※2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。
潜在空室率
・主要5区の潜在空室率：2.30％ 前月比：-0.26pt
・主要7区の潜在空室率：2.82％ 前月比：-0.22pt
平均募集賃料
・主要5区の平均募集賃料：31,221円/坪 前月比：+361円/坪
・主要7区の平均募集賃料：27,393円/坪 前月比：+ 45円/坪
主要エリアの動向
・六本木・赤坂エリアの潜在空室率は2024年度に複数の大型物件が竣工した影響により、一時10.67%まで上昇したが、その後順調に回復し、今月は2.96%と2020年3月ぶりに3%を切った。
・西新宿エリアの潜在空室率は2.98%まで低下。このエリアの潜在空室率が2%台となるのは2020年8月以来5年1か月ぶり。
その他トピック
・都心7区のオフィス移転先を前年同時期と比較すると「六本木・赤坂エリア」への移転件数が増加する一方で「渋谷駅周辺エリア」への移転件数が減少した。渋谷駅周辺エリアでは2024年5月に渋谷アクシュが竣工して以降大型物件の新規供給がなく需給が逼迫しており、希望条件に合う物件を求めて物件の選択肢が多いエリアへニーズが流出する傾向が強まっている。
【潜在空室率および平均募集賃料】
主要7区の全ての区において潜在空室率が低下した。新宿区の潜在空室率が3%を切ったのは2020年9月以来5年0か月ぶり。
主要7区の平均募集賃料は4か月ぶりに上昇したが、直近1年では概ね横ばいに推移している。
【潜在空室率および空室率】
潜在空室率および空室率は主要5区・7区共に低下が続いている。いずれも2024年8月以降13か月連続で低下。
潜在空室率
| 2024.9 | 2024.10 | 2024.11 | 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 2.29% | 2.17% | 2.13% | 1.99% | 1.84% | 1.69% | 1.53% | 1.39% | 1.29% | 1.16% | 1.25% | 1.32% | 1.24% | -0.08 | -1.05 |
| 中央区 | 5.92% | 6.03% | 5.81% | 5.66% | 5.60% | 5.69% | 4.44% | 4.15% | 3.83% | 4.18% | 4.26% | 4.14% | 3.37% | -0.77 | -2.55 |
| 港区 | 6.86% | 6.73% | 6.50% | 6.31% | 6.38% | 5.28% | 5.34% | 5.00% | 4.86% | 4.11% | 3.36% | 2.90% | 2.74% | -0.16 | -4.12 |
| 新宿区 | 5.68% | 5.38% | 5.70% | 5.72% | 4.97% | 4.83% | 4.18% | 3.93% | 4.17% | 4.23% | 3.20% | 3.27% | 2.85% | -0.42 | -2.82 |
| 渋谷区 | 3.28% | 2.54% | 2.52% | 2.60% | 2.21% | 2.03% | 2.02% | 1.79% | 1.76% | 1.69% | 1.77% | 1.59% | 1.39% | -0.20 | -1.88 |
| 主要5区 | 4.94% | 4.78% | 4.69% | 4.56% | 4.43% | 3.97% | 3.71% | 3.45% | 3.35% | 3.09% | 2.74% | 2.56% | 2.30% | -0.26 | -2.64 |
| 品川区 | 6.55% | 5.56% | 5.40% | 4.91% | 4.73% | 4.74% | 4.60% | 4.92% | 4.97% | 4.64% | 4.27% | 4.01% | 4.00% | -0.01 | -2.55 |
| 江東区 | 5.39% | 5.86% | 5.58% | 5.42% | 5.20% | 5.64% | 5.71% | 4.90% | 5.33% | 7.69% | 6.89% | 7.05% | 6.96% | -0.09 | 1.57 |
| 主要7区 | 5.13% | 4.94% | 4.83% | 4.66% | 4.52% | 4.17% | 3.94% | 3.70% | 3.65% | 3.58% | 3.20% | 3.04% | 2.82% | -0.22 | -2.32 |
空室率
| 2024.9 | 2024.10 | 2024.11 | 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 1.13% | 1.09% | 1.01% | 0.89% | 0.76% | 0.53% | 0.45% | 0.46% | 0.46% | 0.37% | 0.28% | 0.27% | 0.28% | 0.01 | -0.86 |
| 中央区 | 4.05% | 4.30% | 4.11% | 3.91% | 3.74% | 3.80% | 3.15% | 2.92% | 2.73% | 2.69% | 2.74% | 2.70% | 2.18% | -0.52 | -1.86 |
