※2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。
潜在空室率
・主要5区の潜在空室率：1.92％ 前月比：+0.07pt
・主要7区の潜在空室率：2.31％ 前月比：-0.01pt
平均募集賃料
・主要5区の平均募集賃料：32,306円/坪 前月比：+676円/坪
・主要7区の平均募集賃料：27,944円/坪 前月比：+867円/坪
主要エリアの動向
・北品川周辺において募集賃料が5,000円/坪上昇した物件もあり、大崎駅周辺エリアの平均募集賃料は27,535円/坪（前月比+2,753円/坪）に上昇した。
・豊洲・晴海エリアの潜在空室率は、5.93％（前月比-1.61pt）に低下した。このエリアで潜在空室率が6%を切るのは2020年9月以来5年3か月ぶり。
その他トピック
・空室在庫についてフロア面積帯毎の内訳を見ると、ワンフロア100坪以上～500坪未満の中規模帯が65%を占めている。
・500坪以上の大型区画の半数は江東区に集中している一方、渋谷区ではワンフロア500坪以上の在庫が枯渇している状況。
・オフィス需要の高まりから都心部の空室在庫は減少傾向にあり、特に大型区画の在庫が枯渇している。
【潜在空室率および平均募集賃料】
潜在空室率は主要5区では上昇し、主要7区では低下した。平均募集賃料は主要5区・7区ともに上昇しており、中でも中央区（前月比+1,658円/坪）、渋谷区（前月比+1,234円/坪）では大幅に上昇した。
【潜在空室率および空室率】
主要5区・7区の空室率は2024年10月以降一貫して低下している。主要5区では中央区以外のすべての区で空室率が1%を下回っており、都心部において即日入居が可能な物件は極めて少ない状況となっている。
潜在空室率
| 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 1.99% | 1.84% | 1.69% | 1.53% | 1.39% | 1.29% | 1.16% | 1.25% | 1.32% | 1.24% | 1.18% | 1.08% | 1.28% | 0.20 | -0.71 |
| 中央区 | 5.66% | 5.60% | 5.69% | 4.44% | 4.15% | 3.83% | 4.18% | 4.26% | 4.14% | 3.37% | 3.11% | 2.52% | 2.29% | -0.23 | -3.37 |
| 港区 | 6.31% | 6.38% | 5.28% | 5.34% | 5.00% | 4.86% | 4.11% | 3.36% | 2.90% | 2.74% | 2.16% | 2.12% | 2.18% | 0.06 | -4.13 |
| 新宿区 | 5.72% | 4.97% | 4.83% | 4.18% | 3.93% | 4.17% | 4.23% | 3.20% | 3.27% | 2.85% | 2.30% | 2.49% | 2.84% | 0.35 | -2.88 |
| 渋谷区 | 2.60% | 2.21% | 2.03% | 2.02% | 1.79% | 1.76% | 1.69% | 1.77% | 1.59% | 1.39% | 1.25% | 1.26% | 1.16% | -0.10 | -1.44 |
| 主要5区 | 4.56% | 4.43% | 3.97% | 3.71% | 3.45% | 3.35% | 3.09% | 2.74% | 2.56% | 2.30% | 1.96% | 1.85% | 1.92% | 0.07 | -2.64 |
| 品川区 | 4.91% | 4.73% | 4.74% | 4.60% | 4.92% | 4.97% | 4.64% | 4.27% | 4.01% | 4.00% | 3.33% | 2.89% | 2.51% | -0.38 | -2.40 |
| 江東区 | 5.42% | 5.20% | 5.64% | 5.71% | 4.90% | 5.33% | 7.69% | 6.89% | 7.05% | 6.96% | 6.83% | 6.85% | 6.36% | -0.49 | 0.94 |
| 主要7区 | 4.66% | 4.52% | 4.17% | 3.94% | 3.70% | 3.65% | 3.58% | 3.20% | 3.04% | 2.82% | 2.46% | 2.32% | 2.31% | -0.01 | -2.35 |
空室率
| 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 0.89% | 0.76% | 0.53% | 0.45% | 0.46% | 0.46% | 0.37% | 0.28% | 0.27% | 0.28% | 0.26% | 0.23% | 0.26% | 0.03 | -0.63 |
| 中央区 | 3.91% | 3.74% | 3.80% | 3.15% | 2.92% | 2.73% | 2.69% | 2.74% | 2.70% | 2.18% | 2.08% | 1.38% | 1.12% | -0.26 | -2.79 |
| 港区 | 2.64% | 2.53% | 2.67% | 2.51% | 1.96% | 1.79% | 1.25% | 1.19% | 1.16% | 1.14% | 0.99% | 0.86% | 0.90% | 0.04 | -1.74 |
