潜在空室率
・主要5区の潜在空室率：1.79% 前月比：-0.07pt
・主要7区の潜在空室率：2.23% 前月比：-0.05pt
平均募集賃料
・主要5区の平均募集賃料：38,143円/坪 前月比：+251円/坪
・主要7区の平均募集賃料：33,038円/坪 前月比：+210円/坪
主要エリアの動向
・八重洲・京橋・日本橋エリアでは大型新築物件の募集を背景に高い賃料水準を維持している一方、神田・秋葉原・お茶ノ水周辺エリアでは若干の下落が見られた。
・四ツ谷・市ヶ谷エリアでは物件の不足感が強まる一方、豊洲・晴海エリアでは相対的に供給余力のある状況が続いており、エリア間で需給の差が見られる。
その他トピック
・オフィス需給の逼迫を背景に、貸主の賃料設定姿勢はより積極的になっている。実際に平均募集賃料は築年数を問わず上昇しており、築浅物件のみならず築古物件にも上昇の動きが広がるなど、賃料上昇圧力が市場全体で高まっている。
※2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。
【潜在空室率および平均募集賃料】
潜在空室率は、主要5区・主要7区共に僅かに低下した。平均募集賃料は、千代田区および中央区では坪単価が1,000円超下落したものの、渋谷区における大幅な上昇（前月比+2,877円）が全体を牽引した結果、主要5区・主要7区は僅かに上昇した。
【潜在空室率および空室率】
潜在空室率および空室率は、主要5区・主要7区ともに僅かに低下した。主要7区の潜在空室率は、千代田区・中央区・江東区を除く4区において僅かながら低下が進んだことにより、2020年6月以降でもっとも低い水準となるなど、引き続き横ばいから緩やかな低下の傾向が見られている。
潜在空室率
| 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 2026.4 | 2026.5 | 2026.6 | 2026.7 | 2026.8 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 1.32% | 1.24% | 1.18% | 1.08% | 1.28% | 1.41% | 1.70% | 1.67% | 1.51% | 1.11% | 1.23% | 1.05% | 1.12% | 0.07 | -0.20 |
| 中央区 | 4.14% | 3.37% | 3.11% | 2.52% | 2.29% | 1.95% | 1.92% | 2.62% | 2.89% | 2.74% | 2.67% | 2.57% | 2.62% | 0.05 | -1.52 |
| 港区 | 2.90% | 2.74% | 2.16% | 2.12% | 2.18% | 2.37% | 2.39% | 2.70% | 2.52% | 2.37% | 2.23% | 2.13% | 1.93% | -0.20 | -0.97 |
| 新宿区 | 3.27% | 2.85% | 2.30% | 2.49% | 2.84% | 2.79% | 2.95% | 2.93% | 2.63% | 2.48% | 2.85% | 2.66% | 2.40% | -0.26 | -0.87 |
| 渋谷区 | 1.59% | 1.39% | 1.25% | 1.26% | 1.16% | 0.90% | 1.14% | 1.10% | 1.08% | 1.07% | 1.24% | 1.11% | 1.11% | 0.00 | -0.48 |
| 主要5区 | 2.56% | 2.30% | 1.96% | 1.85% | 1.92% | 1.96% | 2.08% | 2.29% | 2.19% | 1.98% | 2.00% | 1.86% | 1.79% | -0.07 | -0.77 |
| 品川区 | 4.01% | 4.00% | 3.33% | 2.89% | 2.51% | 2.75% | 2.43% | 2.62% | 2.99% | 3.05% | 2.89% | 3.72% | 3.83% | 0.11 | -0.18 |
| 江東区 | 7.05% | 6.96% | 6.83% | 6.85% | 6.36% | 6.80% | 6.89% | 6.27% | 6.34% | 6.02% | 5.33% | 5.08% | 5.02% | -0.06 | -2.03 |
| 主要7区 | 3.04% | 2.82% | 2.46% | 2.32% | 2.31% | 2.40% | 2.47% | 2.62% | 2.57% | 2.38% | 2.33% | 2.28% | 2.23% | -0.05 | -0.81 |
空室率
| 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 2026.4 | 2026.5 | 2026.6 | 2026.7 | 2026.8 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 0.27% | 0.28% | 0.26% | 0.23% | 0.26% | 0.25% | 0.30% | 0.25% | 0.26% | 0.22% | 0.21% | 0.12% | 0.15% | 0.03 | -0.12 |
