※2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。
潜在空室率
・主要5区の潜在空室率：2.29％ 前月比：+0.21pt
・主要7区の潜在空室率：2.62％ 前月比：+0.15pt
平均募集賃料
・主要5区の平均募集賃料：35,405円/坪 前月比：+1,280円/坪
・主要7区の平均募集賃料：30,946円/坪 前月比：+1,615円/坪
主要エリアの動向
・八重洲・京橋・日本橋エリアでは、 大型の新規募集があったことが影響し、潜在空室率は2.08％（前月比+1.24pt）上昇し、平均募集賃料も47,189円/坪（前月比+6,288円/坪）と上昇した。
・港・品川エリアでは2027年2月竣工予定の大崎エリアの物件まで、しばらく新規の大型供給がないことから、既存物件の空室消化がさらに進むと予想される。
その他トピック
・当社が実施した調査では、移転実施・検討理由については「オフィス環境改善（前回比+3.9pt） 」が最も多く、「人員増・事業拡大（前回比-4.6pt）」が続き、「ブランド・リクルーティング強化（前回比+8.4pt） 」の割合が調査開始以来の最高値を記録した。
・オフィス環境改善やブランド・リクルーティング強化といった人材獲得を見据えた移転理由が回答割合を伸ばしており、優秀な人材を引き付け、社員のエンゲージメントを高めるための「戦略的拠点」として、自社オフィスをより魅力的な環境へアップデートしようとする前向きな姿勢がうかがえる。
【潜在空室率および平均募集賃料】
潜在空室率は、主要5区は4カ月連続、主要7区は3カ月連続で上昇が続いている。
平均募集賃料は、新宿区を除いて全て前月と比べて上昇しており、中でも中央区は前月比で+3,329円と大幅に上昇した。
【潜在空室率および空室率】
主要5区の空室率は直近数カ月、小幅な上下動を繰り返しており下げ止まりの印象もみられるが、主要7区の空室率は品川区や江東区の空室消化が影響し、引き続き下降している。
潜在空室率
| 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 1.53% | 1.39% | 1.29% | 1.16% | 1.25% | 1.32% | 1.24% | 1.18% | 1.08% | 1.28% | 1.41% | 1.70% | 1.67% | -0.03 | 0.14 |
| 中央区 | 4.44% | 4.15% | 3.83% | 4.18% | 4.26% | 4.14% | 3.37% | 3.11% | 2.52% | 2.29% | 1.95% | 1.92% | 2.62% | 0.70 | -1.81 |
| 港区 | 5.34% | 5.00% | 4.86% | 4.11% | 3.36% | 2.90% | 2.74% | 2.16% | 2.12% | 2.18% | 2.37% | 2.39% | 2.70% | 0.31 | -2.65 |
| 新宿区 | 4.18% | 3.93% | 4.17% | 4.23% | 3.20% | 3.27% | 2.85% | 2.30% | 2.49% | 2.84% | 2.79% | 2.95% | 2.93% | -0.02 | -1.25 |
| 渋谷区 | 2.02% | 1.79% | 1.76% | 1.69% | 1.77% | 1.59% | 1.39% | 1.25% | 1.26% | 1.16% | 0.90% | 1.14% | 1.10% | -0.04 | -0.93 |
| 主要5区 | 3.71% | 3.45% | 3.35% | 3.09% | 2.74% | 2.56% | 2.30% | 1.96% | 1.85% | 1.92% | 1.96% | 2.08% | 2.29% | 0.21 | -1.41 |
| 品川区 | 4.60% | 4.92% | 4.97% | 4.64% | 4.27% | 4.01% | 4.00% | 3.33% | 2.89% | 2.51% | 2.75% | 2.43% | 2.62% | 0.19 | -1.98 |
| 江東区 | 5.71% | 4.90% | 5.33% | 7.69% | 6.89% | 7.05% | 6.96% | 6.83% | 6.85% | 6.36% | 6.80% | 6.89% | 6.27% | -0.62 | 0.56 |
| 主要7区 | 3.94% | 3.70% | 3.65% | 3.58% | 3.20% | 3.04% | 2.82% | 2.46% | 2.32% | 2.31% | 2.40% | 2.47% | 2.62% | 0.15 | -1.32 |
空室率
| 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 0.45% | 0.46% | 0.46% | 0.37% | 0.28% | 0.27% | 0.28% | 0.26% | 0.23% | 0.26% | 0.25% | 0.30% | 0.25% | -0.05 | -0.19 |
| 中央区 | 3.15% | 2.92% | 2.73% | 2.69% | 2.74% | 2.70% | 2.18% | 2.08% | 1.38% | 1.12% | 1.05% | 0.95% | 0.91% | -0.04 | -2.24 |