| 港区 | 3.20% | 2.97% | 2.70% | 2.64% | 2.53% | 2.67% | 2.51% | 1.96% | 1.79% | 1.25% | 1.19% | 1.16% | 1.14% | -0.02 | -2.06 |
| 新宿区 | 2.67% | 2.18% | 2.52% | 2.53% | 2.36% | 1.93% | 1.69% | 2.12% | 2.18% | 2.31% | 1.46% | 1.36% | 1.38% | 0.02 | -1.29 |
| 渋谷区 | 0.87% | 0.86% | 0.72% | 0.58% | 0.64% | 0.64% | 0.54% | 0.54% | 0.43% | 0.41% | 0.58% | 0.37% | 0.51% | 0.14 | -0.36 |
| 主要5区 | 2.46% | 2.35% | 2.23% | 2.14% | 2.02% | 1.97% | 1.76% | 1.60% | 1.52% | 1.40% | 1.25% | 1.17% | 1.10% | -0.07 | -1.37 |
| 品川区 | 5.08% | 4.83% | 4.47% | 4.11% | 4.00% | 3.63% | 3.42% | 3.15% | 3.64% | 3.25% | 3.13% | 3.04% | 3.11% | 0.07 | -1.97 |
| 江東区 | 3.60% | 3.60% | 3.20% | 2.94% | 2.96% | 2.78% | 2.82% | 2.41% | 2.38% | 2.35% | 2.15% | 2.19% | 2.40% | 0.21 | -1.20 |
| 主要7区 | 2.81% | 2.69% | 2.52% | 2.39% | 2.28% | 2.19% | 2.00% | 1.94% | 1.94% | 1.80% | 1.65% | 1.58% | 1.57% | -0.01 | -1.23 |
平均募集賃料
| 2024.9 | 2024.10 | 2024.11 | 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | ¥39,927 | ¥39,935 | ¥40,166 | ¥40,011 | ¥40,227 | ¥40,057 | ¥38,329 | ¥38,824 | ¥39,654 | ¥40,182 | ¥40,401 | ¥41,165 | ¥40,591 | -574 | 664 |
| 中央区 | ¥21,418 | ¥22,136 | ¥22,465 | ¥22,352 | ¥21,875 | ¥21,610 | ¥21,578 | ¥22,024 | ¥21,510 | ¥21,627 | ¥21,759 | ¥20,454 | ¥20,912 | 458 | -506 |
| 港区 | ¥32,803 | ¥32,871 | ¥33,021 | ¥33,773 | ¥33,049 | ¥32,392 | ¥33,007 | ¥33,113 | ¥33,611 | ¥33,606 | ¥32,986 | ¥32,218 | ¥32,128 | -90 | -675 |
| 新宿区 | ¥28,106 | ¥28,645 | ¥28,667 | ¥28,613 | ¥28,882 | ¥29,179 | ¥29,799 | ¥30,339 | ¥30,781 | ¥31,599 | ¥32,472 | ¥32,977 | ¥33,578 | 601 | 5,472 |
| 渋谷区 | ¥30,796 | ¥30,212 | ¥30,016 | ¥32,164 | ¥32,094 | ¥32,111 | ¥32,581 | ¥32,735 | ¥34,415 | ¥33,391 | ¥33,032 | ¥31,781 | ¥32,498 | 717 | 1,702 |
| 主要5区 | ¥31,097 | ¥31,214 | ¥31,364 | ¥31,738 | ¥31,374 | ¥30,721 | ¥31,370 | ¥31,540 | ¥31,976 | ¥31,697 | ¥31,358 | ¥30,860 | ¥31,221 | 361 | 124 |
| 品川区 | ¥19,186 | ¥19,489 | ¥20,099 | ¥20,064 | ¥19,758 | ¥19,115 | ¥19,422 | ¥20,560 | ¥20,460 | ¥20,517 | ¥20,455 | ¥20,885 | ¥21,042 | 157 | 1,856 |
| 江東区 | ¥16,062 | ¥16,154 | ¥15,938 | ¥15,845 | ¥16,332 | ¥16,419 | ¥16,454 | ¥16,546 | ¥17,012 | ¥19,158 | ¥18,671 | ¥18,167 | ¥18,191 | 24 | 2,129 |
| 主要7区 | ¥28,464 | ¥28,636 | ¥28,883 | ¥29,250 | ¥28,953 | ¥28,119 | ¥28,507 | ¥28,643 | ¥28,862 | ¥28,275 | ¥27,852 | ¥27,348 | ¥27,393 | 45 | -1,071 |
千代田・中央区エリアのマーケット動向
