潜在空室率
・主要5区の潜在空室率：1.86% 前月比：-0.14pt
・主要7区の潜在空室率：2.28% 前月比：-0.05pt
平均募集賃料
・主要5区の平均募集賃料：37,892円/坪 前月比：-6円/坪
・主要7区の平均募集賃料：32,828円/坪 前月比：-247円/坪
主要エリアの動向
・千代田区では、同エリア内において移転検討企業が比較的検討をしやすい50,000円/坪以下の募集物件の空室解消が進んだ結果、平均募集賃料は前月比1,262円/坪上昇し、45,296円/坪となった。
・港区では、すべてのサブマーケットエリアにおいて潜在空室率が低下。高価格帯物件（40,000円/坪以上）の空室解消が進んだ結果、平均募集賃料は前月比827円/坪低下し、33,744円/坪となった。
その他トピック
・各サブマーケットエリア所在物件の募集賃料水準について、各エリアにおいて平均値や中央値の上昇が見られるほか、特徴的な傾向として“上限値”の上昇が目立つエリアが増加している。
・千代田区や中央区の空室率が特に低いエリアでは、“外れ値”と言えるような高額物件が存在し、“外れ値”物件の募集賃料水準もこの1年で上昇している。
※2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。
【潜在空室率および平均募集賃料】
潜在空室率は、主要5区・主要7区共に僅かに低下した。平均募集賃料は、港区において高価格帯物件（40,000円/坪以上）の空室解消が進んだことが主要因となり大きく低下したことが影響し、主要5区・主要7区においても僅かに低下した。
【潜在空室率および空室率】
潜在空室率および空室率は、主要5区・主要7区ともに僅かに低下した。主要7区の潜在空室率は、品川区を除く6区において低下が進んだことにより、2020年6月以降でもっとも低い水準となるなど、引き続き横ばいから緩やかな低下の傾向が見られている。
潜在空室率
| 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 2026.4 | 2026.5 | 2026.6 | 2026.7 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 1.25% | 1.32% | 1.24% | 1.18% | 1.08% | 1.28% | 1.41% | 1.70% | 1.67% | 1.51% | 1.11% | 1.23% | 1.05% | -0.18 | -0.20 |
| 中央区 | 4.26% | 4.14% | 3.37% | 3.11% | 2.52% | 2.29% | 1.95% | 1.92% | 2.62% | 2.89% | 2.74% | 2.67% | 2.57% | -0.10 | -1.69 |
| 港区 | 3.36% | 2.90% | 2.74% | 2.16% | 2.12% | 2.18% | 2.37% | 2.39% | 2.70% | 2.52% | 2.37% | 2.23% | 2.13% | -0.10 | -1.23 |
| 新宿区 | 3.20% | 3.27% | 2.85% | 2.30% | 2.49% | 2.84% | 2.79% | 2.95% | 2.93% | 2.63% | 2.48% | 2.85% | 2.66% | -0.19 | -0.54 |
| 渋谷区 | 1.77% | 1.59% | 1.39% | 1.25% | 1.26% | 1.16% | 0.90% | 1.14% | 1.10% | 1.08% | 1.07% | 1.24% | 1.11% | -0.13 | -0.66 |
| 主要5区 | 2.74% | 2.56% | 2.30% | 1.96% | 1.85% | 1.92% | 1.96% | 2.08% | 2.29% | 2.19% | 1.98% | 2.00% | 1.86% | -0.14 | -0.88 |
| 品川区 | 4.27% | 4.01% | 4.00% | 3.33% | 2.89% | 2.51% | 2.75% | 2.43% | 2.62% | 2.99% | 3.05% | 2.89% | 3.72% | 0.83 | -0.55 |
| 江東区 | 6.89% | 7.05% | 6.96% | 6.83% | 6.85% | 6.36% | 6.80% | 6.89% | 6.27% | 6.34% | 6.02% | 5.33% | 5.08% | -0.25 | -1.81 |
| 主要7区 | 3.20% | 3.04% | 2.82% | 2.46% | 2.32% | 2.31% | 2.40% | 2.47% | 2.62% | 2.57% | 2.38% | 2.33% | 2.28% | -0.05 | -0.92 |
空室率
| 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 2026.4 | 2026.5 | 2026.6 | 2026.7 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 0.28% | 0.27% | 0.28% | 0.26% | 0.23% | 0.26% | 0.25% | 0.30% | 0.25% | 0.26% | 0.22% | 0.21% | 0.12% | -0.09 | -0.16 |
