※2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。
潜在空室率
・主要5区の潜在空室率：2.19％ 前月比：-0.10pt
・主要7区の潜在空室率：2.57％ 前月比：-0.05pt
平均募集賃料
・主要5区の平均募集賃料：36,703円/坪 前月比：+1,298円/坪
・主要7区の平均募集賃料：31,783円/坪 前月比：+837円/坪
主要エリアの動向
・日本橋本町・室町・本石町エリアの平均募集賃料は51,599円/坪（前月比で+5,933円）に上昇。低価格物件の空室消化が進み、高額物件が市場に出た影響が大きい。
・勝どき駅周辺での複数の新規募集により、豊洲・晴海エリアの潜在空室率は上昇した。同エリアには依然として1万円台/坪の物件も存在しており、賃料が高騰する主要エリアとの顕著な市況差が表れている。
その他トピック
・移転時のオフィス面積意向について、当社が実施した調査では「増床回答」が2022年Q3以来約3年ぶりに50%を割り込む一方、「減床回答」が2023年Q1以来約2年半ぶりに30%となった。「現状と同等の広さでは想定予算に収まらず、希望条件を満たす物件も見つかりにくい」といった、現状の市況に合わせた「面積最適化」の動きが背景にあると推察される。
【潜在空室率および平均募集賃料】
潜在空室率は、主要5区・主要7区共に僅かに低下した。平均募集賃料は、主要5区・主要7区共に上昇し、中でも中央区は前月比+8,966円/坪と大幅に上昇しており、高額物件の募集条件が具体化した影響が大きい。
【潜在空室率および空室率】
空室率は、主要5区・主要7区共に僅かに上昇し、主要7区では2024年9月（1年7か月）ぶりの上昇となった。空室率の低下傾向は底打ち感が強いものの、比較的空室の多い江東区のリーシング進捗次第で、今後さらに低下する可能性もある。
潜在空室率
| 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 2026.4 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 1.39% | 1.29% | 1.16% | 1.25% | 1.32% | 1.24% | 1.18% | 1.08% | 1.28% | 1.41% | 1.70% | 1.67% | 1.51% | -0.16 | 0.12 |
| 中央区 | 4.15% | 3.83% | 4.18% | 4.26% | 4.14% | 3.37% | 3.11% | 2.52% | 2.29% | 1.95% | 1.92% | 2.62% | 2.89% | 0.27 | -1.26 |
| 港区 | 5.00% | 4.86% | 4.11% | 3.36% | 2.90% | 2.74% | 2.16% | 2.12% | 2.18% | 2.37% | 2.39% | 2.70% | 2.52% | -0.18 | -2.48 |
| 新宿区 | 3.93% | 4.17% | 4.23% | 3.20% | 3.27% | 2.85% | 2.30% | 2.49% | 2.84% | 2.79% | 2.95% | 2.93% | 2.63% | -0.30 | -1.30 |
| 渋谷区 | 1.79% | 1.76% | 1.69% | 1.77% | 1.59% | 1.39% | 1.25% | 1.26% | 1.16% | 0.90% | 1.14% | 1.10% | 1.08% | -0.02 | -0.71 |
| 主要5区 | 3.45% | 3.35% | 3.09% | 2.74% | 2.56% | 2.30% | 1.96% | 1.85% | 1.92% | 1.96% | 2.08% | 2.29% | 2.19% | -0.10 | -1.26 |
| 品川区 | 4.92% | 4.97% | 4.64% | 4.27% | 4.01% | 4.00% | 3.33% | 2.89% | 2.51% | 2.75% | 2.43% | 2.62% | 2.99% | 0.37 | -1.93 |
| 江東区 | 4.90% | 5.33% | 7.69% | 6.89% | 7.05% | 6.96% | 6.83% | 6.85% | 6.36% | 6.80% | 6.89% | 6.27% | 6.34% | 0.07 | 1.44 |
| 主要7区 | 3.70% | 3.65% | 3.58% | 3.20% | 3.04% | 2.82% | 2.46% | 2.32% | 2.31% | 2.40% | 2.47% | 2.62% | 2.57% | -0.05 | -1.13 |
空室率
| 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 2026.4 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 0.46% | 0.46% | 0.37% | 0.28% | 0.27% | 0.28% | 0.26% | 0.23% | 0.26% | 0.25% | 0.30% | 0.25% | 0.26% | 0.01 | -0.20 |
| 中央区 | 2.92% | 2.73% | 2.69% | 2.74% | 2.70% | 2.18% | 2.08% | 1.38% | 1.12% | 1.05% | 0.95% | 0.91% | 1.09% | 0.18 | -1.83 |