丸の内・大手町・有楽町・内幸町エリアの空室率は新規募集フロアが少なかった影響もあり4か月ぶりに低下。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 丸の内・大手町・有楽町・内幸町 | 78 | 35 | 約12.60千坪 | 1.25% | ￥47,421 |
| 神田・秋葉原・御茶ノ水駅周辺 | 39 | 2 | 約0.25千坪 | 0.13% | ￥30,000 |
| 八重洲・京橋・日本橋 | 47 | 8 | 約1.80千坪 | 0.63% | ￥41,901 |
| 日本橋本町・室町・本石町 | 22 | 2 | 約0.38千坪 | 0.35% | ￥19,774 |
| 銀座 | 18 | 6 | 約3.38千坪 | 4.08% | ￥26,248 |
| 総計 | 204 | 53 | 約18.41千坪 | 1.10% | ￥42,184 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025年11月 | 日本橋本町 M-SQUARE | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | 279 | 約4.30千坪 |
| 2026年2月 | TOFROM YAESU TOWER | 東京都中央区八重洲１丁目 | 761 | 約68.06千坪 |
| 2026年5月 | WORK VILLA YAESU | 東京都中央区京橋１丁目 | 262 | 約4.08千坪 |
| 2026年7月 | 大手町ゲートビルディング | 東京都千代田区内神田１丁目 | 627 | 約25.79千坪 |
| 2026年9月 | 日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業新築工事（Ｃ街区） | 東京都中央区日本橋１丁目 | 1,374 | 約113.14千坪 |
| 2026年11月 | （仮称）野村不動産日本橋本町ビル建替計画 | 東京都中央区日本橋本町２丁目 | 511 | 約10.62千坪 |
| 2026年12月 | 日本橋本町三井ビルディング ＆forest | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | 357 | 約8.40千坪 |
| 総計 | 約234.40千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| Dirbato | 情報通信業 | TOKYO TORCH Torch Tower（B棟） | 2028 | 979 | - |
| 日野屋 | 卸売業，小売業 | TODA BUILDING | 2024 | - | - |
港区・品川区エリアのマーケット動向
六本木・赤坂エリアの潜在空室率は2024年度に複数の大型物件が竣工した影響により、一時10.67%まで上昇したが、その後順調に回復し、今月は2.96%と2020年3月ぶりに3%を切った。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 芝・三田・田町・浜松町 | 94 | 25 | 約21.12千坪 | 3.21% | ￥30,603 |
| 新橋・虎ノ門・汐留 | 83 | 33 | 約14.45千坪 | 2.12% | ￥33,978 |
| 品川駅周辺 | 35 | 11 | 約5.27千坪 | 1.67% | ￥30,638 |
| 六本木・赤坂 | 67 | 31 | 約17.50千坪 | 2.96% | ￥35,290 |
| 大崎駅周辺 | 42 | 7 | 約7.77千坪 | 2.34% | ￥27,285 |
| 総計 | 321 | 107 | 約66.11千坪 | 2.56% | ￥32,205 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年1月 | Ave. Takanawa（アベニュー高輪） | 東京都港区高輪３丁目 | 297 | 約3.56千坪 |
| 2026年1月 | 住友芝公園ビル | 東京都港区芝２丁目 | 410 | 約11.80千坪 |
| 2026年3月 | THE LINKPILLAR 2 | 東京都港区高輪２丁目 | 1,105 | 約63.06千坪 |
| 2027年2月 | （仮称）大崎コアプロジェクト | 東京都品川区東五反田２丁目 | 775 | 約20.95千坪 |
| 2027年3月 | 世界貿易センタービルディング本館 | 東京都港区浜松町２丁目 | 848 | 約91.05千坪 |
| 2027年9月 | 三会堂ビル | 東京都港区赤坂１丁目 | 393 | 約10.53千坪 |
| 2027年10月 | TORANOGATE | 東京都港区虎ノ門１丁目 | 855 | 約36.27千坪 |
| 2028年3月 | （仮称）赤坂二・六丁目地区開発計画（東棟） | 東京都港区赤坂２丁目 | 817 | 約50.73千坪 |
| 総計 | 約287.95千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| オフィスナビ | 不動産業，物品賃貸業 | ＮＢＦ赤坂山王スクエア | 1989 | 101 | 212 |
