※2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。
潜在空室率
・主要5区の潜在空室率：1.85％ 前月比：-0.11pt
・主要7区の潜在空室率：2.32％ 前月比：-0.14pt
平均募集賃料
・主要5区の平均募集賃料：31,630円/坪 前月比：+765円/坪
・主要7区の平均募集賃料：27,077円/坪 前月比：+435円/坪
主要エリアの動向
・六本木・赤坂エリアでは４棟が満床となり募集が終了したことで、潜在空室率は2.13％（前月比-0.70pt）、平均募集賃料は34,596円／坪（前月比-1,137円/坪）と低下した。
・11月末時点の豊洲・晴海エリアの潜在空室率は7.54％（前月比-1.72pt）と晴海アドレスの既存ビルの空室消化により空室率が低下した。
その他トピック
・2025年4月～9月に移転を実施した企業をエリア（区）毎で比較すると港区への移転が過半を占めた。
・「港区から港区への移転」「既存ビル（1980年台～1990年台竣工）から築浅ビルへの移転」という2つの傾向がうかがえる。
・浜松町ビルディング等の大規模ビルの再開発による退去とその移転先として超大型ビルの竣工時期が重なったことが要因と思料され、現在港区が都内で最も街の新陳代謝が活発に行われているとの見方ができる。
【潜在空室率および平均募集賃料】
主要5区・主要7区の潜在空室率は低下した。中央区の潜在空室率は2.52％（前月比-0.59pt）、品川区の潜在空室率は2.89％（前月比-0.44pt）となり、いずれも2020年9月末以来62ヶ月ぶりに2％台に突入した。
【潜在空室率および空室率】
前月末時点ではすべての区で潜在空室率が低下したが、11月末時点では新宿区、渋谷区、江東区はわずかに上昇した。
江東区では即日入居可能な空室が反映され空室率は3.18％（前月比＋1.07pt）と大幅に上昇した。
潜在空室率
| 2024.11 | 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 2.13% | 1.99% | 1.84% | 1.69% | 1.53% | 1.39% | 1.29% | 1.16% | 1.25% | 1.32% | 1.24% | 1.18% | 1.08% | -0.10 | -1.05 |
| 中央区 | 5.81% | 5.66% | 5.60% | 5.69% | 4.44% | 4.15% | 3.83% | 4.18% | 4.26% | 4.14% | 3.37% | 3.11% | 2.52% | -0.59 | -3.29 |
| 港区 | 6.50% | 6.31% | 6.38% | 5.28% | 5.34% | 5.00% | 4.86% | 4.11% | 3.36% | 2.90% | 2.74% | 2.16% | 2.12% | -0.04 | -4.38 |
| 新宿区 | 5.70% | 5.72% | 4.97% | 4.83% | 4.18% | 3.93% | 4.17% | 4.23% | 3.20% | 3.27% | 2.85% | 2.30% | 2.49% | 0.19 | -3.21 |
| 渋谷区 | 2.52% | 2.60% | 2.21% | 2.03% | 2.02% | 1.79% | 1.76% | 1.69% | 1.77% | 1.59% | 1.39% | 1.25% | 1.26% | 0.01 | -1.26 |
| 主要5区 | 4.69% | 4.56% | 4.43% | 3.97% | 3.71% | 3.45% | 3.35% | 3.09% | 2.74% | 2.56% | 2.30% | 1.96% | 1.85% | -0.11 | -2.84 |
| 品川区 | 5.40% | 4.91% | 4.73% | 4.74% | 4.60% | 4.92% | 4.97% | 4.64% | 4.27% | 4.01% | 4.00% | 3.33% | 2.89% | -0.44 | -2.51 |
| 江東区 | 5.58% | 5.42% | 5.20% | 5.64% | 5.71% | 4.90% | 5.33% | 7.69% | 6.89% | 7.05% | 6.96% | 6.83% | 6.85% | 0.02 | 1.27 |
| 主要7区 | 4.83% | 4.66% | 4.52% | 4.17% | 3.94% | 3.70% | 3.65% | 3.58% | 3.20% | 3.04% | 2.82% | 2.46% | 2.32% | -0.14 | -2.51 |
空室率
| 2024.11 | 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 1.01% | 0.89% | 0.76% | 0.53% | 0.45% | 0.46% | 0.46% | 0.37% | 0.28% | 0.27% | 0.28% | 0.26% | 0.23% | -0.03 | -0.78 |
| 中央区 | 4.11% | 3.91% | 3.74% | 3.80% | 3.15% | 2.92% | 2.73% | 2.69% | 2.74% | 2.70% | 2.18% | 2.08% | 1.38% | -0.70 | -2.73 |
| 港区 | 2.70% | 2.64% | 2.53% | 2.67% | 2.51% | 1.96% | 1.79% | 1.25% | 1.19% | 1.16% | 1.14% | 0.99% | 0.86% | -0.13 | -1.84 |