| 中央区 | 2.74% | 2.70% | 2.18% | 2.08% | 1.38% | 1.12% | 1.05% | 0.95% | 0.91% | 1.09% | 1.00% | 0.97% | 0.84% | -0.13 | -1.90 |
| 港区 | 1.19% | 1.16% | 1.14% | 0.99% | 0.86% | 0.90% | 0.96% | 0.92% | 1.02% | 0.86% | 0.80% | 0.74% | 0.74% | 0.00 | -0.45 |
| 新宿区 | 1.46% | 1.36% | 1.38% | 1.02% | 0.97% | 0.99% | 1.05% | 0.95% | 0.97% | 1.21% | 1.32% | 1.29% | 1.21% | -0.08 | -0.25 |
| 渋谷区 | 0.58% | 0.37% | 0.51% | 0.70% | 0.61% | 0.48% | 0.37% | 0.41% | 0.46% | 0.57% | 0.50% | 0.39% | 0.31% | -0.08 | -0.27 |
| 主要5区 | 1.25% | 1.17% | 1.10% | 1.01% | 0.81% | 0.75% | 0.74% | 0.70% | 0.72% | 0.80% | 0.77% | 0.72% | 0.65% | -0.07 | -0.60 |
| 品川区 | 3.13% | 3.04% | 3.11% | 2.49% | 1.83% | 1.58% | 1.59% | 1.34% | 0.92% | 1.26% | 1.08% | 1.20% | 1.22% | 0.02 | -1.91 |
| 江東区 | 2.15% | 2.19% | 2.40% | 2.11% | 3.18% | 3.30% | 3.36% | 3.35% | 3.18% | 3.03% | 3.03% | 2.89% | 3.06% | 0.17 | 0.91 |
| 主要7区 | 1.65% | 1.58% | 1.57% | 1.38% | 1.30% | 1.23% | 1.23% | 1.17% | 1.10% | 1.18% | 1.14% | 1.10% | 1.07% | -0.03 | -0.58 |
平均募集賃料
| 2025.7 | 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 2026.4 | 2026.5 | 2026.6 | 2026.7 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | ¥40,401 | ¥41,165 | ¥40,591 | ¥41,636 | ¥41,527 | ¥40,741 | ¥37,767 | ¥40,689 | ¥42,069 | ¥41,192 | ¥45,627 | ¥44,034 | ¥45,296 | 1,262 | 4,895 |
| 中央区 | ¥21,759 | ¥20,454 | ¥20,912 | ¥20,481 | ¥21,911 | ¥23,569 | ¥24,721 | ¥25,196 | ¥28,525 | ¥37,491 | ¥39,101 | ¥41,929 | ¥42,966 | 1,037 | 21,207 |
| 港区 | ¥32,986 | ¥32,218 | ¥32,128 | ¥30,942 | ¥31,066 | ¥31,551 | ¥32,012 | ¥33,013 | ¥34,424 | ¥35,050 | ¥34,392 | ¥34,571 | ¥33,744 | -827 | 758 |
| 新宿区 | ¥32,472 | ¥32,977 | ¥33,578 | ¥34,007 | ¥34,349 | ¥33,317 | ¥34,282 | ¥34,621 | ¥34,525 | ¥34,537 | ¥34,404 | ¥34,224 | ¥34,911 | 687 | 2,439 |
| 渋谷区 | ¥33,032 | ¥31,781 | ¥32,498 | ¥32,762 | ¥32,088 | ¥33,322 | ¥32,095 | ¥34,319 | ¥34,385 | ¥35,246 | ¥37,045 | ¥38,706 | ¥38,493 | -213 | 5,461 |
| 主要5区 | ¥31,358 | ¥30,860 | ¥31,221 | ¥30,865 | ¥31,630 | ¥32,306 | ¥32,512 | ¥34,125 | ¥35,405 | ¥36,703 | ¥37,328 | ¥37,898 | ¥37,892 | -6 | 6,534 |
| 品川区 | ¥20,455 | ¥20,885 | ¥21,042 | ¥19,616 | ¥19,978 | ¥20,271 | ¥20,296 | ¥19,729 | ¥22,107 | ¥24,008 | ¥25,230 | ¥26,011 | ¥27,317 | 1,306 | 6,862 |
| 江東区 | ¥18,671 | ¥18,167 | ¥18,191 | ¥17,835 | ¥17,837 | ¥17,470 | ¥17,737 | ¥17,850 | ¥18,033 | ¥18,022 | ¥18,168 | ¥18,022 | ¥17,956 | -66 | -715 |
| 主要7区 | ¥27,852 | ¥27,348 | ¥27,393 | ¥26,642 | ¥27,077 | ¥27,944 | ¥28,002 | ¥29,331 | ¥30,946 | ¥31,783 | ¥32,217 | ¥33,075 | ¥32,828 | -247 | 4,976 |
