※2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。
潜在空室率
・主要5区の潜在空室率：2.56％ 前月比：-0.18pt
・主要7区の潜在空室率：3.04％ 前月比：-0.16pt
平均募集賃料
・主要5区の平均募集賃料：30,860円/坪 前月比：-498円/坪
・主要7区の平均募集賃料：27,348円/坪 前月比：-504円/坪
主要エリアの動向
・八重洲・京橋・日本橋地区では2019年10月以来5年10ヶ月ぶり、渋谷駅周辺地区では2019年6月以来6年2ヶ月ぶりに潜在空室率が1%を切った。
・港区芝五丁目に「ミタマチテラス」が竣工。延床面積約16,790坪。都営各線「三田駅」に直結、JR山手線他「田町駅」より徒歩2分。
その他トピック
・オフィス移転時の面積動向は「大幅な増床」と「増床」の回答合計が過半数を占めたものの、「大幅な増床」の割合は大きく低下。逆に「大幅な減床」と「減床」の回答合計は増加し、中でも 「大幅な減床」の割合が大きく増加。移転先のオフィス面積は各社の事業戦略に応じて増減が分かれている。
【潜在空室率および平均募集賃料】
主要5区および7区の全体での潜在空室率はいずれも低下し平均募集賃料は共に3ヶ月連続で下落した。中央区・渋谷区では前月比で坪1千円超の下落（中央区-6.0％、渋谷区-3.8％）。坪4万円超の物件が募集終了し坪1万円台の物件が募集開始したことが要因。
【潜在空室率および空室率】
潜在空室率および空室率は主要5区・7区共に低下が続いている。いずれも2024年8月以降12か月連続で低下。
潜在空室率
| 2024.8 | 2024.9 | 2024.10 | 2024.11 | 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 2.53% | 2.29% | 2.17% | 2.13% | 1.99% | 1.84% | 1.69% | 1.53% | 1.39% | 1.29% | 1.16% | 1.25% | 1.32% | 0.07 | -1.21 |
| 中央区 | 6.05% | 5.92% | 6.03% | 5.81% | 5.66% | 5.60% | 5.69% | 4.44% | 4.15% | 3.83% | 4.18% | 4.26% | 4.14% | -0.12 | -1.91 |
| 港区 | 7.08% | 6.86% | 6.73% | 6.50% | 6.31% | 6.38% | 5.28% | 5.34% | 5.00% | 4.86% | 4.11% | 3.36% | 2.90% | -0.46 | -4.18 |
| 新宿区 | 5.55% | 5.68% | 5.38% | 5.70% | 5.72% | 4.97% | 4.83% | 4.18% | 3.93% | 4.17% | 4.23% | 3.20% | 3.27% | 0.07 | -2.28 |
| 渋谷区 | 3.47% | 3.28% | 2.54% | 2.52% | 2.60% | 2.21% | 2.03% | 2.02% | 1.79% | 1.76% | 1.69% | 1.77% | 1.59% | -0.18 | -1.88 |
| 主要5区 | 5.11% | 4.94% | 4.78% | 4.69% | 4.56% | 4.43% | 3.97% | 3.71% | 3.45% | 3.35% | 3.09% | 2.74% | 2.56% | -0.18 | -2.55 |
| 品川区 | 6.69% | 6.55% | 5.56% | 5.40% | 4.91% | 4.73% | 4.74% | 4.60% | 4.92% | 4.97% | 4.64% | 4.27% | 4.01% | -0.26 | -2.68 |
| 江東区 | 5.59% | 5.39% | 5.86% | 5.58% | 5.42% | 5.20% | 5.64% | 5.71% | 4.90% | 5.33% | 7.69% | 6.89% | 7.05% | 0.16 | 1.46 |
| 主要7区 | 5.30% | 5.13% | 4.94% | 4.83% | 4.66% | 4.52% | 4.17% | 3.94% | 3.70% | 3.65% | 3.58% | 3.20% | 3.04% | -0.16 | -2.26 |
空室率
| 2024.8 | 2024.9 | 2024.10 | 2024.11 | 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 1.21% | 1.13% | 1.09% | 1.01% | 0.89% | 0.76% | 0.53% | 0.45% | 0.46% | 0.46% | 0.37% | 0.28% | 0.27% | -0.01 | -0.94 |
| 中央区 | 4.35% | 4.05% | 4.30% | 4.11% | 3.91% | 3.74% | 3.80% | 3.15% | 2.92% | 2.73% | 2.69% | 2.74% | 2.70% | -0.04 | -1.65 |
