潜在空室率
・主要5区の潜在空室率：1.77％ 前月比：-0.02pt
・主要7区の潜在空室率：2.14％ 前月比：-0.09pt
平均募集賃料
・主要5区の平均募集賃料：39,042円/坪 前月比：+899円/坪
・主要7区の平均募集賃料：33,993円/坪 前月比：+955円/坪
主要エリアの動向
・八重洲・京橋・日本橋エリアでは大型物件が供給されたが、ほぼ満床での竣工となり潜在空室率や平均募集賃料への影響は限定的であった。
・大崎駅周辺にて5棟で合計約4,000坪以上の募集が終了した影響により、潜在空室率は前月比-1.25pt、平均募集賃料の前月比-1,657円/坪低下した。
その他トピック
・不動産施策に関するアンケート調査によると、「移転を検討中」の割合は2025年Q3の23.3％から2026年Q2には13.3％へ低下した。一方、「現在移転活動中または過去1年以内に移転した」の割合は10.8％から15.0％へ上昇し、「移転を断念した」の割合は約7％で概ね横ばいとなった。これらの結果から、移転検討企業の一部が具体的な移転活動へ移行している可能性がうかがえる。
※2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。
【潜在空室率および平均募集賃料】
潜在空室率は、主要5区・主要7区ともに僅かに低下した。平均募集賃料は、中央区や渋谷区の上昇の影響により主要5区と主要7区ともに上昇した。なかでも中央区の平均募集賃料は前月比+2,434円/坪となり千代田区の平均募集賃料を上回った。
【潜在空室率および空室率】
潜在空室率および空室率は、主要5区・主要7区ともに僅かに低下した。主要7区の空室率は、江東区において空室が解消したことにより今年度においてもっとも低い水準となった。
潜在空室率
| 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 2026.4 | 2026.5 | 2026.6 | 2026.7 | 2026.8 | 2026.9 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 1.24% | 1.18% | 1.08% | 1.28% | 1.41% | 1.70% | 1.67% | 1.51% | 1.11% | 1.23% | 1.05% | 1.12% | 1.16% | 0.04 | -0.08 |
| 中央区 | 3.37% | 3.11% | 2.52% | 2.29% | 1.95% | 1.92% | 2.62% | 2.89% | 2.74% | 2.67% | 2.57% | 2.62% | 2.34% | -0.28 | -1.03 |
| 港区 | 2.74% | 2.16% | 2.12% | 2.18% | 2.37% | 2.39% | 2.70% | 2.52% | 2.37% | 2.23% | 2.13% | 1.93% | 1.84% | -0.09 | -0.90 |
| 新宿区 | 2.85% | 2.30% | 2.49% | 2.84% | 2.79% | 2.95% | 2.93% | 2.63% | 2.48% | 2.85% | 2.66% | 2.40% | 2.46% | 0.06 | -0.39 |
| 渋谷区 | 1.39% | 1.25% | 1.26% | 1.16% | 0.90% | 1.14% | 1.10% | 1.08% | 1.07% | 1.24% | 1.11% | 1.11% | 1.58% | 0.47 | 0.19 |
| 主要5区 | 2.30% | 1.96% | 1.85% | 1.92% | 1.96% | 2.08% | 2.29% | 2.19% | 1.98% | 2.00% | 1.86% | 1.79% | 1.77% | -0.02 | -0.53 |
| 品川区 | 4.00% | 3.33% | 2.89% | 2.51% | 2.75% | 2.43% | 2.62% | 2.99% | 3.05% | 2.89% | 3.72% | 3.83% | 3.44% | -0.39 | -0.56 |
| 江東区 | 6.96% | 6.83% | 6.85% | 6.36% | 6.80% | 6.89% | 6.27% | 6.34% | 6.02% | 5.33% | 5.08% | 5.02% | 4.60% | -0.42 | -2.36 |
| 主要7区 | 2.82% | 2.46% | 2.32% | 2.31% | 2.40% | 2.47% | 2.62% | 2.57% | 2.38% | 2.33% | 2.28% | 2.23% | 2.14% | -0.09 | -0.68 |
空室率
| 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 2026.4 | 2026.5 | 2026.6 | 2026.7 | 2026.8 | 2026.9 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 0.28% | 0.26% | 0.23% | 0.26% | 0.25% | 0.30% | 0.25% | 0.26% | 0.22% | 0.21% | 0.12% | 0.15% | 0.18% | 0.03 | -0.10 |
