※2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。
潜在空室率
・主要5区の潜在空室率：1.96％ 前月比：+0.04pt
・主要7区の潜在空室率：2.40％ 前月比：+0.09pt
平均募集賃料
・主要5区の平均募集賃料：32,512円/坪 前月比：+206円/坪
・主要7区の平均募集賃料：28,002円/坪 前月比：+58円/坪
主要エリアの動向
・日本橋本町・室町・本石町エリアでは新規募集区画が約350坪と中規模ながらも、平均募集賃料は30,729円／坪（前月比＋10,955円/坪）となり、大幅に上昇した。
・芝エリアと高輪エリアにて2物件が竣工したが両物件とも竣工時点の募集面積は延床面積の20％強程度であり、竣工前のリーシングが好調であることがうかがえる。
その他トピック
・主要7区全体の空室面積の合計約16.8万坪のうち坪1万円台での募集が33%で最多、次いで坪3万円台での募集が続く。最多の空室を抱える港区（約5.1万坪）が中高価格帯中心であるのに対し、2位の江東区の空室は低価格帯が大半で、エリアによって空室量だけでなく価格帯にも顕著な差が見られる。
・港区は様々な価格帯の募集があり選択肢が豊富な一方、渋谷区は需給逼迫により選択肢が少ない。江東区はコスト削減の受け皿として機能しており、エリアによって取られる移転戦略が大きく異なる。
【潜在空室率および平均募集賃料】
潜在空室率および平均募集賃料は主要5区と主要7区いずれも上昇した。中央区の潜在空室率は2020年9月ぶりに2％を切り、渋谷区の潜在空室率も2019年7月ぶりに1％を切り、貸し手市場が継続している。
【潜在空室率および空室率】
主要5区・7区の空室率は2024年10月以降一貫して低下していたが、2026年1月末時点では主要7区は前月から横ばいで推移した。主要5区ではなおも空室率がわずかに低下し、引き続き都心部において即日入居が可能な物件は極めて少ない状況が続いている。
潜在空室率
| 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 1.84% | 1.69% | 1.53% | 1.39% | 1.29% | 1.16% | 1.25% | 1.32% | 1.24% | 1.18% | 1.08% | 1.28% | 1.41% | 0.13 | -0.43 |
| 中央区 | 5.60% | 5.69% | 4.44% | 4.15% | 3.83% | 4.18% | 4.26% | 4.14% | 3.37% | 3.11% | 2.52% | 2.29% | 1.95% | -0.34 | -3.65 |
| 港区 | 6.38% | 5.28% | 5.34% | 5.00% | 4.86% | 4.11% | 3.36% | 2.90% | 2.74% | 2.16% | 2.12% | 2.18% | 2.37% | 0.19 | -4.01 |
| 新宿区 | 4.97% | 4.83% | 4.18% | 3.93% | 4.17% | 4.23% | 3.20% | 3.27% | 2.85% | 2.30% | 2.49% | 2.84% | 2.79% | -0.05 | -2.18 |
| 渋谷区 | 2.21% | 2.03% | 2.02% | 1.79% | 1.76% | 1.69% | 1.77% | 1.59% | 1.39% | 1.25% | 1.26% | 1.16% | 0.90% | -0.26 | -1.31 |
| 主要5区 | 4.43% | 3.97% | 3.71% | 3.45% | 3.35% | 3.09% | 2.74% | 2.56% | 2.30% | 1.96% | 1.85% | 1.92% | 1.96% | 0.04 | -2.47 |
| 品川区 | 4.73% | 4.74% | 4.60% | 4.92% | 4.97% | 4.64% | 4.27% | 4.01% | 4.00% | 3.33% | 2.89% | 2.51% | 2.75% | 0.24 | -1.98 |
| 江東区 | 5.20% | 5.64% | 5.71% | 4.90% | 5.33% | 7.69% | 6.89% | 7.05% | 6.96% | 6.83% | 6.85% | 6.36% | 6.80% | 0.44 | 1.60 |
| 主要7区 | 4.52% | 4.17% | 3.94% | 3.70% | 3.65% | 3.58% | 3.20% | 3.04% | 2.82% | 2.46% | 2.32% | 2.31% | 2.40% | 0.09 | -2.12 |
空室率
| 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 0.76% | 0.53% | 0.45% | 0.46% | 0.46% | 0.37% | 0.28% | 0.27% | 0.28% | 0.26% | 0.23% | 0.26% | 0.25% | -0.01 | -0.51 |
| 中央区 | 3.74% | 3.80% | 3.15% | 2.92% | 2.73% | 2.69% | 2.74% | 2.70% | 2.18% | 2.08% | 1.38% | 1.12% | 1.05% | -0.07 | -2.69 |