| 港区 | 2.88% | 3.20% | 2.97% | 2.70% | 2.64% | 2.53% | 2.67% | 2.51% | 1.96% | 1.79% | 1.25% | 1.19% | 1.16% | -0.03 | -1.72 |
| 新宿区 | 2.68% | 2.67% | 2.18% | 2.52% | 2.53% | 2.36% | 1.93% | 1.69% | 2.12% | 2.18% | 2.31% | 1.46% | 1.36% | -0.10 | -1.32 |
| 渋谷区 | 0.82% | 0.87% | 0.86% | 0.72% | 0.58% | 0.64% | 0.64% | 0.54% | 0.54% | 0.43% | 0.41% | 0.58% | 0.37% | -0.21 | -0.45 |
| 主要5区 | 2.42% | 2.46% | 2.35% | 2.23% | 2.14% | 2.02% | 1.97% | 1.76% | 1.60% | 1.52% | 1.40% | 1.25% | 1.17% | -0.08 | -1.25 |
| 品川区 | 5.20% | 5.08% | 4.83% | 4.47% | 4.11% | 4.00% | 3.63% | 3.42% | 3.15% | 3.64% | 3.25% | 3.13% | 3.04% | -0.09 | -2.16 |
| 江東区 | 3.62% | 3.60% | 3.60% | 3.20% | 2.94% | 2.96% | 2.78% | 2.82% | 2.41% | 2.38% | 2.35% | 2.15% | 2.19% | 0.04 | -1.43 |
| 主要7区 | 2.78% | 2.81% | 2.69% | 2.52% | 2.39% | 2.28% | 2.19% | 2.00% | 1.94% | 1.94% | 1.80% | 1.65% | 1.58% | -0.07 | -1.20 |
平均募集賃料
| 2024.8 | 2024.9 | 2024.10 | 2024.11 | 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | ¥39,827 | ¥39,927 | ¥39,935 | ¥40,166 | ¥40,011 | ¥40,227 | ¥40,057 | ¥38,329 | ¥38,824 | ¥39,654 | ¥40,182 | ¥40,401 | ¥41,165 | 764 | 1,338 |
| 中央区 | ¥21,310 | ¥21,418 | ¥22,136 | ¥22,465 | ¥22,352 | ¥21,875 | ¥21,610 | ¥21,578 | ¥22,024 | ¥21,510 | ¥21,627 | ¥21,759 | ¥20,454 | -1,305 | -856 |
| 港区 | ¥32,934 | ¥32,803 | ¥32,871 | ¥33,021 | ¥33,773 | ¥33,049 | ¥32,392 | ¥33,007 | ¥33,113 | ¥33,611 | ¥33,606 | ¥32,986 | ¥32,218 | -768 | -716 |
| 新宿区 | ¥27,877 | ¥28,106 | ¥28,645 | ¥28,667 | ¥28,613 | ¥28,882 | ¥29,179 | ¥29,799 | ¥30,339 | ¥30,781 | ¥31,599 | ¥32,472 | ¥32,977 | 505 | 5,100 |
| 渋谷区 | ¥31,106 | ¥30,796 | ¥30,212 | ¥30,016 | ¥32,164 | ¥32,094 | ¥32,111 | ¥32,581 | ¥32,735 | ¥34,415 | ¥33,391 | ¥33,032 | ¥31,781 | -1,251 | 675 |
| 主要5区 | ¥31,235 | ¥31,097 | ¥31,214 | ¥31,364 | ¥31,738 | ¥31,374 | ¥30,721 | ¥31,370 | ¥31,540 | ¥31,976 | ¥31,697 | ¥31,358 | ¥30,860 | -498 | -375 |
| 品川区 | ¥19,052 | ¥19,186 | ¥19,489 | ¥20,099 | ¥20,064 | ¥19,758 | ¥19,115 | ¥19,422 | ¥20,560 | ¥20,460 | ¥20,517 | ¥20,455 | ¥20,885 | 430 | 1,832 |
| 江東区 | ¥16,538 | ¥16,062 | ¥16,154 | ¥15,938 | ¥15,845 | ¥16,332 | ¥16,419 | ¥16,454 | ¥16,546 | ¥17,012 | ¥19,158 | ¥18,671 | ¥18,167 | -504 | 1,629 |