| 中央区 | 2.70% | 2.18% | 2.08% | 1.38% | 1.12% | 1.05% | 0.95% | 0.91% | 1.09% | 1.00% | 0.97% | 0.84% | 0.84% | 0.00 | -1.86 |
| 港区 | 1.16% | 1.14% | 0.99% | 0.86% | 0.90% | 0.96% | 0.92% | 1.02% | 0.86% | 0.80% | 0.74% | 0.74% | 0.58% | -0.16 | -0.58 |
| 新宿区 | 1.36% | 1.38% | 1.02% | 0.97% | 0.99% | 1.05% | 0.95% | 0.97% | 1.21% | 1.32% | 1.29% | 1.21% | 0.86% | -0.35 | -0.50 |
| 渋谷区 | 0.37% | 0.51% | 0.70% | 0.61% | 0.48% | 0.37% | 0.41% | 0.46% | 0.57% | 0.50% | 0.39% | 0.31% | 0.22% | -0.09 | -0.15 |
| 主要5区 | 1.17% | 1.10% | 1.01% | 0.81% | 0.75% | 0.74% | 0.70% | 0.72% | 0.80% | 0.77% | 0.72% | 0.65% | 0.53% | -0.12 | -0.64 |
| 品川区 | 3.04% | 3.11% | 2.49% | 1.83% | 1.58% | 1.59% | 1.34% | 0.92% | 1.26% | 1.08% | 1.20% | 1.22% | 1.19% | -0.03 | -1.85 |
| 江東区 | 2.19% | 2.40% | 2.11% | 3.18% | 3.30% | 3.36% | 3.35% | 3.18% | 3.03% | 3.03% | 2.89% | 3.06% | 3.11% | 0.05 | 0.92 |
| 主要7区 | 1.58% | 1.57% | 1.38% | 1.30% | 1.23% | 1.23% | 1.17% | 1.10% | 1.18% | 1.14% | 1.10% | 1.07% | 0.99% | -0.08 | -0.59 |
平均募集賃料
| 2025.8 | 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 2026.4 | 2026.5 | 2026.6 | 2026.7 | 2026.8 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | ¥41,165 | ¥40,591 | ¥41,636 | ¥41,527 | ¥40,741 | ¥37,767 | ¥40,689 | ¥42,069 | ¥41,192 | ¥45,627 | ¥44,034 | ¥45,296 | ¥44,235 | -1,061 | 3,070 |
| 中央区 | ¥20,454 | ¥20,912 | ¥20,481 | ¥21,911 | ¥23,569 | ¥24,721 | ¥25,196 | ¥28,525 | ¥37,491 | ¥39,101 | ¥41,929 | ¥42,966 | ¥41,733 | -1,233 | 21,279 |
| 港区 | ¥32,218 | ¥32,128 | ¥30,942 | ¥31,066 | ¥31,551 | ¥32,012 | ¥33,013 | ¥34,424 | ¥35,050 | ¥34,392 | ¥34,571 | ¥33,744 | ¥33,930 | 186 | 1,712 |
| 新宿区 | ¥32,977 | ¥33,578 | ¥34,007 | ¥34,349 | ¥33,317 | ¥34,282 | ¥34,621 | ¥34,525 | ¥34,537 | ¥34,404 | ¥34,224 | ¥34,911 | ¥35,376 | 465 | 2,399 |
| 渋谷区 | ¥31,781 | ¥32,498 | ¥32,762 | ¥32,088 | ¥33,322 | ¥32,095 | ¥34,319 | ¥34,385 | ¥35,246 | ¥37,045 | ¥38,706 | ¥38,493 | ¥41,370 | 2,877 | 9,589 |
| 主要5区 | ¥30,860 | ¥31,221 | ¥30,865 | ¥31,630 | ¥32,306 | ¥32,512 | ¥34,125 | ¥35,405 | ¥36,703 | ¥37,328 | ¥37,898 | ¥37,892 | ¥38,143 | 251 | 7,283 |
| 品川区 | ¥20,885 | ¥21,042 | ¥19,616 | ¥19,978 | ¥20,271 | ¥20,296 | ¥19,729 | ¥22,107 | ¥24,008 | ¥25,230 | ¥26,011 | ¥27,317 | ¥27,886 | 569 | 7,001 |
