋東急ビル | 2008 | 100 | 205 |
| サクサ | 製造業 | 三田国際ビル | 1975 | - | 1,048 |
| サンワテクノス | 卸売業，小売業 | 世界貿易センタービルディング南館 | 2021 | - | 149 |
| シミックホールディングス | 金融業，保険業 | BLUE FRONT SHIBAURA S棟 | 2025 | 4,800 | 3,000 |
| 一般財団法人経済調査会 | 情報通信業 | ミタマチテラス | 2025 | 450 | - |
| 永谷園 | 製造業 | 西新橋NKビル | 1988 | 1,971 | 1,663 |
| 東亜建設工業 | 建設業 | THE LINKPILLAR 2 | 2026 | 2,000 | 2,200 |
渋谷駅周辺・西新宿エリア等のマーケット動向
西新宿エリアの潜在空室率は2023年8月の9.12％をピークに足下では3.30％まで低下した。このエリアで潜在空室率が3％台となるのは2020年9月以来4年10ヶ月ぶり。平均募集賃料も前月（31,251円）から3％超上昇しており需給は急速にタイトになっている。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 渋谷駅周辺 | 41 | 10 | 約2.96千坪 | 1.25% | ￥34,611 |
| 西新宿 | 50 | 32 | 約17.21千坪 | 3.30% | ￥32,228 |
| 四ツ谷・市ヶ谷・飯田橋・水道橋駅周辺 | 56 | 10 | 約3.72千坪 | 1.37% | ￥31,626 |
| 豊洲・晴海 | 38 | 18 | 約40.72千坪 | 12.15% | ￥19,697 |
| 総計 | 185 | 70 | 約64.61千坪 | 4.74% | ￥24,427 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年1月 | フロントプレイス神田神保町 | 東京都千代田区神田神保町１丁目 | 219 | 約3.79千坪 |
| 2026年8月 | （仮称）明治安田生命新宿ビル | 東京都新宿区西新宿１丁目 | 820 | 約29.31千坪 |
| 2027年6月 | 渋谷一丁目地区共同開発事業（ミタケリンクパーク） | 東京都渋谷区渋谷１丁目 | 780 | 約14.32千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 東京都渋谷区道玄坂２丁目 | 478 | 約26.35千坪 |
| 総計 | 約73.78千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| エイチ・アイ・エス | 生活関連サービス業，娯楽業 | 住友不動産新宿セントラルパークビル | 2010 | 2,300 | 3,000 |
オフィス移転検討・実施理由
回答は「人員増・事業拡大」が最も多く（20.0％）、これに 「オフィス環境改善」（13.8％）が続いた。今回調査で目立った回答として「契約更新の難航」（6.2％）が前月比＋3.7ptと大きく増加し調査開始以来（2022年Q2～）最高となった。物価上昇や賃貸オフィス市場の活況を背景として契約更新時に貸主が賃料の増額を提示するケースが多く確認されており、テナントが移転を検討する理由のひとつになっている。
当社では、今後とも継続的に定点調査を行い、集計結果をご案内して参ります。集計の前提は、次の通りとなります。
【調査対象ビル】
■986棟 （前月比+1棟）2025年7月末時点
調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。
【潜在空室率・空室率】
■対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。
■潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。
■空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。
■貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基いています。
※但し貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万㎡以上の場合は50％、1万㎡未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）
【平均募集賃料】
■募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。
■調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡
【留意事項】
■本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■本資料の著作権は全て三菱地所リアルエステートサービス株式会社に帰属し、当社への事前の同意なく公表又は貴社以外の第三者に開示又は提供されないものとします。
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【MARKET INFORMATION】大型オフィスビル空室率情報