| 港区 | 1.96% | 1.79% | 1.25% | 1.19% | 1.16% | 1.14% | 0.99% | 0.86% | 0.90% | 0.96% | 0.92% | 1.02% | 0.86% | -0.16 | -1.10 |
| 新宿区 | 2.12% | 2.18% | 2.31% | 1.46% | 1.36% | 1.38% | 1.02% | 0.97% | 0.99% | 1.05% | 0.95% | 0.97% | 1.21% | 0.24 | -0.91 |
| 渋谷区 | 0.54% | 0.43% | 0.41% | 0.58% | 0.37% | 0.51% | 0.70% | 0.61% | 0.48% | 0.37% | 0.41% | 0.46% | 0.57% | 0.11 | 0.03 |
| 主要5区 | 1.60% | 1.52% | 1.40% | 1.25% | 1.17% | 1.10% | 1.01% | 0.81% | 0.75% | 0.74% | 0.70% | 0.72% | 0.80% | 0.08 | -0.80 |
| 品川区 | 3.15% | 3.64% | 3.25% | 3.13% | 3.04% | 3.11% | 2.49% | 1.83% | 1.58% | 1.59% | 1.34% | 0.92% | 1.26% | 0.34 | -1.89 |
| 江東区 | 2.41% | 2.38% | 2.35% | 2.15% | 2.19% | 2.40% | 2.11% | 3.18% | 3.30% | 3.36% | 3.35% | 3.18% | 3.03% | -0.15 | 0.62 |
| 主要7区 | 1.94% | 1.94% | 1.80% | 1.65% | 1.58% | 1.57% | 1.38% | 1.30% | 1.23% | 1.23% | 1.17% | 1.10% | 1.18% | 0.08 | -0.76 |
平均募集賃料
| 2025.4 | 2025.5 | 2025.6 | 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 2026.4 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | ¥38,824 | ¥39,654 | ¥40,182 | ¥40,401 | ¥41,165 | ¥40,591 | ¥41,636 | ¥41,527 | ¥40,741 | ¥37,767 | ¥40,689 | ¥42,069 | ¥41,192 | -877 | 2,368 |
| 中央区 | ¥22,024 | ¥21,510 | ¥21,627 | ¥21,759 | ¥20,454 | ¥20,912 | ¥20,481 | ¥21,911 | ¥23,569 | ¥24,721 | ¥25,196 | ¥28,525 | ¥37,491 | 8,966 | 15,467 |
| 港区 | ¥33,113 | ¥33,611 | ¥33,606 | ¥32,986 | ¥32,218 | ¥32,128 | ¥30,942 | ¥31,066 | ¥31,551 | ¥32,012 | ¥33,013 | ¥34,424 | ¥35,050 | 626 | 1,937 |
| 新宿区 | ¥30,339 | ¥30,781 | ¥31,599 | ¥32,472 | ¥32,977 | ¥33,578 | ¥34,007 | ¥34,349 | ¥33,317 | ¥34,282 | ¥34,621 | ¥34,525 | ¥34,537 | 12 | 4,198 |
| 渋谷区 | ¥32,735 | ¥34,415 | ¥33,391 | ¥33,032 | ¥31,781 | ¥32,498 | ¥32,762 | ¥32,088 | ¥33,322 | ¥32,095 | ¥34,319 | ¥34,385 | ¥35,246 | 861 | 2,511 |
| 主要5区 | ¥31,540 | ¥31,976 | ¥31,697 | ¥31,358 | ¥30,860 | ¥31,221 | ¥30,865 | ¥31,630 | ¥32,306 | ¥32,512 | ¥34,125 | ¥35,405 | ¥36,703 | 1,298 | 5,163 |
| 品川区 | ¥20,560 | ¥20,460 | ¥20,517 | ¥20,455 | ¥20,885 | ¥21,042 | ¥19,616 | ¥19,978 | ¥20,271 | ¥20,296 | ¥19,729 | ¥22,107 | ¥24,008 | 1,901 | 3,448 |
| 江東区 | ¥16,546 | ¥17,012 | ¥19,158 | ¥18,671 | ¥18,167 | ¥18,191 | ¥17,835 | ¥17,837 | ¥17,470 | ¥17,737 | ¥17,850 | ¥18,033 | ¥18,022 | -11 | 1,476 |
| 主要7区 | ¥28,643 | ¥28,862 | ¥28,275 | ¥27,852 | ¥27,348 | ¥27,393 | ¥26,642 | ¥27,077 | ¥27,944 | ¥28,002 | ¥29,331 | ¥30,946 | ¥31,783 | 837 | 3,140 |