| 新宿区 | 2.52% | 2.53% | 2.36% | 1.93% | 1.69% | 2.12% | 2.18% | 2.31% | 1.46% | 1.36% | 1.38% | 1.02% | 0.97% | -0.05 | -1.55 |
| 渋谷区 | 0.72% | 0.58% | 0.64% | 0.64% | 0.54% | 0.54% | 0.43% | 0.41% | 0.58% | 0.37% | 0.51% | 0.70% | 0.61% | -0.09 | -0.11 |
| 主要5区 | 2.23% | 2.14% | 2.02% | 1.97% | 1.76% | 1.60% | 1.52% | 1.40% | 1.25% | 1.17% | 1.10% | 1.01% | 0.81% | -0.20 | -1.42 |
| 品川区 | 4.47% | 4.11% | 4.00% | 3.63% | 3.42% | 3.15% | 3.64% | 3.25% | 3.13% | 3.04% | 3.11% | 2.49% | 1.83% | -0.66 | -2.64 |
| 江東区 | 3.20% | 2.94% | 2.96% | 2.78% | 2.82% | 2.41% | 2.38% | 2.35% | 2.15% | 2.19% | 2.40% | 2.11% | 3.18% | 1.07 | -0.02 |
| 主要7区 | 2.52% | 2.39% | 2.28% | 2.19% | 2.00% | 1.94% | 1.94% | 1.80% | 1.65% | 1.58% | 1.57% | 1.38% | 1.30% | -0.08 | -1.22 |
平均募集賃料
| 2024.11 | 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | ¥40,166 | ¥40,011 | ¥40,227 | ¥40,057 | ¥38,329 | ¥38,824 | ¥39,654 | ¥40,182 | ¥40,401 | ¥41,165 | ¥40,591 | ¥41,636 | ¥41,527 | -109 | 1,361 |
| 中央区 | ¥22,465 | ¥22,352 | ¥21,875 | ¥21,610 | ¥21,578 | ¥22,024 | ¥21,510 | ¥21,627 | ¥21,759 | ¥20,454 | ¥20,912 | ¥20,481 | ¥21,911 | 1,430 | -554 |
| 港区 | ¥33,021 | ¥33,773 | ¥33,049 | ¥32,392 | ¥33,007 | ¥33,113 | ¥33,611 | ¥33,606 | ¥32,986 | ¥32,218 | ¥32,128 | ¥30,942 | ¥31,066 | 124 | -1,955 |
| 新宿区 | ¥28,667 | ¥28,613 | ¥28,882 | ¥29,179 | ¥29,799 | ¥30,339 | ¥30,781 | ¥31,599 | ¥32,472 | ¥32,977 | ¥33,578 | ¥34,007 | ¥34,349 | 342 | 5,682 |
| 渋谷区 | ¥30,016 | ¥32,164 | ¥32,094 | ¥32,111 | ¥32,581 | ¥32,735 | ¥34,415 | ¥33,391 | ¥33,032 | ¥31,781 | ¥32,498 | ¥32,762 | ¥32,088 | -674 | 2,072 |
| 主要5区 | ¥31,364 | ¥31,738 | ¥31,374 | ¥30,721 | ¥31,370 | ¥31,540 | ¥31,976 | ¥31,697 | ¥31,358 | ¥30,860 | ¥31,221 | ¥30,865 | ¥31,630 | 765 | 266 |
| 品川区 | ¥20,099 | ¥20,064 | ¥19,758 | ¥19,115 | ¥19,422 | ¥20,560 | ¥20,460 | ¥20,517 | ¥20,455 | ¥20,885 | ¥21,042 | ¥19,616 | ¥19,978 | 362 | -121 |
| 江東区 | ¥15,938 | ¥15,845 | ¥16,332 | ¥16,419 | ¥16,454 | ¥16,546 | ¥17,012 | ¥19,158 | ¥18,671 | ¥18,167 | ¥18,191 | ¥17,835 | ¥17,837 | 2 | 1,899 |
| 主要7区 | ¥28,883 | ¥29,250 | ¥28,953 | ¥28,119 | ¥28,507 | ¥28,643 | ¥28,862 | ¥28,275 | ¥27,852 | ¥27,348 | ¥27,393 | ¥26,642 | ¥27,077 | 435 | -1,806 |
千代田・中央区エリアのマーケット動向
八重洲・京橋・日本橋エリアは約740坪募集面積が増加したことで潜在空室率が0.26pt上昇し、平均募集賃料坪単価は1,262円/坪上昇した。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 丸の内・大手町・有楽町・内幸町 | 78 | 33 | 約11.34千坪 | 1.13% | ￥48,077 |
