※2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。
潜在空室率
・主要5区の潜在空室率：2.74％ 前月比：▲0.35pt
・主要7区の潜在空室率：3.20％ 前月比：▲0.39pt
平均募集賃料
・主要5区の平均募集賃料：31,358円/坪 前月比：▲339円/坪
・主要7区の平均募集賃料：27,852円/坪 前月比：▲423円/坪
主要エリアの動向
・新橋・虎ノ門・汐留エリアにおいて「芝御成門タワー」（延床面積約7,395坪）が竣工した。都営三田線「御成門駅」から徒歩2分に位置し、オフィスや保育所（2026年4月開園予定）などが入居する複合施設となっている。
その他トピック
・オフィス移転検討・実施理由について、最多回答は引き続き「人員増・事業拡大」となり、次に 「オフィス環境改善」が続いた。また「契約更新の難航」と回答した人の割合は前回調査比で3.7pt上昇し、2022年Q2の調査開始以降で最も割合が高くなった。
【潜在空室率および平均募集賃料】
主要5区および7区の全体での潜在空室率はいずれも低下した。また平均募集賃料はいずれも2ヶ月連続で下落した。なお新宿区の平均募集賃料が前月比で大幅に上昇（+873円、+2.7％）した。坪3万円台後半で募集を開始した大型物件が複数あったことが要因。
【潜在空室率および空室率】
潜在空室率および空室率は主要5区・7区共に低下傾向にある。
主要5区の潜在空室率は2020年10月以来、4年9か月ぶりに3%を切った。
潜在空室率
空室率
平均募集賃料
千代田・中央区エリアのマーケット動向
引き続き潜在空室率は非常に低い状況。当エリアでは今後2025年中に新たな大型物件の供給予定がないことから、現在の状況がしばらく継続すると予想。
港区・品川区エリアのマーケット動向
新橋・虎ノ門・汐留エリアにおいて延床面積約7,395坪の「芝御成門タワー」が竣工した。都営三田線「御成門駅」から徒歩2分に位置し、オフィスや保育所（2026年4月開園予定）等が入居する複合施設となっている。
渋谷駅周辺・西新宿エリア等のマーケット動向
西新宿エリアの潜在空室率は2023年8月の9.12％をピークに足下では3.30％まで低下した。このエリアで潜在空室率が3％台となるのは2020年9月以来4年10ヶ月ぶり。平均募集賃料も前月（31,251円）から3％超上昇しており需給は急速にタイトになっている。
オフィス移転検討・実施理由
回答は「人員増・事業拡大」が最も多く（20.0％）、これに 「オフィス環境改善」（13.8％）が続いた。今回調査で目立った回答として「契約更新の難航」（6.2％）が前月比＋3.7ptと大きく増加し調査開始以来（2022年Q2～）最高となった。物価上昇や賃貸オフィス市場の活況を背景として契約更新時に貸主が賃料の増額を提示するケースが多く確認されており、テナントが移転を検討する理由のひとつになっている。
当社では、今後とも継続的に定点調査を行い、集計結果をご案内して参ります。集計の前提は、次の通りとなります。
【調査対象ビル】
■986棟 （前月比+1棟）2025年7月末時点
調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。
【潜在空室率・空室率】
■対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。
■潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。
■空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。
■貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基いています。
※但し貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万㎡以上の場合は50％、1万㎡未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）
【平均募集賃料】
■募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。
■調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡
【留意事項】
■本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■本資料の著作権は全て三菱地所リアルエステートサービス株式会社に帰属し、当社への事前の同意なく公表又は貴社以外の第三者に開示又は提供されないものとします。
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【MARKET INFORMATION】大型オフィスビル空室率情報