| 主要7区 | ¥28,572 | ¥28,464 | ¥28,636 | ¥28,883 | ¥29,250 | ¥28,953 | ¥28,119 | ¥28,507 | ¥28,643 | ¥28,862 | ¥28,275 | ¥27,852 | ¥27,348 | -504 | -1,224 |
千代田・中央区エリアのマーケット動向
八重洲・京橋・日本橋地区の物件で空室の消化が進み当地区の潜在空室率は0.82%まで低下した。この地区の潜在空室率が1%を下回るのは2019年10月以来5年10ヶ月ぶり。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 丸の内・大手町・有楽町・内幸町 | 78 | 35 | 約14.28千坪 | 1.42% | ￥47,677 |
| 神田・秋葉原・御茶ノ水駅周辺 | 39 | 2 | 約0.25千坪 | 0.13% | ￥30,000 |
| 八重洲・京橋・日本橋 | 47 | 9 | 約2.37千坪 | 0.82% | ￥43,352 |
| 日本橋本町・室町・本石町 | 22 | 2 | 約0.89千坪 | 0.80% | ￥17,852 |
| 銀座 | 18 | 5 | 約4.50千坪 | 5.43% | ￥24,289 |
| 総計 | 204 | 53 | 約22.28千坪 | 1.33% | ￥41,421 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年2月 | TOFROM YAESU TOWER | 東京都中央区八重洲１丁目 | 761 | 約68.06千坪 |
| 2026年5月 | WORK VILLA YAESU | 東京都中央区京橋１丁目 | 262 | 約4.08千坪 |
| 2026年7月 | 大手町ゲートビルディング | 東京都千代田区内神田１丁目 | 627 | 約25.79千坪 |
| 2026年9月 | 日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業新築工事（Ｃ街区） | 東京都中央区日本橋１丁目 | 1,374 | 約113.14千坪 |
| 2026年11月 | （仮称）野村不動産日本橋本町ビル建替計画 | 東京都中央区日本橋本町２丁目 | 511 | 約10.62千坪 |
| 2026年12月 | 日本橋本町三井ビルディング ＆forest | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | 357 | 約8.40千坪 |
| 総計 | 約230.10千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| オフィスバスターズ | 卸売業，小売業 | 東大手ビル | 1974 | - | 740 |
港区・品川区エリアのマーケット動向
中央日本土地建物㈱と独立行政法人都市再生機構（UR）による「ミタマチテラス」（港区芝五丁目）が竣工した。延床面積は約16,790坪。都営各線「三田駅」に直結、JR各線「田町駅」より徒歩2分。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 芝・三田・田町・浜松町 | 94 | 25 | 約21.24千坪 | 3.23% | ￥30,312 |
| 新橋・虎ノ門・汐留 | 83 | 35 | 約15.64千坪 | 2.29% | ￥33,665 |
| 品川駅周辺 | 35 | 11 | 約5.88千坪 | 1.86% | ￥30,106 |
| 六本木・赤坂 | 67 | 32 | 約19.30千坪 | 3.27% | ￥35,539 |
| 大崎駅周辺 | 42 | 6 | 約7.85千坪 | 2.36% | ￥27,336 |
| 総計 | 321 | 109 | 約69.91千坪 | 2.71% | ￥32,157 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年1月 | （仮称）住友不動産芝公園プロジェクト | 東京都港区芝２丁目 | 410 | 約11.80千坪 |
| 2026年1月 | Ave. Takanawa（アベニュー高輪） | 東京都港区高輪３丁目 | 297 | 約3.56千坪 |
| 2026年3月 | THE LINKPILLAR 2 | 東京都港区高輪２丁目 | 1,105 | 約63.06千坪 |
| 2027年2月 | （仮称）大崎コアプロジェクト | 東京都品川区東五反田２丁目 | 775 | 約20.95千坪 |
| 2027年3月 | 世界貿易センタービルディング本館 | 東京都港区浜松町２丁目 | 848 | 約91.05千坪 |
| 2027年9月 | 三会堂ビル | 東京都港区赤坂１丁目 | 393 | 約10.53千坪 |
| 2027年10月 | TORANOGATE | 東京都港区虎ノ門１丁目 | 855 | 約36.27千坪 |
| 2028年3月 | （仮称）赤坂二・六丁目地区開発計画（東棟） | 東京都港区赤坂２丁目 | 817 | 約50.73千坪 |
| 総計 | 約287.95千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| Ｔｅｒｒａ Ｃｈａｒｇｅ | 卸売業，小売業 | オーク高輪ビル | 1988 | 181 | 220 |