千代田・中央区エリアのマーケット動向
日本橋本町・室町・本石町エリアの平均募集賃料は前月比で5,933円/坪上昇。低価格物件の空室消化が進み、高額物件が市場に出た影響が大きい。八重洲・京橋・日本橋エリアでは募集面積が限定的な状況で、募集賃料が7万～10万円/坪の物件もあり平均募集賃料を引き上げている。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 丸の内・大手町・有楽町・内幸町 | 77 | 28 | 約10.57千坪 | 1.06% | ￥57,177 |
| 神田・秋葉原・御茶ノ水駅周辺 | 39 | 7 | 約4.91千坪 | 2.55% | ￥35,916 |
| 八重洲・京橋・日本橋 | 48 | 8 | 約6.69千坪 | 2.08% | ￥69,981 |
| 日本橋本町・室町・本石町 | 23 | 4 | 約1.29千坪 | 1.14% | ￥51,599 |
| 銀座 | 18 | 4 | 約0.99千坪 | 1.19% | ￥30,944 |
| 総計 | 205 | 51 | 約24.45千坪 | 1.43% | ￥55,047 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年5月 | WORK VILLA YAESU | 東京都中央区京橋１丁目 | 262 | 約4.08千坪 |
| 2026年7月 | 大手町ゲートビルディング | 東京都千代田区内神田１丁目 | 627 | 約25.79千坪 |
| 2026年9月 | 東京ミッドタウン日本橋 日本橋野村三井タワー | 東京都中央区日本橋１丁目 | 1,374 | 約113.04千坪 |
| 2026年11月 | （仮称）野村不動産日本橋本町ビル建替計画 | 東京都中央区日本橋本町２丁目 | 511 | 約10.63千坪 |
| 2026年12月 | 日本橋本町三井ビルディング ＆forest | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | 357 | 約8.40千坪 |
| 2028年2月 | （仮称）日本橋本町一丁目５番街区計画 | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | - | 約5.45千坪 |
| 総計 | 約167.40千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| テラスカイ | 情報通信業 | TOFROM YAESU TOWER | 2026 | 1,100 | 2,280 |
| リバスタ | 情報通信業 | TOFROM YAESU TOWER | 2026 | 685 | 796 |
| 三菱商事プラスチック | 卸売業，小売業 | 八重洲ダイビル | 2025 | - | 387 |
港区・品川区エリアのマーケット動向
芝・三田・田町・浜松町エリア、新橋・虎ノ門・汐留エリア、六本木・赤坂エリアの潜在空室率が低下した。当該エリアは、交通利便性が高いことに加え、他の主要エリアと比較すると物件の選択肢が多いことから、空室枯渇が顕著な市況下において有力な移転先となっている。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 芝・三田・田町・浜松町 | 95 | 30 | 約16.81千坪 | 2.53% | ￥31,054 |
| 新橋・虎ノ門・汐留 | 83 | 29 | 約15.34千坪 | 2.25% | ￥34,813 |
| 品川駅周辺 | 37 | 9 | 約8.95千坪 | 2.59% | ￥40,825 |
| 六本木・赤坂 | 67 | 28 | 約13.78千坪 | 2.33% | ￥39,141 |
| 大崎駅周辺 | 42 | 10 | 約5.03千坪 | 1.51% | ￥31,077 |
| 総計 | 324 | 106 | 約59.91千坪 | 2.29% | ￥35,313 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2027年2月 | （仮称）大崎コアプロジェクト | 東京都品川区東五反田２丁目 | 775 | 約20.95千坪 |
| 2027年3月 | 世界貿易センタービルディング本館 | 東京都港区浜松町２丁目 | 848 | 約91.05千坪 |
| 2027年9月 | （仮称）五反田第一生命ビルディング | 東京都品川区西五反田２丁目 | - | 約3.02千坪 |
| 2027年9月 | 三会堂ビル | 東京都港区赤坂１丁目 | 393 | 約10.53千坪 |
| 2027年10月 | TORANOGATE | 東京都港区虎ノ門１丁目 | 855 | 約36.27千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）永田町二丁目計画 | 東京都千代田区永田町２丁目 | - | 約3.13千坪 |
| 2028年3月 | （仮称）赤坂二・六丁目地区開発計画（東棟） | 東京都港区赤坂２丁目 | 817 | 約50.73千坪 |
| 総計 | 約215.69千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| ＤＴＳ | 情報通信業 | アーク森ビル | 1986 | 1,290 | 930 |