| 港区 | 2.51% | 1.96% | 1.79% | 1.25% | 1.19% | 1.16% | 1.14% | 0.99% | 0.86% | 0.90% | 0.96% | 0.92% | 1.02% | 0.10 | -1.49 |
| 新宿区 | 1.69% | 2.12% | 2.18% | 2.31% | 1.46% | 1.36% | 1.38% | 1.02% | 0.97% | 0.99% | 1.05% | 0.95% | 0.97% | 0.02 | -0.72 |
| 渋谷区 | 0.54% | 0.54% | 0.43% | 0.41% | 0.58% | 0.37% | 0.51% | 0.70% | 0.61% | 0.48% | 0.37% | 0.41% | 0.46% | 0.05 | -0.09 |
| 主要5区 | 1.76% | 1.60% | 1.52% | 1.40% | 1.25% | 1.17% | 1.10% | 1.01% | 0.81% | 0.75% | 0.74% | 0.70% | 0.72% | 0.02 | -1.04 |
| 品川区 | 3.42% | 3.15% | 3.64% | 3.25% | 3.13% | 3.04% | 3.11% | 2.49% | 1.83% | 1.58% | 1.59% | 1.34% | 0.92% | -0.42 | -2.50 |
| 江東区 | 2.82% | 2.41% | 2.38% | 2.35% | 2.15% | 2.19% | 2.40% | 2.11% | 3.18% | 3.30% | 3.36% | 3.35% | 3.18% | -0.17 | 0.36 |
| 主要7区 | 2.00% | 1.94% | 1.94% | 1.80% | 1.65% | 1.58% | 1.57% | 1.38% | 1.30% | 1.23% | 1.23% | 1.17% | 1.10% | -0.07 | -0.90 |
平均募集賃料
| 2025.3 | 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 38,329 | 38,824 | 39,654 | 40,182 | 40,401 | 41,165 | 40,591 | 41,636 | 41,527 | 40,741 | 37,767 | 40,689 | 42,069 | 1,380 | 3,739 |
| 中央区 | 21,578 | 22,024 | 21,510 | 21,627 | 21,759 | 20,454 | 20,912 | 20,481 | 21,911 | 23,569 | 24,721 | 25,196 | 28,525 | 3,329 | 6,947 |
| 港区 | 33,007 | 33,113 | 33,611 | 33,606 | 32,986 | 32,218 | 32,128 | 30,942 | 31,066 | 31,551 | 32,012 | 33,013 | 34,424 | 1,411 | 1,416 |
| 新宿区 | 29,799 | 30,339 | 30,781 | 31,599 | 32,472 | 32,977 | 33,578 | 34,007 | 34,349 | 33,317 | 34,282 | 34,621 | 34,525 | -96 | 4,726 |
| 渋谷区 | 32,581 | 32,735 | 34,415 | 33,391 | 33,032 | 31,781 | 32,498 | 32,762 | 32,088 | 33,322 | 32,095 | 34,319 | 34,385 | 66 | 1,804 |
| 主要5区 | 31,370 | 31,540 | 31,976 | 31,697 | 31,358 | 30,860 | 31,221 | 30,865 | 31,630 | 32,306 | 32,512 | 34,125 | 35,405 | 1,280 | 4,035 |
| 品川区 | 19,422 | 20,560 | 20,460 | 20,517 | 20,455 | 20,885 | 21,042 | 19,616 | 19,978 | 20,271 | 20,296 | 19,729 | 22,107 | 2,378 | 2,685 |
| 江東区 | 16,454 | 16,546 | 17,012 | 19,158 | 18,671 | 18,167 | 18,191 | 17,835 | 17,837 | 17,470 | 17,737 | 17,850 | 18,033 | 183 | 1,580 |
| 主要7区 | 28,507 | 28,643 | 28,862 | 28,275 | 27,852 | 27,348 | 27,393 | 26,642 | 27,077 | 27,944 | 28,002 | 29,331 | 30,946 | 1,615 | 2,439 |
千代田・中央区エリアのマーケット動向