| コニカミノルタジャパン | 卸売業，小売業 | BLUE FRONT SHIBAURA S棟 | 2025 | 2,000 | 1,559 |
| ターキッシュエアラインズ | 運輸業，郵便業 | 虎ノ門ヒルズ 森タワー | 2014 | 101 | 200 |
| バリューコマース | 情報通信業 | （仮称）住友不動産芝公園プロジェクト | 2026 | - | 822 |
渋谷駅周辺・西新宿エリア等のマーケット動向
渋谷駅周辺地区の潜在空室率は2021年5月の6.58%をピークに低下が続き今月は0.96%まで低下。潜在空室率が1%を下回るのは2019年6月以来6年2ヶ月ぶり。当地区では2027年まで大型物件の竣工予定がなく今後もタイトな需給環境が継続する見通し。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 渋谷駅周辺 | 41 | 10 | 約2.27千坪 | 0.96% | ￥34,397 |
| 西新宿 | 50 | 30 | 約17.51千坪 | 3.36% | ￥32,819 |
| 四ツ谷・市ヶ谷・飯田橋・水道橋駅周辺 | 56 | 10 | 約3.72千坪 | 1.37% | ￥31,626 |
| 豊洲・晴海 | 38 | 18 | 約38.71千坪 | 11.54% | ￥19,298 |
| 総計 | 185 | 68 | 約62.21千坪 | 4.56% | ￥24,314 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年1月 | フロントプレイス神田神保町 | 東京都千代田区神田神保町１丁目 | 219 | 約3.79千坪 |
| 2026年8月 | （仮称）明治安田生命新宿ビル | 東京都新宿区西新宿１丁目 | 820 | 約29.31千坪 |
| 2027年6月 | 渋谷一丁目地区共同開発事業（ミタケリンクパーク） | 東京都渋谷区渋谷１丁目 | 780 | 約14.32千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 東京都渋谷区道玄坂２丁目 | 478 | 約26.35千坪 |
| 総計 | 約73.78千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| アシロ | 情報通信業 | 泉ホシイチビル | 1991 | 354 | - |
| フジヤ | サービス業（他に分類されないもの） | 豊洲セイルパークビル（ＴＯＹＯＳＵ ＳＡＩＬ ＰＡＲＫ） | 2025 | - | 480 |
オフィス移転時の面積に関する調査結果
オフィス移転時の面積動向は「大幅な増床」と「増床」の回答が合計で過半数を占めたものの、「大幅な増床」の割合は大きく低下した。逆に「大幅な減床」と「減床」の回答合計は増加し、中でも 「大幅な減床」の割合が大きく増加した。「大幅な増床」の割合は2023年Q3以降低下が続いており、また「大幅な減床」の割合は2024年Q1の調査以降増加が続いている。移転先のオフィスの面積は各社の事業戦略に応じて増減の選択が分かれていると言える。
当社では、今後とも継続的に定点調査を行い、集計結果をご案内して参ります。集計の前提は、次の通りとなります。
【調査対象ビル】
■987棟 （前月比+1棟）2025年8月末時点
調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。
【潜在空室率・空室率】
■対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。
■潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。
■空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。
■貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基いています。
※但し貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万㎡以上の場合は50％、1万㎡未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）
【平均募集賃料】
■募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。
■調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡
【留意事項】
■本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■本資料の著作権は全て三菱地所リアルエステートサービス株式会社に帰属し、当社への事前の同意なく公表又は貴社以外の第三者に開示又は提供されないものとします。
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【MARKET INFORMATION】大型オフィスビル空室率情報