| 新宿区 | 2.53% | 2.36% | 1.93% | 1.69% | 2.12% | 2.18% | 2.31% | 1.46% | 1.36% | 1.38% | 1.02% | 0.97% | 0.99% | 0.02 | -1.54 |
| 渋谷区 | 0.58% | 0.64% | 0.64% | 0.54% | 0.54% | 0.43% | 0.41% | 0.58% | 0.37% | 0.51% | 0.70% | 0.61% | 0.48% | -0.13 | -0.10 |
| 主要5区 | 2.14% | 2.02% | 1.97% | 1.76% | 1.60% | 1.52% | 1.40% | 1.25% | 1.17% | 1.10% | 1.01% | 0.81% | 0.75% | -0.06 | -1.39 |
| 品川区 | 4.11% | 4.00% | 3.63% | 3.42% | 3.15% | 3.64% | 3.25% | 3.13% | 3.04% | 3.11% | 2.49% | 1.83% | 1.58% | -0.25 | -2.53 |
| 江東区 | 2.94% | 2.96% | 2.78% | 2.82% | 2.41% | 2.38% | 2.35% | 2.15% | 2.19% | 2.40% | 2.11% | 3.18% | 3.30% | 0.12 | 0.36 |
| 主要7区 | 2.39% | 2.28% | 2.19% | 2.00% | 1.94% | 1.94% | 1.80% | 1.65% | 1.58% | 1.57% | 1.38% | 1.30% | 1.23% | -0.07 | -1.16 |
平均募集賃料
| 2024.12 | 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | ¥40,011 | ¥40,227 | ¥40,057 | ¥38,329 | ¥38,824 | ¥39,654 | ¥40,182 | ¥40,401 | ¥41,165 | ¥40,591 | ¥41,636 | ¥41,527 | ¥40,741 | -786 | 730 |
| 中央区 | ¥22,352 | ¥21,875 | ¥21,610 | ¥21,578 | ¥22,024 | ¥21,510 | ¥21,627 | ¥21,759 | ¥20,454 | ¥20,912 | ¥20,481 | ¥21,911 | ¥23,569 | 1,658 | 1,217 |
| 港区 | ¥33,773 | ¥33,049 | ¥32,392 | ¥33,007 | ¥33,113 | ¥33,611 | ¥33,606 | ¥32,986 | ¥32,218 | ¥32,128 | ¥30,942 | ¥31,066 | ¥31,551 | 485 | -2,222 |
| 新宿区 | ¥28,613 | ¥28,882 | ¥29,179 | ¥29,799 | ¥30,339 | ¥30,781 | ¥31,599 | ¥32,472 | ¥32,977 | ¥33,578 | ¥34,007 | ¥34,349 | ¥33,317 | -1,032 | 4,704 |
| 渋谷区 | ¥32,164 | ¥32,094 | ¥32,111 | ¥32,581 | ¥32,735 | ¥34,415 | ¥33,391 | ¥33,032 | ¥31,781 | ¥32,498 | ¥32,762 | ¥32,088 | ¥33,322 | 1,234 | 1,158 |
| 主要5区 | ¥31,738 | ¥31,374 | ¥30,721 | ¥31,370 | ¥31,540 | ¥31,976 | ¥31,697 | ¥31,358 | ¥30,860 | ¥31,221 | ¥30,865 | ¥31,630 | ¥32,306 | 676 | 568 |
| 品川区 | ¥20,064 | ¥19,758 | ¥19,115 | ¥19,422 | ¥20,560 | ¥20,460 | ¥20,517 | ¥20,455 | ¥20,885 | ¥21,042 | ¥19,616 | ¥19,978 | ¥20,271 | 293 | 208 |
| 江東区 | ¥15,845 | ¥16,332 | ¥16,419 | ¥16,454 | ¥16,546 | ¥17,012 | ¥19,158 | ¥18,671 | ¥18,167 | ¥18,191 | ¥17,835 | ¥17,837 | ¥17,470 | -367 | 1,625 |
| 主要7区 | ¥29,250 | ¥28,953 | ¥28,119 | ¥28,507 | ¥28,643 | ¥28,862 | ¥28,275 | ¥27,852 | ¥27,348 | ¥27,393 | ¥26,642 | ¥27,077 | ¥27,944 | 867 | -1,306 |
「前月比」「前年同月比」は、少数点第三位以下の値も踏まえて算出しているため、表示上の数値と一致しない場合があります。
千代田・中央区エリアのマーケット動向