八重洲・京橋・日本橋エリアでは、 新規に竣工した八重洲の物件も含めて合計約5,000坪が新規で募集を開始し、合計700坪が募集終了した結果、潜在空室率は2.08％（前月比+1.24pt）上昇し、平均募集賃料も47,189円/坪（前月比+6,288円/坪）と上昇した。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 丸の内・大手町・有楽町・内幸町 | 78 | 34 | 約14.08千坪 | 1.40% | ￥55,091 |
| 神田・秋葉原・御茶ノ水駅周辺 | 39 | 7 | 約4.73千坪 | 2.45% | ￥36,583 |
| 八重洲・京橋・日本橋 | 48 | 8 | 約6.69千坪 | 2.08% | ￥47,189 |
| 日本橋本町・室町・本石町 | 23 | 4 | 約1.38千坪 | 1.23% | ￥45,666 |
| 銀座 | 18 | 5 | 約1.23千坪 | 1.48% | ￥29,778 |
| 総計 | 206 | 58 | 約28.11千坪 | 1.64% | ￥48,984 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年5月 | WORK VILLA YAESU | 東京都中央区京橋１丁目 | 262 | 約4.08千坪 |
| 2026年7月 | 大手町ゲートビルディング | 東京都千代田区内神田１丁目 | 627 | 約25.79千坪 |
| 2026年9月 | 日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業新築工事（C街区） | 東京都中央区日本橋１丁目 | 1,374 | 約113.04千坪 |
| 2026年11月 | （仮称）野村不動産日本橋本町ビル建替計画 | 東京都中央区日本橋本町２丁目 | 511 | 約10.63千坪 |
| 2026年12月 | 日本橋本町三井ビルディング ＆forest | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | 357 | 約8.40千坪 |
| 2028年2月 | （仮称）日本橋本町一丁目５番街区計画 | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | - | 約5.45千坪 |
| 総計 | 約167.40千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| DAZN Japan Investment | 情報通信業 | TOFROM YAESU TOWER | 2026 | - | 760 |
| M＆Aキャピタルパートナーズ | 学術研究，専門・技術サービス業 | TOKYO TORCH Torch Tower | 2028 | 1,000 | - |
| 中外製薬 | 製造業 | 八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業 | 2029 | 4,515 | 5,700 |
港区・品川区エリアのマーケット動向
品川駅周辺では大型の新規供給（延床面積：約63,000坪）され、潜在空室率が上昇した（前月比+0.82pt ）。港・品川エリアでは2027年2月竣工予定の大崎エリアの物件まで、しばらく新規の大型供給がないことから、既存物件の空室消化がさらに進むと予想される。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 芝・三田・田町・浜松町 | 95 | 28 | 約18.69千坪 | 2.82% | ￥31,048 |
| 新橋・虎ノ門・汐留 | 83 | 32 | 約16.36千坪 | 2.40% | ￥33,931 |
| 品川駅周辺 | 37 | 9 | 約8.10千坪 | 2.35% | ￥40,860 |
| 六本木・赤坂 | 67 | 30 | 約14.46千坪 | 2.45% | ￥38,632 |
| 大崎駅周辺 | 42 | 9 | 約2.66千坪 | 0.80% | ￥29,093 |
| 総計 | 324 | 108 | 約60.27千坪 | 2.30% | ￥34,972 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2027年2月 | （仮称）大崎コアプロジェクト | 東京都品川区東五反田２丁目 | 775 | 約20.95千坪 |
| 2027年3月 | 世界貿易センタービルディング本館 | 東京都港区浜松町２丁目 | 848 | 約91.05千坪 |
| 2027年9月 | （仮称）五反田第一生命ビルディング | 東京都品川区西五反田２丁目 | - | 約3.02千坪 |
| 2027年9月 | 三会堂ビル | 東京都港区赤坂１丁目 | 393 | 約10.53千坪 |
| 2027年10月 | TORANOGATE | 東京都港区虎ノ門１丁目 | 855 | 約36.27千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）永田町二丁目計画 | 東京都千代田区永田町２丁目 | - | 約3.13千坪 |
| 2028年3月 | （仮称）赤坂二・六丁目地区開発計画（東棟） | 東京都港区赤坂２丁目 | 817 | 約50.73千坪 |
| 総計 | 約215.69千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| ジェイテクト | 製造業 | 田町タワー | 2023 | 1,567 | 1,580 |