| ＪＲ東海リテイリング・プラス | 卸売業，小売業 | Ave. Takanawa（アベニュー高輪） | 2026 | 288 | 416 |
| ＪＴＢ | 生活関連サービス業，娯楽業 | 汐留シティセンター | 2003 | - | 5,900 |
| クレディ・アグリコル生命保険 | 金融業，保険業 | 麻布台ヒルズ 森JPタワー | 2023 | 1,085 | - |
| ファンドクリエーショングループ | 学術研究，専門・技術サービス業 | アークヒルズ仙石山森タワー | 2012 | 92 | 140 |
| 沖電気工業 | 製造業 | THE LINKPILLAR 2 | 2026 | - | - |
| 三井住友トラスト・パナソニックファイナンス | 不動産業，物品賃貸業 | 世界貿易センタービルディング本館 | 2027 | 1,216 | - |
渋谷駅周辺・西新宿エリア等のマーケット動向
勝どき駅周辺での複数の新規募集により、豊洲・晴海エリアの潜在空室率は前月比で0.8pt上昇した。同エリアには依然として1万円台/坪の物件も存在しており、賃料が高騰する主要エリアとの顕著な市況差が表れている。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 渋谷駅周辺 | 41 | 10 | 約2.74千坪 | 1.16% | ￥37,929 |
| 西新宿 | 50 | 30 | 約14.90千坪 | 2.86% | ￥35,361 |
| 四ツ谷・市ヶ谷・飯田橋・水道橋駅周辺 | 57 | 14 | 約3.32千坪 | 1.21% | ￥28,973 |
| 豊洲・晴海 | 38 | 15 | 約20.94千坪 | 6.24% | ￥21,209 |
| 総計 | 186 | 69 | 約41.91千坪 | 3.07% | ￥27,952 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年8月 | （仮称）明治安田新宿ビル | 東京都新宿区西新宿１丁目 | 820 | 約29.31千坪 |
| 2027年6月 | （仮称）渋谷一丁目地区開発計画 | 東京都渋谷区渋谷１丁目 | 783 | 約14.32千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 東京都渋谷区道玄坂２丁目 | 478 | 約26.35千坪 |
| 総計 | 約69.98千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| EPLink | 医療，福祉 | PMO市ケ谷 | 2025 | - | 228 |
| デロイトトーマツグループ | 学術研究，専門・技術サービス業 | 豊洲セイルパークビル | 2025 | - | 1,275 |
| 三幸製菓 | 製造業 | PMO渋谷Ⅱ | 2020 | - | 138 |
オフィス移転時の面積動向
「賃料高騰・供給枯渇」という市況下において企業も柔軟な対応を模索しており、この状況はオフィス移転時の面積動向にも表れている。当社が昨年末に実施した調査では、「増床回答」が2022年Q3以来約3年ぶりに50%を割り込む一方、「減床回答」が2023年Q1以来約2年半ぶりに30%となった。「現状と同等の広さでは想定予算に収まらず、希望条件を満たす物件も見つかりにくい」といった、現状の市況に合わせた「面積最適化」の動きが背景にあると推察される。
当社では、今後とも継続的に定点調査を行い、集計結果をご案内して参ります。集計の前提は、次の通りとなります。
【調査対象ビル】
■993棟 （前月比-2棟）2026年4月末時点
調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。
【潜在空室率・空室率】
■対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。
■潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。
■空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。
■貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基いています。
※但し貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万㎡以上の場合は50％、1万㎡未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）
【平均募集賃料】
■募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。
■調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡
【留意事項】
■本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■本資料の著作権は全て三菱地所リアルエステートサービス株式会社に帰属し、当社への事前の同意なく公表又は貴社以外の第三者に開示又は提供されないものとします。
▽マーケット情報一覧はこちら
【MARKET INFORMATION】大型オフィスビル空室率情報