| 神田・秋葉原・御茶ノ水駅周辺 | 39 | 3 | 約1.23千坪 | 0.64% | ￥34,519 |
| 八重洲・京橋・日本橋 | 47 | 8 | 約1.97千坪 | 0.69% | ￥42,562 |
| 日本橋本町・室町・本石町 | 22 | 2 | 約0.38千坪 | 0.35% | ￥19,774 |
| 銀座 | 18 | 7 | 約2.57千坪 | 3.10% | ￥26,888 |
| 総計 | 204 | 53 | 約17.49千坪 | 1.04% | ￥42,704 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年2月 | TOFROM YAESU TOWER | 東京都中央区八重洲１丁目 | 761 | 約68.06千坪 |
| 2026年5月 | WORK VILLA YAESU | 東京都中央区京橋１丁目 | 262 | 約4.08千坪 |
| 2026年7月 | 大手町ゲートビルディング | 東京都千代田区内神田１丁目 | 627 | 約25.79千坪 |
| 2026年9月 | 日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業新築工事（Ｃ街区） | 東京都中央区日本橋１丁目 | 1,374 | 約113.04千坪 |
| 2026年12月 | （仮称）野村不動産日本橋本町ビル建替計画 | 東京都中央区日本橋本町２丁目 | 511 | 約10.63千坪 |
| 2026年12月 | 日本橋本町三井ビルディング ＆forest | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | 357 | 約8.40千坪 |
| 2028年2月 | （仮称）日本橋本町一丁目5番街区計画 | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | - | 約5.45千坪 |
| 総計 | 約235.46千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| アップデータ | 情報通信業 | 京橋 One Terrace | 2013 | 70 | 107 |
| セントラル硝子 | 製造業 | 日本橋本町三井ビルディング＆forest | 2026 | - | 946 |
| 塩野義製薬 | 製造業 | トリイ日本橋ビル | 1990 | 440 | - |
| 三洋化成工業 | 製造業 | 室町古河三井ビルディング | 2014 | 757 | 558 |
港区・品川区エリアのマーケット動向
六本木・赤坂エリアでは４棟が満床となり募集が終了したことで、潜在空室率は2.13％（前月比-0.70pt）、平均募集賃料は34,596円／坪（前月比-1,137円/坪）と低下した。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 芝・三田・田町・浜松町 | 94 | 26 | 約10.68千坪 | 1.62% | ￥25,093 |
| 新橋・虎ノ門・汐留 | 83 | 30 | 約15.16千坪 | 2.22% | ￥33,758 |
| 品川駅周辺 | 35 | 11 | 約4.90千坪 | 1.55% | ￥33,120 |
| 六本木・赤坂 | 67 | 26 | 約12.58千坪 | 2.13% | ￥34,596 |
| 大崎駅周辺 | 42 | 9 | 約3.18千坪 | 0.96% | ￥24,782 |
| 総計 | 321 | 102 | 約46.49千坪 | 1.80% | ￥31,241 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年1月 | Ave. Takanawa（アベニュー高輪） | 東京都港区高輪３丁目 | 297 | 約3.56千坪 |
| 2026年1月 | 住友芝公園ビル | 東京都港区芝２丁目 | 412 | 約12.01千坪 |
| 2026年3月 | THE LINKPILLAR 2 | 東京都港区高輪２丁目 | 1,105 | 約63.06千坪 |
| 2027年10月 | TORANOGATE | 東京都港区虎ノ門１丁目 | 855 | 約36.27千坪 |
| 2027年2月 | （仮称）大崎コアプロジェクト | 東京都品川区東五反田２丁目 | 775 | 約20.95千坪 |
| 2027年3月 | 世界貿易センタービルディング本館 | 東京都港区浜松町２丁目 | 848 | 約91.05千坪 |
| 2027年9月 | （仮称）五反田第一生命ビルディング | 東京都品川区西五反田２丁目 | - | 約3.02千坪 |
| 2027年9月 | 三会堂ビル | 東京都港区赤坂１丁目 | 393 | 約10.53千坪 |
| 2028年3月 | （仮称）赤坂二・六丁目地区開発計画（東棟） | 東京都港区赤坂２丁目 | 817 | 約50.73千坪 |
| 総計 | 約291.19千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| AIG損害保険 | 金融業，保険業 | 麻布台ヒルズ 森JPタワー | 2023 | 3,000 | 2,000 |
| MOTA | 卸売業，小売業 | 赤坂グリーンクロス | 2024 | 130 | 266 |
| アイデンティティー | 情報通信業 | 赤坂インターシティAIR | 2017 | 104 | 150 |