一棟募集（約2,500坪）を開始した物件を含め新規募集が多かった影響により、神田・秋葉原・御茶ノ水駅周辺エリアの潜在空室率は2.22%（前月比+1.58pt）と上昇した。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 丸の内・大手町・有楽町・内幸町 | 78 | 33 | 約11.21千坪 | 1.11% | ￥48,028 |
| 神田・秋葉原・御茶ノ水駅周辺 | 39 | 6 | 約4.28千坪 | 2.22% | ￥36,498 |
| 八重洲・京橋・日本橋 | 47 | 9 | 約2.75千坪 | 0.96% | ￥40,245 |
| 日本橋本町・室町・本石町 | 23 | 2 | 約0.38千坪 | 0.34% | ￥19,774 |
| 銀座 | 18 | 5 | 約2.19千坪 | 2.65% | ￥26,991 |
| 総計 | 205 | 55 | 約20.82千坪 | 1.24% | ￥41,820 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年2月 | TOFROM YAESU TOWER | 東京都中央区八重洲１丁目 | 761 | 約68.06千坪 |
| 2026年5月 | WORK VILLA YAESU | 東京都中央区京橋１丁目 | 262 | 約4.08千坪 |
| 2026年7月 | 大手町ゲートビルディング | 東京都千代田区内神田１丁目 | 627 | 約25.79千坪 |
| 2026年9月 | 日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業新築工事（Ｃ街区） | 東京都中央区日本橋１丁目 | 1,374 | 約113.04千坪 |
| 2026年12月 | 日本橋本町三井ビルディング ＆forest | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | 357 | 約8.40千坪 |
| 2026年12月 | 野村不動産日本橋本町ビル | 東京都中央区日本橋本町２丁目 | 511 | 約10.63千坪 |
| 2028年2月 | （仮称）日本橋本町一丁目５番街区計画 | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | - | 約5.45千坪 |
| 総計 | 約235.46千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| GICジャパン | 情報通信業 | 新丸の内ビルディング | 2007 | 115 | 240 |
| 富士山GXホールディングス | 製造業 | Hi-gs 日本橋 （旧：東日本銀行本店ビル建替プロジェクト） | 2025 | 140 | 215 |
港区・品川区エリアのマーケット動向
北品川周辺において募集賃料が5,000円/坪上昇した物件もあり、大崎駅周辺エリアの平均募集賃料は27,535円/坪（前月比+2,753円/坪）に上昇した。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 芝・三田・田町・浜松町 | 94 | 26 | 約10.80千坪 | 1.64% | ￥25,265 |
| 新橋・虎ノ門・汐留 | 83 | 32 | 約14.35千坪 | 2.10% | ￥32,111 |
| 品川駅周辺 | 35 | 8 | 約4.64千坪 | 1.47% | ￥33,694 |
| 六本木・赤坂 | 67 | 30 | 約15.80千坪 | 2.67% | ￥36,846 |
| 大崎駅周辺 | 42 | 9 | 約2.30千坪 | 0.69% | ￥27,535 |
| 総計 | 321 | 105 | 約47.89千坪 | 1.86% | ￥32,058 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年1月 | Ave. Takanawa（アベニュー高輪） | 東京都港区高輪３丁目 | 297 | 約3.56千坪 |
| 2026年1月 | 住友芝公園ビル | 東京都港区芝２丁目 | 412 | 約12.01千坪 |
| 2026年3月 | THE LINKPILLAR 2 | 東京都港区高輪２丁目 | 1,105 | 約63.06千坪 |
| 2027年2月 | （仮称）大崎コアプロジェクト | 東京都品川区東五反田２丁目 | 775 | 約20.95千坪 |
| 2027年3月 | 世界貿易センタービルディング本館 | 東京都港区浜松町２丁目 | 848 | 約91.05千坪 |
| 2027年9月 | （仮称）五反田第一生命ビルディング | 東京都品川区西五反田２丁目 | - | 約3.02千坪 |
| 2027年9月 | 三会堂ビル | 東京都港区赤坂１丁目 | 393 | 約10.53千坪 |
| 2027年10月 | TORANOGATE | 東京都港区虎ノ門１丁目 | 855 | 約36.27千坪 |
| 2028年3月 | （仮称）赤坂二・六丁目地区開発計画（東棟） | 東京都港区赤坂２丁目 | 817 | 約50.73千坪 |
| 総計 | 約291.19千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| NTTデータ・ニューソン | 情報通信業 | ミタマチテラス | 2025 | - | 584 |