| 江東区 | ¥18,167 | ¥18,191 | ¥17,835 | ¥17,837 | ¥17,470 | ¥17,737 | ¥17,850 | ¥18,033 | ¥18,022 | ¥18,168 | ¥18,022 | ¥17,956 | ¥18,120 | 164 | -47 |
| 主要7区 | ¥27,348 | ¥27,393 | ¥26,642 | ¥27,077 | ¥27,944 | ¥28,002 | ¥29,331 | ¥30,946 | ¥31,783 | ¥32,217 | ¥33,075 | ¥32,828 | ¥33,038 | 210 | 5,690 |
千代田・中央区エリアのマーケット動向
八重洲・京橋・日本橋エリアでは、大型新築物件の募集により平均募集賃料が76,081円/坪と高値を維持している。一方、神田・秋葉原・お茶ノ水周辺エリアでは若干の下落が見られたものの、千代田区・中央区の主要エリア全体では前月比で1,372円/坪上昇し、61,654円/坪となった。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 丸の内・大手町・有楽町・内幸町 | 77 | 21 | 約8.54千坪 | 0.85% | ￥63,237 |
| 神田・秋葉原・御茶ノ水駅周辺 | 39 | 8 | 約3.54千坪 | 1.74% | ￥34,609 |
| 八重洲・京橋・日本橋 | 49 | 9 | 約7.18千坪 | 2.22% | ￥76,081 |
| 日本橋本町・室町・本石町 | 23 | 2 | 約1.00千坪 | 0.89% | ￥56,194 |
| 銀座 | 18 | 5 | 約0.63千坪 | 0.77% | ￥32,543 |
| 総計 | 206 | 45 | 約20.90千坪 | 1.21% | ￥61,654 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年9月 | 東京ミッドタウン日本橋 日本橋野村三井タワー | 東京都中央区日本橋１丁目 | 1,374 | 約113.04千坪 |
| 2026年11月 | （仮称）野村不動産日本橋本町ビル建替計画 | 東京都中央区日本橋本町２丁目 | 511 | 約10.63千坪 |
| 2026年12月 | 日本橋本町三井ビルディング ＆forest | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | 357 | 約8.40千坪 |
| 2028年2月 | （仮称）日本橋本町一丁目５番街区計画 | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | - | 約5.45千坪 |
| 総計 | 約137.52千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 全国森林組合連合会 | 卸売業，小売業 | 大手町ゲートビルディング | 2026 | - | - |
港区・品川区エリアのマーケット動向
港区・品川区サブマーケットエリアにおいて目立った変動は見られなかったが、芝・三田・田町・浜松町エリアでは、募集面積が先月比3,940坪減少したことに伴い、空室率が前月比0.59pt低下した。また、平均募集賃料の坪単価にも965円の低下が見られた。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 芝・三田・田町・浜松町 | 95 | 26 | 約11.45千坪 | 1.73% | ￥27,444 |
| 新橋・虎ノ門・汐留 | 83 | 24 | 約13.97千坪 | 2.05% | ￥36,055 |
| 品川駅周辺 | 37 | 9 | 約5.91千坪 | 1.71% | ￥43,226 |
| 六本木・赤坂 | 67 | 23 | 約9.46千坪 | 1.60% | ￥35,899 |
| 大崎駅周辺 | 42 | 16 | 約12.70千坪 | 3.82% | ￥31,338 |
| 総計 | 324 | 98 | 約53.50千坪 | 2.05% | ￥34,002 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2027年2月 | （仮称）大崎コアプロジェクト | 東京都品川区東五反田２丁目 | 775 | 約20.95千坪 |
| 2027年3月 | 世界貿易センタービルディング本館 | 東京都港区浜松町２丁目 | 848 | 約91.05千坪 |
| 2027年9月 | 三会堂ビル | 東京都港区赤坂１丁目 | 393 | 約10.53千坪 |
| 2027年9月 | 第一生命五反田ファースト | 東京都品川区西五反田２丁目 | 263 | 約3.02千坪 |
| 2027年10月 | TORANOGATE | 東京都港区虎ノ門１丁目 | 855 | 約36.27千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）永田町二丁目計画 | 東京都千代田区永田町２丁目 | - | 約3.13千坪 |