| クラサスケミカル | 製造業 | MOMENTO SHIODOME | 2011 | 3,000 | 225 |
| ツルハホールディングス | 金融業，保険業 | シーバンスＳ館 | 1991 | - | 890 |
| トビラシステムズ | 情報通信業 | 虎ノ門琴平タワー | 2004 | 77 | 114 |
| メルコビルエンジニアリング | - | 山王グランドビル | 1966 | - | 660 |
渋谷駅周辺・西新宿エリア等のマーケット動向
西新宿エリアの潜在空室率は2.98%まで低下。このエリアの潜在空室率が2%台となるのは2020年8月以来5年1か月ぶり。
豊洲・晴海エリアでは駅前の大型物件を中心に空室消化が進み、潜在空室率は前月比で1.78pt低下（11.54%→9.76%）した。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 渋谷駅周辺 | 41 | 11 | 約2.70千坪 | 1.14% | ￥34,634 |
| 西新宿 | 50 | 29 | 約15.49千坪 | 2.98% | ￥33,404 |
| 四ツ谷・市ヶ谷・飯田橋・水道橋駅周辺 | 56 | 8 | 約2.54千坪 | 0.94% | ￥29,331 |
| 豊洲・晴海 | 38 | 18 | 約32.72千坪 | 9.76% | ￥19,607 |
| 総計 | 185 | 66 | 約53.45千坪 | 3.92% | ￥24,766 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年1月 | フロントプレイス神田神保町 | 東京都千代田区神田神保町１丁目 | 219 | 約3.79千坪 |
| 2026年8月 | （仮称）明治安田生命新宿ビル | 東京都新宿区西新宿１丁目 | 820 | 約29.31千坪 |
| 2027年6月 | （仮称）渋谷一丁目地区開発計画 | 東京都渋谷区渋谷１丁目 | 783 | 約14.32千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 東京都渋谷区道玄坂２丁目 | 478 | 約26.35千坪 |
| 総計 | 約73.78千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| アクセンチュア | 学術研究，専門・技術サービス業 | 晴海プライムスクエア | 2012 | - | 3,500 |
| マッチングワールド | 卸売業，小売業 | 渋谷神泉マークビル | 2001 | - | 1,000 |
| 熊谷組 | 建設業 | 神楽坂ＡＫビル | 1995 | - | 1,687 |
オフィス移転先エリア
2025年1月～9月における都心7区のオフィス移転先を前年同時期と比較すると「六本木・赤坂エリア」への移転件数が増加（+8件）する一方で「渋谷駅周辺エリア」への移転件数が減少（-8件）した。渋谷駅周辺エリアでは2024年5月に渋谷アクシュ（延床面積約13,461坪）が竣工して以降大型物件の新規供給がなく需給が逼迫しており、希望条件に合う物件を求めて物件の選択肢が多いエリアへニーズが流出する傾向が強まっている。当社の調査でも渋谷駅周辺エリア内での移転件数が減少し、渋谷駅周辺エリアから六本木・赤坂エリアへの移転件数が増加している。
当社では、今後とも継続的に定点調査を行い、集計結果をご案内して参ります。集計の前提は、次の通りとなります。
【調査対象ビル】
■987棟 （前月比±0棟）2025年9月末時点
調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。
【潜在空室率・空室率】
■対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。
■潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。
■空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。
■貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基いています。
※但し貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万㎡以上の場合は50％、1万㎡未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）
【平均募集賃料】
■募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。
■調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡
【留意事項】
■本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■本資料の著作権は全て三菱地所リアルエステートサービス株式会社に帰属し、当社への事前の同意なく公表又は貴社以外の第三者に開示又は提供されないものとします。
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【MARKET INFORMATION】大型オフィスビル空室率情報