| 港区 | 2.53% | 2.67% | 2.51% | 1.96% | 1.79% | 1.25% | 1.19% | 1.16% | 1.14% | 0.99% | 0.86% | 0.90% | 0.96% | 0.06 | -1.57 |
| 新宿区 | 2.36% | 1.93% | 1.69% | 2.12% | 2.18% | 2.31% | 1.46% | 1.36% | 1.38% | 1.02% | 0.97% | 0.99% | 1.05% | 0.06 | -1.31 |
| 渋谷区 | 0.64% | 0.64% | 0.54% | 0.54% | 0.43% | 0.41% | 0.58% | 0.37% | 0.51% | 0.70% | 0.61% | 0.48% | 0.37% | -0.11 | -0.27 |
| 主要5区 | 2.02% | 1.97% | 1.76% | 1.60% | 1.52% | 1.40% | 1.25% | 1.17% | 1.10% | 1.01% | 0.81% | 0.75% | 0.74% | -0.01 | -1.28 |
| 品川区 | 4.00% | 3.63% | 3.42% | 3.15% | 3.64% | 3.25% | 3.13% | 3.04% | 3.11% | 2.49% | 1.83% | 1.58% | 1.59% | 0.01 | -2.41 |
| 江東区 | 2.96% | 2.78% | 2.82% | 2.41% | 2.38% | 2.35% | 2.15% | 2.19% | 2.40% | 2.11% | 3.18% | 3.30% | 3.36% | 0.06 | 0.40 |
| 主要7区 | 2.28% | 2.19% | 2.00% | 1.94% | 1.94% | 1.80% | 1.65% | 1.58% | 1.57% | 1.38% | 1.30% | 1.23% | 1.23% | 0.00 | -1.05 |
平均募集賃料
| 2025.1 | 2025.2 | 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | ¥40,227 | ¥40,057 | ¥38,329 | ¥38,824 | ¥39,654 | ¥40,182 | ¥40,401 | ¥41,165 | ¥40,591 | ¥41,636 | ¥41,527 | ¥40,741 | ¥37,767 | -2,974 | -2,460 |
| 中央区 | ¥21,875 | ¥21,610 | ¥21,578 | ¥22,024 | ¥21,510 | ¥21,627 | ¥21,759 | ¥20,454 | ¥20,912 | ¥20,481 | ¥21,911 | ¥23,569 | ¥24,721 | 1,152 | 2,846 |
| 港区 | ¥33,049 | ¥32,392 | ¥33,007 | ¥33,113 | ¥33,611 | ¥33,606 | ¥32,986 | ¥32,218 | ¥32,128 | ¥30,942 | ¥31,066 | ¥31,551 | ¥32,012 | 461 | -1,037 |
| 新宿区 | ¥28,882 | ¥29,179 | ¥29,799 | ¥30,339 | ¥30,781 | ¥31,599 | ¥32,472 | ¥32,977 | ¥33,578 | ¥34,007 | ¥34,349 | ¥33,317 | ¥34,282 | 965 | 5,400 |
| 渋谷区 | ¥32,094 | ¥32,111 | ¥32,581 | ¥32,735 | ¥34,415 | ¥33,391 | ¥33,032 | ¥31,781 | ¥32,498 | ¥32,762 | ¥32,088 | ¥33,322 | ¥32,095 | -1,227 | 1 |
| 主要5区 | ¥31,374 | ¥30,721 | ¥31,370 | ¥31,540 | ¥31,976 | ¥31,697 | ¥31,358 | ¥30,860 | ¥31,221 | ¥30,865 | ¥31,630 | ¥32,306 | ¥32,512 | 206 | 1,138 |
| 品川区 | ¥19,758 | ¥19,115 | ¥19,422 | ¥20,560 | ¥20,460 | ¥20,517 | ¥20,455 | ¥20,885 | ¥21,042 | ¥19,616 | ¥19,978 | ¥20,271 | ¥20,296 | 25 | 538 |
| 江東区 | ¥16,332 | ¥16,419 | ¥16,454 | ¥16,546 | ¥17,012 | ¥19,158 | ¥18,671 | ¥18,167 | ¥18,191 | ¥17,835 | ¥17,837 | ¥17,470 | ¥17,737 | 267 | 1,405 |
| 主要7区 | ¥28,953 | ¥28,119 | ¥28,507 | ¥28,643 | ¥28,862 | ¥28,275 | ¥27,852 | ¥27,348 | ¥27,393 | ¥26,642 | ¥27,077 | ¥27,944 | ¥28,002 | 58 | -951 |
