※2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。
潜在空室率
・主要5区の潜在空室率：1.85％ 前月比：-0.11pt
・主要7区の潜在空室率：2.32％ 前月比：-0.14pt
平均募集賃料
・主要5区の平均募集賃料：31,630円/坪 前月比：+765円/坪
・主要7区の平均募集賃料：27,077円/坪 前月比：+435円/坪
主要エリアの動向
・六本木・赤坂エリアでは４棟が満床となり募集が終了したことで、潜在空室率は2.13％（前月比-0.70pt）、平均募集賃料は34,596円／坪（前月比-1,137円/坪）と低下した。
・11月末時点の豊洲・晴海エリアの潜在空室率は7.54％（前月比-1.72pt）と晴海アドレスの既存ビルの空室消化により空室率が低下した。
その他トピック
・2025年4月～9月に移転を実施した企業をエリア（区）毎で比較すると港区への移転が過半を占めた。
・「港区から港区への移転」「既存ビル（1980年台～1990年台竣工）から築浅ビルへの移転」という2つの傾向がうかがえる。
・浜松町ビルディング等の大規模ビルの再開発による退去とその移転先として超大型ビルの竣工時期が重なったことが要因と思料され、現在港区が都内で最も街の新陳代謝が活発に行われているとの見方ができる。
【潜在空室率および平均募集賃料】
主要5区・主要7区の潜在空室率は低下した。中央区の潜在空室率は2.52％（前月比-0.59pt）、品川区の潜在空室率は2.89％（前月比-0.44pt）となり、いずれも2020年9月末以来62ヶ月ぶりに2％台に突入した。
【潜在空室率および空室率】
前月末時点ではすべての区で潜在空室率が低下したが、11月末時点では新宿区、渋谷区、江東区はわずかに上昇した。
江東区では即日入居可能な空室が反映され空室率は3.18％（前月比＋1.07pt）と大幅に上昇した。
潜在空室率
空室率
平均募集賃料
千代田・中央区エリアのマーケット動向
八重洲・京橋・日本橋エリアは約740坪募集面積が増加したことで潜在空室率が0.26pt上昇し、平均募集賃料坪単価は1,262円/坪上昇した。
港区・品川区エリアのマーケット動向
六本木・赤坂エリアでは４棟が満床となり募集が終了したことで、潜在空室率は2.13％（前月比-0.70pt）、平均募集賃料は34,596円／坪（前月比-1,137円/坪）と低下した。
渋谷駅周辺・西新宿エリア等のマーケット動向
豊洲・晴海エリアの潜在空室率は7.54％（前月比-1.72pt）と前月より空室消化が進んだ。一方、渋谷駅周辺、西新宿、四ツ谷・市ヶ谷・飯田橋・水道橋駅周辺の潜在空室率は、前月より小幅な上昇となった。
2025年度上半期のオフィス移転動向
2025年4月～9月に移転を実施した企業をエリア（区）毎で比較すると港区への移転が過半を占めた。また、移転元を見ると「港区から港区への移転」「既存ビル（1980年台～1990年台竣工）から築浅ビルへの移転」という2つの傾向がうかがえる。これは浜松町ビルディングをはじめとする大規模ビルの再開発による退去とその移転先としてBLUE FRONT SHIBAURAやTHE LINKPILLAR1等の超大型ビルの竣工時期が重なったことが要因と思料され、現在港区が都内で最も街の新陳代謝が活発に行われているとの見方ができる。
当社では、今後とも継続的に定点調査を行い、集計結果をご案内して参ります。集計の前提は、次の通りとなります。
【調査対象ビル】
■987棟 （前月比±0棟）2025年11月末時点
調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。
【潜在空室率・空室率】
■対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。
■潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。
■空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。
■貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基いています。
※但し貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万㎡以上の場合は50％、1万㎡未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）
【平均募集賃料】
■募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。
■調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡
【留意事項】
■本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■本資料の著作権は全て三菱地所リアルエステートサービス株式会社に帰属し、当社への事前の同意なく公表又は貴社以外の第三者に開示又は提供されないものとします。
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【MARKET INFORMATION】大型オフィスビル空室率情報