| アンカー・ジャパン | 製造業 | 東京ワールドゲート赤坂 赤坂トラストタワー | 2024 | 710 | 1,024 |
| テノックス | 建設業 | 住友芝公園ビル | 2026 | 364 | 411 |
| マークラインズ | 情報通信業 | 住友不動産六本木セントラルタワー | 2025 | 250 | 394 |
| ヤギ | 卸売業，小売業 | 東京ワールドゲート赤坂 赤坂トラストタワー | 2024 | 1,262 | 1,250 |
| 第一ライフ丸紅リアルエステート | 不動産業，物品賃貸業 | 虎ノ門アルセアタワー | 2025 | - | 1,562 |
| 鳥居薬品 | 製造業 | 住友不動産東京三田サウスタワー | 2006 | - | 346 |
| 田辺三菱製薬 | 製造業 | BLUE FRONT SHIBAURA S棟 | 2025 | - | 1,559 |
渋谷駅周辺・西新宿エリア等のマーケット動向
豊洲駅や勝どき駅周辺の物件を中心に空室消化が進んだことで、豊洲・晴海エリアの潜在空室率は5.93％（前月比-1.61pt）に低下した。このエリアで潜在空室率が6%を切るのは2020年9月以来5年3か月ぶり。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 渋谷駅周辺 | 41 | 15 | 約2.95千坪 | 1.25% | ￥34,888 |
| 西新宿 | 50 | 28 | 約15.53千坪 | 2.98% | ￥33,121 |
| 四ツ谷・市ヶ谷・飯田橋・水道橋駅周辺 | 56 | 11 | 約2.04千坪 | 0.75% | ￥28,896 |
| 豊洲・晴海 | 38 | 17 | 約19.88千坪 | 5.93% | ￥20,349 |
| 総計 | 185 | 71 | 約40.40千坪 | 2.96% | ￥26,622 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年1月 | フロントプレイス神田神保町 | 東京都千代田区神田神保町１丁目 | 219 | 約3.79千坪 |
| 2026年8月 | （仮称）明治安田新宿ビル | 東京都新宿区西新宿１丁目 | 820 | 約29.31千坪 |
| 2027年6月 | （仮称）渋谷一丁目地区開発計画 | 東京都渋谷区渋谷１丁目 | 783 | 約14.32千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 東京都渋谷区道玄坂２丁目 | 478 | 約26.35千坪 |
| 総計 | 約73.78千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| ムーンスター | 製造業 | FOREFRONT TOWER2 | 1994 | 519 | 285 |
| 伯東 | 卸売業，小売業 | コモレ四谷 YOTSUYA TOWER | 2020 | - | 1,541 |
募集フロアの面積レンジ
空室在庫についてフロア面積帯毎の内訳を見ると、ワンフロア100坪以上～500坪未満の中規模帯が65%を占めている。500坪以上の大型区画については地域偏在が顕著となっており、約4.3万坪の在庫の半数は江東区に集中している。江東区には一定の大型区画の供給が見られる反面、同区を除く都心主要エリアでは大型区画の在庫が枯渇しており、渋谷区ではワンフロア500坪以上の在庫が無い状況となっている。オフィス需要の高まりから都心部の空室在庫は減少傾向にあり、特に大型区画の在庫が枯渇している。
当社では、今後とも継続的に定点調査を行い、集計結果をご案内して参ります。集計の前提は、次の通りとなります。
【調査対象ビル】
■988棟 （前月比+1棟）2025年12月末時点
調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。
【潜在空室率・空室率】
■対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。
■潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。
■空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。
■貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基いています。
※但し貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万㎡以上の場合は50％、1万㎡未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）
【平均募集賃料】
■募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。
■調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡
【留意事項】
■本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■本資料の著作権は全て三菱地所リアルエステートサービス株式会社に帰属し、当社への事前の同意なく公表又は貴社以外の第三者に開示又は提供されないものとします。
▽マーケット情報一覧はこちら
【MARKET INFORMATION】大型オフィスビル空室率情報