千代田・中央区エリアのマーケット動向
日本橋本町・室町・本石町エリアでは新規募集区画が約350坪と中規模ながらも、平均募集賃料は30,729円／坪（前月比＋10,955円/坪）となり、大幅に上昇した。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 丸の内・大手町・有楽町・内幸町 | 78 | 34 | 約10.16千坪 | 1.01% | ￥49,071 |
| 神田・秋葉原・御茶ノ水駅周辺 | 39 | 5 | 約4.12千坪 | 2.14% | ￥36,558 |
| 八重洲・京橋・日本橋 | 47 | 7 | 約2.11千坪 | 0.73% | ￥40,324 |
| 日本橋本町・室町・本石町 | 23 | 3 | 約0.72千坪 | 0.64% | ￥30,729 |
| 銀座 | 18 | 6 | 約1.45千坪 | 1.76% | ￥27,393 |
| 総計 | 205 | 55 | 約18.56千坪 | 1.10% | ￥42,857 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年2月 | TOFROM YAESU TOWER | 東京都中央区八重洲１丁目 | 761 | 約68.06千坪 |
| 2026年5月 | WORK VILLA YAESU | 東京都中央区京橋１丁目 | 262 | 約4.08千坪 |
| 2026年7月 | 大手町ゲートビルディング | 東京都千代田区内神田１丁目 | 627 | 約25.79千坪 |
| 2026年9月 | 日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業新築工事（C街区） | 東京都中央区日本橋１丁目 | 1,374 | 約113.04千坪 |
| 2026年12月 | 日本橋本町三井ビルディング ＆forest | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | 357 | 約8.40千坪 |
| 2026年12月 | 野村不動産日本橋本町ビル | 東京都中央区日本橋本町２丁目 | 511 | 約10.63千坪 |
| 2028年2月 | （仮称）日本橋本町一丁目５番街区計画 | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | - | 約5.45千坪 |
| 総計 | 約235.46千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| ラクト・ジャパン | 卸売業，小売業 | TODA BUILDING | 2024 | 370 | 570 |
港区・品川区エリアのマーケット動向
芝エリアと高輪エリアにて2物件が竣工したが、両物件とも竣工時点の募集面積は延床面積の20％強程度であり、竣工前のリーシングが好調であることがうかがえる。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 芝・三田・田町・浜松町 | 95 | 27 | 約17.24千坪 | 2.60% | ￥30,179 |
| 新橋・虎ノ門・汐留 | 83 | 33 | 約14.54千坪 | 2.13% | ￥32,216 |
| 品川駅周辺 | 36 | 9 | 約5.54千坪 | 1.74% | ￥34,586 |
| 六本木・赤坂 | 67 | 28 | 約13.53千坪 | 2.29% | ￥35,744 |
| 大崎駅周辺 | 42 | 8 | 約2.35千坪 | 0.71% | ￥28,293 |
| 総計 | 323 | 105 | 約53.20千坪 | 2.06% | ￥32,504 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年2月 | （仮称）大崎駅西口Ｆ南地区市街地再開発事業 | 東京都品川区大崎３丁目 | 411 | 約15.77千坪 |
| 2026年3月 | THE LINKPILLAR 2 | 東京都港区高輪２丁目 | 1,105 | 約63.06千坪 |
| 2027年2月 | （仮称）大崎コアプロジェクト | 東京都品川区東五反田２丁目 | 775 | 約20.95千坪 |
| 2027年3月 | 世界貿易センタービルディング本館 | 東京都港区浜松町２丁目 | 848 | 約91.05千坪 |
| 2027年9月 | （仮称）五反田第一生命ビルディング | 東京都品川区西五反田２丁目 | - | 約3.02千坪 |
| 2027年9月 | 三会堂ビル | 東京都港区赤坂１丁目 | 393 | 約10.53千坪 |
| 2027年10月 | TORANOGATE | 東京都港区虎ノ門１丁目 | 855 | 約36.27千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）永田町二丁目計画 | 東京都千代田区永田町２丁目 | - | 約3.13千坪 |
| 2028年3月 | （仮称）赤坂二・六丁目地区開発計画（東棟） | 東京都港区赤坂２丁目 | 817 | 約50.73千坪 |