| トライアルホールディングス | 学術研究，専門・技術サービス業 | 住友不動産田町ビル 東館 | 2021 | 137 | 1,500 |
| リベルタ | 卸売業，小売業 | ニューオータニ ガーデンコート | 1991 | - | 423 |
渋谷駅周辺・西新宿エリア等のマーケット動向
渋谷駅周辺エリアは、募集面積は上下する一方、募集棟数は4カ月連続（4カ月前比15棟→9棟）で減少している。空室総量の変化以上に選択可能なビルのバリエーションが減少しており、テナントにとっては希望面積や条件が合わない等の厳しい状況が続いている。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 渋谷駅周辺 | 41 | 9 | 約2.85千坪 | 1.21% | ￥36,460 |
| 西新宿 | 50 | 29 | 約16.80千坪 | 3.23% | ￥35,281 |
| 四ツ谷・市ヶ谷・飯田橋・水道橋駅周辺 | 57 | 15 | 約3.67千坪 | 1.34% | ￥27,808 |
| 豊洲・晴海 | 38 | 16 | 約18.22千坪 | 5.44% | ￥21,823 |
| 総計 | 186 | 69 | 約41.55千坪 | 3.04% | ￥28,824 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年8月 | （仮称）明治安田新宿ビル | 東京都新宿区西新宿１丁目 | 820 | 約29.31千坪 |
| 2027年6月 | （仮称）渋谷一丁目地区開発計画 | 東京都渋谷区渋谷１丁目 | 783 | 約14.32千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 東京都渋谷区道玄坂２丁目 | 478 | 約26.35千坪 |
| 総計 | 約69.98千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| ダルトン | 卸売業，小売業 | 豊洲セイルパークビル | 2025 | 437 | 770 |
| テリロジーホールディングス | 学術研究，専門・技術サービス業 | フロントプレイス神田神保町 | 2026 | - | 438 |
| バリューゴルフ | 情報通信業 | フロントプレイス神田神保町 | 2026 | 270 | 219 |
| ぴあ | 情報通信業 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 2027 | 1,122 | 956 |
オフィス移転実施・検討理由
当社が昨年末に実施した不動産施策に関するアンケート調査によると、移転実施・検討理由については「オフィス環境改善（前回比+3.9pt） 」が最も多く、「人員増・事業拡大（前回比-4.6pt）」が続き、「ブランド・リクルーティング強化（前回比+8.4pt） 」の割合が調査開始以来の最高値を記録した。オフィス環境改善やブランド・リクルーティング強化といった人材獲得を見据えた移転理由が回答割合を伸ばしており、優秀な人材を引き付け、社員のエンゲージメントを高めるための「戦略的拠点」として、自社オフィスをより魅力的な環境へアップデートしようとする前向きな姿勢がうかがえる。
当社では、今後とも継続的に定点調査を行い、集計結果をご案内して参ります。集計の前提は、次の通りとなります。
【調査対象ビル】
■995棟 （前月比+3棟）2026年3月末時点
調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。
【潜在空室率・空室率】
■対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。
■潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。
■空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。
■貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基いています。
※但し貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万㎡以上の場合は50％、1万㎡未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）
【平均募集賃料】
■募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。
■調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡
【留意事項】
■本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■本資料の著作権は全て三菱地所リアルエステートサービス株式会社に帰属し、当社への事前の同意なく公表又は貴社以外の第三者に開示又は提供されないものとします。
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【MARKET INFORMATION】大型オフィスビル空室率情報