| 2028年3月 | （仮称）赤坂二・六丁目地区開発計画（東棟） | 東京都港区赤坂２丁目 | 817 | 約50.73千坪 |
| 総計 | 約215.69千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| フィリップ証券 | 金融業，保険業 | 虎ノ門ヒルズ 森タワー | 2014 | - | 350 |
| ブロードバンドセキュリティ | 情報通信業 | 三会堂ビル | 1967 | 180 | 590 |
| 住商エアロシステム | 卸売業，小売業 | 赤坂グリーンクロス | 2024 | - | 534 |
渋谷駅周辺・西新宿エリア等のマーケット動向
その他の主要地区では、豊洲・晴海エリアの空室率が4.81%と前月に引き続き4%台後半で推移しており、他のエリアと比較して高い水準が続いている。一方、四ツ谷・市ヶ谷等のエリアでは、潜在空室率が依然として1%を下回り、物件の枯渇感が継続している。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 渋谷駅周辺 | 41 | 6 | 約2.79千坪 | 1.18% | ￥41,880 |
| 西新宿 | 51 | 33 | 約13.97千坪 | 2.61% | ￥35,948 |
| 四ツ谷・市ヶ谷・飯田橋・水道橋駅周辺 | 57 | 12 | 約2.46千坪 | 0.90% | ￥31,432 |
| 豊洲・晴海 | 38 | 16 | 約16.14千坪 | 4.81% | ￥21,852 |
| 総計 | 187 | 67 | 約35.36千坪 | 2.56% | ￥29,618 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2027年6月 | （仮称）渋谷一丁目地区開発計画 | 東京都渋谷区渋谷１丁目 | 777 | 約14.32千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 東京都渋谷区道玄坂２丁目 | 478 | 約26.35千坪 |
| 総計 | 約40.67千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| アルジェニクスジャパン | 製造業 | 渋谷ヒカリエ | 2012 | 165 | 685 |
| キデイランド | 卸売業，小売業 | イタリア文化会館ビル | 2005 | 415 | 254 |
| ドリコム | 情報通信業 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 2027 | 900 | 478 |
貸主による募集賃料設定の姿勢
当社が実施した社内営業担当向け賃貸市況アンケートによると、貸主の募集賃料設定は、この1年間で「強気」とする回答割合が徐々に増加し、2026年Q1時点では50%に達した。実際の主要7区平均募集賃料（対前年同月比）にも、需給逼迫を背景とした貸主の強気な姿勢が表れている。平均募集賃料を築年別に見ると、すべての築年数帯で上昇している。特に築3年以内の物件の上昇幅が際立っているものの、築20年超の物件についても大幅な上昇が見られ、市場全体で賃料の上昇圧力が高まっている様子がうかがえる。
当社では、今後とも継続的に定点調査を行い、集計結果をご案内して参ります。集計の前提は、次の通りとなります。
【調査対象ビル】
■996棟 （前月比+0棟）2026年8月末時点
調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。
【潜在空室率・空室率】
■対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。
■潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。
■空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。
■貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基いています。
※但し貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万㎡以上の場合は50％、1万㎡未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）
【平均募集賃料】
■募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。
■調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡
【留意事項】
■本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■本資料の著作権は全て三菱地所リアルエステートサービス株式会社に帰属し、当社への事前の同意なく公表又は貴社以外の第三者に開示又は提供されないものとします。
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【MARKET INFORMATION】大型オフィスビル空室率情報