千代田・中央区エリアのマーケット動向
丸の内・大手町・有楽町・内幸町エリアの平均募集賃料は、同エリア内において移転検討企業が比較的検討をしやすい50,000円/坪以下の募集物件の空室解消が進んだことにより、前月比で2,738円/坪上昇し、63,959円/坪となった。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 丸の内・大手町・有楽町・内幸町 | 77 | 20 | 約8.32千坪 | 0.83% | ￥63,959 |
| 神田・秋葉原・御茶ノ水駅周辺 | 40 | 8 | 約2.35千坪 | 1.14% | ￥36,904 |
| 八重洲・京橋・日本橋 | 49 | 8 | 約7.14千坪 | 2.21% | ￥75,056 |
| 日本橋本町・室町・本石町 | 23 | 2 | 約1.00千坪 | 0.89% | ￥56,194 |
| 銀座 | 18 | 6 | 約0.91千坪 | 1.09% | ￥30,996 |
| 総計 | 207 | 44 | 約19.71千坪 | 1.14% | ￥63,026 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年9月 | 東京ミッドタウン日本橋 日本橋野村三井タワー | 東京都中央区日本橋１丁目 | 1,374 | 約113.04千坪 |
| 2026年11月 | （仮称）野村不動産日本橋本町ビル建替計画 | 東京都中央区日本橋本町２丁目 | 511 | 約10.63千坪 |
| 2026年12月 | 日本橋本町三井ビルディング ＆forest | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | 357 | 約8.40千坪 |
| 2028年2月 | （仮称）日本橋本町一丁目５番街区計画 | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | - | 約5.45千坪 |
| 総計 | 約137.52千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| ＫｏｎｇＳｔｕｄｉｏｓ | 学術研究，専門・技術サービス業 | 日本橋本町M-SQUARE | 2025 | 73 | - |
| アクセルスペースホールディングス | 学術研究，専門・技術サービス業 | 日本橋本町M-SQUARE | 2025 | 179 | - |
| ユニチカ | 製造業 | 共同ビル（室町４丁目） | 1984 | 218 | - |
| リケンＮＰＲ | 学術研究，専門・技術サービス業 | 東京サンケイビル | 2002 | 328 | 1,050 |
港区・品川区エリアのマーケット動向
港区では、すべてのサブマーケットエリアにおいて、潜在空室率が低下した。品川区では、品川駅周辺エリアの空室解消が進んだものの、大崎駅周辺エリアにおいて、1棟で6,000坪強の物件が新たに募集開始となったことから、潜在空室率は大きく上昇（前月比+0.83pt）した。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 芝・三田・田町・浜松町 | 95 | 28 | 約15.39千坪 | 2.32% | ￥28,409 |
| 新橋・虎ノ門・汐留 | 83 | 28 | 約13.03千坪 | 1.91% | ￥35,119 |
| 品川駅周辺 | 37 | 8 | 約7.34千坪 | 2.13% | ￥45,047 |
| 六本木・赤坂 | 67 | 22 | 約8.83千坪 | 1.49% | ￥35,786 |
| 大崎駅周辺 | 42 | 13 | 約12.31千坪 | 3.71% | ￥31,181 |
| 総計 | 324 | 99 | 約56.90千坪 | 2.18% | ￥33,911 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2027年2月 | （仮称）大崎コアプロジェクト | 東京都品川区東五反田２丁目 | 775 | 約20.95千坪 |
| 2027年3月 | 世界貿易センタービルディング本館 | 東京都港区浜松町２丁目 | 848 | 約91.05千坪 |
| 2027年9月 | 三会堂ビル | 東京都港区赤坂１丁目 | 393 | 約10.53千坪 |
| 2027年9月 | 第一生命五反田ファースト | 東京都品川区西五反田２丁目 | 263 | 約3.02千坪 |
| 2027年10月 | TORANOGATE | 東京都港区虎ノ門１丁目 | 855 | 約36.27千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）永田町二丁目計画 | 東京都千代田区永田町２丁目 | - | 約3.13千坪 |
| 2028年3月 | （仮称）赤坂二・六丁目地区開発計画（東棟） | 東京都港区赤坂２丁目 | 817 | 約50.73千坪 |
| 総計 | 約215.69千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| ＢＥＴＡ | 情報通信業 | 日比谷セントラルビル | 1983 | 82 | 290 |
| ＳｔｏｎｅＸ証券 | 金融業，保険業 | 東京ワールドゲート赤坂 赤坂トラストタワー | 2024 | - | 140 |