| クリーク・アンド・リバー社 | サービス業（他に分類されないもの） | MSC御成門ビル | 2011 | - | 1,800 |
| スパイラルキュート | 学術研究，専門・技術サービス業 | 虎ノ門琴平タワー | 2004 | - | 684 |
| ツムラ | 製造業 | 日比谷FORT TOWER | 2021 | 1,139 | 757 |
| ノジマ | 卸売業，小売業 | 品川インターシティＣ棟 | 1998 | - | 5,453 |
| 三菱UFJ不動産販売 | 不動産業，物品賃貸業 | msb Tamachi 田町ステーションタワーＮ | 2020 | - | 865 |
| 商船三井 | 運輸業，郵便業 | 虎ノ門アルセアタワー | 2025 | - | 1,054 |
渋谷駅周辺・西新宿エリア等のマーケット動向
豊洲・晴海エリアの潜在空室率は7.54％（前月比-1.72pt）と前月より空室消化が進んだ。一方、渋谷駅周辺、西新宿、四ツ谷・市ヶ谷・飯田橋・水道橋駅周辺の潜在空室率は、前月より小幅な上昇となった。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 渋谷駅周辺 | 41 | 14 | 約3.57千坪 | 1.51% | ￥34,149 |
| 西新宿 | 50 | 26 | 約13.40千坪 | 2.57% | ￥34,108 |
| 四ツ谷・市ヶ谷・飯田橋・水道橋駅周辺 | 56 | 10 | 約2.46千坪 | 0.91% | ￥28,261 |
| 豊洲・晴海 | 38 | 18 | 約25.28千坪 | 7.54% | ￥20,622 |
| 総計 | 185 | 68 | 約44.71千坪 | 3.28% | ￥26,044 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年1月 | フロントプレイス神田神保町 | 東京都千代田区神田神保町１丁目 | 219 | 約3.79千坪 |
| 2026年8月 | （仮称）明治安田新宿ビル | 東京都新宿区西新宿１丁目 | 820 | 約29.31千坪 |
| 2027年6月 | （仮称）渋谷一丁目地区開発計画 | 東京都渋谷区渋谷１丁目 | 783 | 約14.32千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 東京都渋谷区道玄坂２丁目 | 478 | 約26.35千坪 |
| 総計 | 約73.78千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| IPPO | 学術研究，専門・技術サービス業 | 渋谷センタープレイス | 1983 | - | 130 |
| novis | 卸売業，小売業 | フロントプレイス神田神保町 | 2026 | 93 | 219 |
2025年度上半期のオフィス移転動向
2025年4月～9月に移転を実施した企業をエリア（区）毎で比較すると港区への移転が過半を占めた。また、移転元を見ると「港区から港区への移転」「既存ビル（1980年台～1990年台竣工）から築浅ビルへの移転」という2つの傾向がうかがえる。これは浜松町ビルディングをはじめとする大規模ビルの再開発による退去とその移転先としてBLUE FRONT SHIBAURAやTHE LINKPILLAR1等の超大型ビルの竣工時期が重なったことが要因と思料され、現在港区が都内で最も街の新陳代謝が活発に行われているとの見方ができる。
当社では、今後とも継続的に定点調査を行い、集計結果をご案内して参ります。集計の前提は、次の通りとなります。
【調査対象ビル】
■987棟 （前月比±0棟）2025年11月末時点
調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。
【潜在空室率・空室率】
■対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。
■潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。
■空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。
■貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基いています。
※但し貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万㎡以上の場合は50％、1万㎡未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）
【平均募集賃料】
■募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。
■調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡
【留意事項】
■本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■本資料の著作権は全て三菱地所リアルエステートサービス株式会社に帰属し、当社への事前の同意なく公表又は貴社以外の第三者に開示又は提供されないものとします。
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【MARKET INFORMATION】大型オフィスビル空室率情報