| 総計 | 約294.52千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| PR TIMES | 情報通信業 | 虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー | 2020 | 548 | 907 |
| ジャストシステム | 情報通信業 | 赤坂インターシティAIR | 2017 | 700 | 780 |
| ダブルスタンダード | 情報通信業 | 住友不動産六本木セントラルタワー | 2025 | 304 | 394 |
| 弁理士法人オンダ国際特許事務所 | 学術研究，専門・技術サービス業 | 赤坂インターシティAIR | 2017 | 90 | 156 |
渋谷駅周辺・西新宿エリア等のマーケット動向
豊洲・晴海エリアでは潜在空室率が2025年7月より低下し空室の解消が続いていたが、2026年1月末時点ではわずかに上昇し、6.06％（前月比＋0.13pt）となった。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 渋谷駅周辺 | 41 | 12 | 約2.10千坪 | 0.89% | ￥34,394 |
| 西新宿 | 50 | 31 | 約15.06千坪 | 2.89% | ￥34,250 |
| 四ツ谷・市ヶ谷・飯田橋・水道橋駅周辺 | 56 | 15 | 約2.84千坪 | 1.05% | ￥29,759 |
| 豊洲・晴海 | 38 | 16 | 約20.30千坪 | 6.06% | ￥21,232 |
| 総計 | 185 | 74 | 約40.30千坪 | 2.96% | ￥27,359 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年8月 | （仮称）明治安田新宿ビル | 東京都新宿区西新宿１丁目 | 820 | 約29.31千坪 |
| 2027年6月 | （仮称）渋谷一丁目地区開発計画 | 東京都渋谷区渋谷１丁目 | 783 | 約14.32千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 東京都渋谷区道玄坂２丁目 | 478 | 約26.35千坪 |
| 総計 | 約69.98千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| ＩＢＪ | 生活関連サービス業，娯楽業 | （仮称）明治安田新宿ビル | 2026 | - | 820 |
| パシフィックコンサルタンツ | 学術研究，専門・技術サービス業 | 住友不動産猿楽町ビル | 1992 | - | 1,100 |
| ユーソナー | 情報通信業 | （仮称）明治安田新宿ビル | 2026 | 608 | - |
| 日医工 | 製造業 | 住友不動産九段ビル | 2006 | 211 | 231 |
賃料レンジ別の空室面積
主要7区全体の空室面積の合計約16.8万坪のうち坪1万円台での募集が33%で最多、次いで坪3万円台での募集が続く。最多の空室を抱える港区（約5.1万坪）が中高価格帯中心であるのに対し、2位の江東区の空室は低価格帯が大半で、エリアによって空室量だけでなく価格帯にも顕著な差が見られる。港区は様々な価格帯の募集があり選択肢が豊富であり、渋谷区は需給の逼迫により圧倒的な「貸し手市場」である。また江東区はコスト削減の受け皿として機能しており、エリアごとの需給の歪みから、エリアによって移転戦略を大きく変える必要性があると思料される。
当社では、今後とも継続的に定点調査を行い、集計結果をご案内して参ります。集計の前提は、次の通りとなります。
【調査対象ビル】
■991棟 （前月比+3棟）2026年1月末時点
調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。
【潜在空室率・空室率】
■対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。
■潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。
■空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。
■貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基いています。
※但し貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万㎡以上の場合は50％、1万㎡未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）
【平均募集賃料】
■募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。
■調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡
【留意事項】
■本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■本資料の著作権は全て三菱地所リアルエステートサービス株式会社に帰属し、当社への事前の同意なく公表又は貴社以外の第三者に開示又は提供されないものとします。
▽マーケット情報一覧はこちら
【MARKET INFORMATION】大型オフィスビル空室率情報