| 中央区 | 2.18% | 2.08% | 1.38% | 1.12% | 1.05% | 0.95% | 0.91% | 1.09% | 1.00% | 0.97% | 0.84% | 0.84% | 0.65% | -0.19 | -1.53 |
| 港区 | 1.14% | 0.99% | 0.86% | 0.90% | 0.96% | 0.92% | 1.02% | 0.86% | 0.80% | 0.74% | 0.74% | 0.58% | 0.57% | -0.01 | -0.57 |
| 新宿区 | 1.38% | 1.02% | 0.97% | 0.99% | 1.05% | 0.95% | 0.97% | 1.21% | 1.32% | 1.29% | 1.21% | 0.86% | 0.89% | 0.03 | -0.49 |
| 渋谷区 | 0.51% | 0.70% | 0.61% | 0.48% | 0.37% | 0.41% | 0.46% | 0.57% | 0.50% | 0.39% | 0.31% | 0.22% | 0.26% | 0.04 | -0.25 |
| 主要5区 | 1.10% | 1.01% | 0.81% | 0.75% | 0.74% | 0.70% | 0.72% | 0.80% | 0.77% | 0.72% | 0.65% | 0.53% | 0.51% | -0.02 | -0.59 |
| 品川区 | 3.11% | 2.49% | 1.83% | 1.58% | 1.59% | 1.34% | 0.92% | 1.26% | 1.08% | 1.20% | 1.22% | 1.19% | 0.94% | -0.25 | -2.17 |
| 江東区 | 2.40% | 2.11% | 3.18% | 3.30% | 3.36% | 3.35% | 3.18% | 3.03% | 3.03% | 2.89% | 3.06% | 3.11% | 2.65% | -0.46 | 0.25 |
| 主要7区 | 1.57% | 1.38% | 1.30% | 1.23% | 1.23% | 1.17% | 1.10% | 1.18% | 1.14% | 1.10% | 1.07% | 0.99% | 0.88% | -0.11 | -0.69 |
平均募集賃料
| 2025.9 | 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 2026.4 | 2026.5 | 2026.6 | 2026.7 | 2026.8 | 2026.9 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | ¥40,591 | ¥41,636 | ¥41,527 | ¥40,741 | ¥37,767 | ¥40,689 | ¥42,069 | ¥41,192 | ¥45,627 | ¥44,034 | ¥45,296 | ¥44,235 | ¥43,978 | -257 | 3,387 |
| 中央区 | ¥20,912 | ¥20,481 | ¥21,911 | ¥23,569 | ¥24,721 | ¥25,196 | ¥28,525 | ¥37,491 | ¥39,101 | ¥41,929 | ¥42,966 | ¥41,733 | ¥44,167 | 2,434 | 23,255 |
| 港区 | ¥32,128 | ¥30,942 | ¥31,066 | ¥31,551 | ¥32,012 | ¥33,013 | ¥34,424 | ¥35,050 | ¥34,392 | ¥34,571 | ¥33,744 | ¥33,930 | ¥34,721 | 791 | 2,593 |
| 新宿区 | ¥33,578 | ¥34,007 | ¥34,349 | ¥33,317 | ¥34,282 | ¥34,621 | ¥34,525 | ¥34,537 | ¥34,404 | ¥34,224 | ¥34,911 | ¥35,376 | ¥35,140 | -236 | 1,562 |
| 渋谷区 | ¥32,498 | ¥32,762 | ¥32,088 | ¥33,322 | ¥32,095 | ¥34,319 | ¥34,385 | ¥35,246 | ¥37,045 | ¥38,706 | ¥38,493 | ¥41,370 | ¥42,631 | 1,261 | 10,133 |
| 主要5区 | ¥31,221 | ¥30,865 | ¥31,630 | ¥32,306 | ¥32,512 | ¥34,125 | ¥35,405 | ¥36,703 | ¥37,328 | ¥37,898 | ¥37,892 | ¥38,143 | ¥39,042 | 899 | 7,821 |
| 品川区 | ¥21,042 | ¥19,616 | ¥19,978 | ¥20,271 | ¥20,296 | ¥19,729 | ¥22,107 | ¥24,008 | ¥25,230 | ¥26,011 | ¥27,317 | ¥27,886 | ¥26,834 | -1,052 | 5,792 |