| アモーヴァ・アセットマネジメント | 金融業，保険業 | 麻布台ヒルズ 森JPタワー | 2023 | 1,000 | - |
| オリックス | 不動産業，物品賃貸業 | 世界貿易センタービルディング本館 | 2027 | - | 10,000 |
| ソフトバンク | 情報通信業 | BLUE FRONT SHIBAURA S棟 | 2025 | - | 6,200 |
| ダイヤモンド社 | 情報通信業 | 泉ガーデンタワー | 2002 | - | 788 |
| ドキュサイン・ジャパン | 情報通信業 | 虎ノ門ヒルズ 森タワー | 2014 | - | 400 |
| 三信電気 | 卸売業，小売業 | Ave. Takanawa（アベニュー高輪） | 2026 | - | 834 |
渋谷駅周辺・西新宿エリア等のマーケット動向
その他の主要地区では、募集棟数がいずれのエリアでも減少、募集面積は西新宿エリアを除いて減少し、潜在空室率の低下傾向が見られた。四ツ谷・市ヶ谷等のエリアでは、潜在空室率が1%を下回り（前月比-0.22pt）、物件の枯渇感が強まっている。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 渋谷駅周辺 | 41 | 7 | 約2.84千坪 | 1.20% | ￥40,626 |
| 西新宿 | 50 | 32 | 約15.24千坪 | 2.93% | ￥35,349 |
| 四ツ谷・市ヶ谷・飯田橋・水道橋駅周辺 | 57 | 11 | 約2.14千坪 | 0.78% | ￥31,423 |
| 豊洲・晴海 | 38 | 15 | 約15.58千坪 | 4.65% | ￥21,868 |
| 総計 | 186 | 65 | 約35.80千坪 | 2.62% | ￥29,677 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年8月 | （仮称）明治安田新宿ビル | 東京都新宿区西新宿１丁目 | 820 | 約29.31千坪 |
| 2027年6月 | （仮称）渋谷一丁目地区開発計画 | 東京都渋谷区渋谷１丁目 | 777 | 約14.32千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 東京都渋谷区道玄坂２丁目 | 478 | 約26.35千坪 |
| 総計 | 約69.98千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| ＪＲ東日本グループ | - | （仮称）明治安田新宿ビル | 2026 | - | 1,620 |
| リョーサン菱洋ホールディングス | 学術研究，専門・技術サービス業 | 豊洲セイルパークビル | 2025 | - | 2,215 |
| 日本下水道事業団 | サービス業（他に分類されないもの） | （仮称）明治安田新宿ビル | 2026 | 1,000 | 1,200 |
募集賃料水準の変化
2026年7月末時点と2025年7月末時点における各サブマーケットエリア所在物件の募集賃料水準の変化について、箱ひげ図を用いて分析を行ったところ、各エリアにおいて平均値や中央値の上昇が見られるほか、特徴的な傾向として“上限値”の上昇が目立つエリアが増加していることがわかる。また、千代田区や中央区の空室率が特に低いエリアでは、“外れ値”と言えるような高額物件が存在し、“外れ値”物件の募集賃料水準もこの1年で上昇している。このことから、各エリアにおける“上限値”の上昇と特定エリアにおける“外れ値”の上昇が、平均募集賃料を引き上げている傾向にあると推察される。
当社では、今後とも継続的に定点調査を行い、集計結果をご案内して参ります。集計の前提は、次の通りとなります。
【調査対象ビル】
■996棟 （前月比+2棟）2026年7月末時点
調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。
【潜在空室率・空室率】
■対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。
■潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。
■空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。
■貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基いています。
※但し貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万㎡以上の場合は50％、1万㎡未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）
【平均募集賃料】
■募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。
■調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡
【留意事項】
■本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■本資料の著作権は全て三菱地所リアルエステートサービス株式会社に帰属し、当社への事前の同意なく公表又は貴社以外の第三者に開示又は提供されないものとします。
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【MARKET INFORMATION】大型オフィスビル空室率情報