| 江東区 | ¥18,191 | ¥17,835 | ¥17,837 | ¥17,470 | ¥17,737 | ¥17,850 | ¥18,033 | ¥18,022 | ¥18,168 | ¥18,022 | ¥17,956 | ¥18,120 | ¥18,501 | 381 | 310 |
| 主要7区 | ¥27,393 | ¥26,642 | ¥27,077 | ¥27,944 | ¥28,002 | ¥29,331 | ¥30,946 | ¥31,783 | ¥32,217 | ¥33,075 | ¥32,828 | ¥33,038 | ¥33,993 | 955 | 6,600 |
千代田・中央区エリアのマーケット動向
八重洲・京橋・日本橋エリアでは大型物件が供給されたが、ほぼ満床での竣工となり潜在空室率や平均募集賃料への影響は限定的であった。日本橋本町・室町・本石町では募集棟数2棟のうち、1棟が募集終了となり潜在空室率が0.30％（前月比-0.59pt）まで低下した。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 丸の内・大手町・有楽町・内幸町 | 77 | 22 | 約8.76千坪 | 0.88% | ￥63,415 |
| 神田・秋葉原・御茶ノ水駅周辺 | 39 | 7 | 約3.53千坪 | 1.73% | ￥34,287 |
| 八重洲・京橋・日本橋 | 50 | 9 | 約8.07千坪 | 2.12% | ￥76,280 |
| 日本橋本町・室町・本石町 | 23 | 1 | 約0.34千坪 | 0.30% | ￥43,000 |
| 銀座 | 18 | 6 | 約0.78千坪 | 0.95% | ￥33,718 |
| 総計 | 207 | 45 | 約21.49千坪 | 1.21% | ￥62,123 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年11月 | （仮称）野村不動産日本橋本町ビル建替計画 | 東京都中央区日本橋本町２丁目 | 511 | 約10.63千坪 |
| 2026年12月 | 日本橋本町三井ビルディング ＆forest | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | 357 | 約8.40千坪 |
| 2028年2月 | （仮称）Ｇ８開発計画新築計画 | 東京都中央区銀座８丁目 | 302 | 約5.06千坪 |
| 2028年2月 | （仮称）日本橋本町一丁目５番街区計画 | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | - | 約5.45千坪 |
| 総計 | 約29.54千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| Copia | 学術研究，専門・技術サービス業 | YAESU CORE | 2029 | 600 | 950 |
| サノフィ | 製造業 | TOFROM YAESU TOWER | 2026 | 1,520 | 2,280 |
| ニベア花王 | 製造業 | 日本橋本町三井ビルディング ＆forest | 2026 | - | 357 |
| パワーエックス | 製造業 | TODA BUILDING | 2024 | - | - |
| ビジネスコンサルタント | 学術研究，専門・技術サービス業 | TOFROM YAESU TOWER | 2026 | 224 | 224 |
| 愛知製鋼 | 製造業 | TOFROM YAESU TOWER | 2026 | - | - |
| 東京電力ホールディングス | 学術研究，専門・技術サービス業 | 新幸橋ビルディング | 1997 | - | - |
港区・品川区エリアのマーケット動向
大崎駅周辺にて5棟で合計約4,000坪以上の募集が終了した影響により、潜在空室率は前月比-1.25pt、平均募集賃料は前月比-1,657円/坪低下した。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 芝・三田・田町・浜松町 | 95 | 24 | 約10.01千坪 | 1.51% | ￥28,214 |
| 新橋・虎ノ門・汐留 | 83 | 28 | 約14.52千坪 | 2.13% | ￥36,367 |
| 品川駅周辺 | 37 | 9 | 約5.98千坪 | 1.73% | ￥43,103 |
| 六本木・赤坂 | 67 | 21 | 約9.40千坪 | 1.59% | ￥37,015 |
| 大崎駅周辺 | 42 | 11 | 約8.54千坪 | 2.57% | ￥29,681 |
| 総計 | 324 | 93 | 約48.45千坪 | 1.85% | ￥34,457 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2027年2月 | （仮称）大崎コアプロジェクト | 東京都品川区東五反田２丁目 | 775 | 約20.95千坪 |
| 2027年3月 | 世界貿易センタービルディング本館 | 東京都港区浜松町２丁目 | 848 | 約91.05千坪 |
| 2027年9月 | 三会堂ビル | 東京都港区赤坂１丁目 | 393 | 約10.53千坪 |
| 2027年9月 | 第一生命五反田ファースト | 東京都品川区西五反田２丁目 | 263 | 約3.02千坪 |
| 2027年10月 | TORANOGATE | 東京都港区虎ノ門１丁目 | 855 | 約36.27千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）永田町二丁目計画 | 東京都千代田区永田町２丁目 | - | 約3.13千坪 |
| 2028年3月 | （仮称）赤坂二・六丁目地区開発計画（東棟） | 東京都港区赤坂２丁目 | 817 | 約50.73千坪 |
| 総計 | 約215.69千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| MTG | 卸売業，小売業 | 品川シーズンテラス | 2015 | - | 750 |
| SB OAI Japan | 情報通信業 | 世界貿易センタービルディング南館 | 2021 | - | 470 |
| コムチュア | 情報通信業 | THE LINKPILLAR 2 | 2026 | - | 3,300 |
| 上組 | 運輸業，郵便業 | 赤坂シグマタワービル | 2007 | - | 580 |
渋谷駅周辺・西新宿エリア等のマーケット動向
西新宿エリアでは合計900坪募集終了した一方、新規で合計約3,200坪の空室が発生した影響により潜在空室率は3.03％（前月比+0.42pt）となった。豊洲・晴海エリアでは即日入居可能な物件の募集が終了したことで、潜在空室率が前月比-0.37pt低下した。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 渋谷駅周辺 | 41 | 6 | 約2.79千坪 | 1.18% | ￥41,736 |
| 西新宿 | 51 | 33 | 約16.22千坪 | 3.03% | ￥36,642 |
| 四ツ谷・市ヶ谷・飯田橋・水道橋駅周辺 | 56 | 11 | 約2.40千坪 | 0.89% | ￥31,224 |
| 豊洲・晴海 | 38 | 16 | 約14.90千坪 | 4.44% | ￥22,048 |
| 総計 | 186 | 66 | 約36.31千坪 | 2.64% | ￥30,689 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2027年6月 | （仮称）渋谷一丁目地区開発計画 | 東京都渋谷区渋谷１丁目 | 777 | 約14.32千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 東京都渋谷区道玄坂２丁目 | 478 | 約26.35千坪 |
| 総計 | 約40.67千坪 |
オフィス移転検討・実施有無
当社が今月実施した不動産施策に関するアンケート調査によると、「移転を検討中」の割合は2025年Q3の23.3％から2026年Q2には13.3％へ低下した。一方、「現在移転活動中または過去1年以内に移転した」の割合は10.8％から15.0％へ上昇し、「移転を断念した」の割合は約7％で概ね横ばいとなった。これらの結果から、移転検討企業の一部が具体的な移転活動へ移行している可能性がうかがえる。オフィス移転時の重視する条件は、引き続き「交通利便性」が最も多く、「コスト」「周辺環境」が続いた。回答者ベースでみると、全68名のうち約76.5％の52名が「交通利便性」を重視する条件にあげている。
当社では、今後とも継続的に定点調査を行い、集計結果をご案内して参ります。集計の前提は、次の通りとなります。
【調査対象ビル】
■996棟 （前月比+0棟）2026年9月末時点
調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。
【潜在空室率・空室率】
■対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。
■潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。
■空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。
■貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基いています。
※但し貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万㎡以上の場合は50％、1万㎡未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）
【平均募集賃料】
■募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。
■調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡
【留意事項】
■本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■本資料の著作権は全て三菱地所リアルエステートサービス株式会社に帰属し、当社への事前の同意なく公表又は貴社以外の第三者に開示又は提供されないものとします。
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【MARKET INFORMATION】大型オフィスビル空室率情報
