潜在空室率
・主要5区の潜在空室率：1.72％ 前月比：-0.06pt
・主要7区の潜在空室率：2.02％ 前月比：-0.13pt
平均募集賃料
・主要5区の平均募集賃料：38,501円/坪 前月比：-541円/坪
・主要7区の平均募集賃料：33,799円/坪 前月比：-194円/坪
主要エリアの動向
・中央区では新築ビルが満床となった影響で平均募集賃料が低下（前月比-1,903円/坪）した一方、千代田区では高額物件の募集開始の影響で、平均募集賃料は微増（前月比+312円/坪）となった。
・品川駅周辺エリアでは新築ビル約2,300坪の募集が終了した影響により、潜在空室率は前月比-0.70pt、平均募集賃料は前月比-4,600円/坪の低下が見られた。
その他トピック
・都心5区の空室率低下に伴う賃料高騰により、大幅な減床を伴う移転でも半数は月額賃料が増加するなど、固定費の圧縮は困難な状況にある。固定費の抑制に限界がある中、コスト最適化の主眼を移転時の初期費用抑制へとシフトする傾向が強まっており、既存の内装やレイアウトを活かす「居抜き移転」が現実的な選択肢として検討されるケースが増加している。
※2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。
【潜在空室率および平均募集賃料】
平均募集賃料は千代田区を除く各区で低下し、主要5区・7区ともに小幅な低下となった。前月は中央区が一時的に千代田区を上回ったものの、今月は中央区の募集賃料が低下したことで、千代田区が再び最も高い水準となった。
【潜在空室率および空室率】
潜在空室率・空室率ともに、千代田区や中央区など一部のエリアで上昇したものの、主要5区・7区では前月から低下した。特に品川区では大型ビルの募集終了を背景に、潜在空室率が前月比-0.83pt低下した。
潜在空室率
| 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 2026.4 | 2026.5 | 2026.6 | 2026.7 | 2026.8 | 2026.9 | 2026.10 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 1.18% | 1.08% | 1.28% | 1.41% | 1.70% | 1.67% | 1.51% | 1.11% | 1.23% | 1.05% | 1.12% | 1.16% | 1.20% | 0.04 | 0.02 |
| 中央区 | 3.11% | 2.52% | 2.29% | 1.95% | 1.92% | 2.62% | 2.89% | 2.74% | 2.67% | 2.57% | 2.62% | 2.34% | 2.35% | 0.01 | -0.76 |
| 港区 | 2.16% | 2.12% | 2.18% | 2.37% | 2.39% | 2.70% | 2.52% | 2.37% | 2.23% | 2.13% | 1.93% | 1.84% | 1.67% | -0.17 | -0.49 |
| 新宿区 | 2.30% | 2.49% | 2.84% | 2.79% | 2.95% | 2.93% | 2.63% | 2.48% | 2.85% | 2.66% | 2.40% | 2.46% | 2.59% | 0.13 | 0.29 |
| 渋谷区 | 1.25% | 1.26% | 1.16% | 0.90% | 1.14% | 1.10% | 1.08% | 1.07% | 1.24% | 1.11% | 1.11% | 1.58% | 1.33% | -0.25 | 0.08 |
| 主要5区 | 1.96% | 1.85% | 1.92% | 1.96% | 2.08% | 2.29% | 2.19% | 1.98% | 2.00% | 1.86% | 1.79% | 1.77% | 1.72% | -0.06 | -0.24 |
| 品川区 | 3.33% | 2.89% | 2.51% | 2.75% | 2.43% | 2.62% | 2.99% | 3.05% | 2.89% | 3.72% | 3.83% | 3.44% | 2.60% | -0.83 | -0.73 |
| 江東区 | 6.83% | 6.85% | 6.36% | 6.80% | 6.89% | 6.27% | 6.34% | 6.02% | 5.33% | 5.08% | 5.02% | 4.60% | 4.64% | 0.04 | -2.19 |
| 主要7区 | 2.46% | 2.32% | 2.31% | 2.40% | 2.47% | 2.62% | 2.57% | 2.38% | 2.33% | 2.28% | 2.23% | 2.14% | 2.02% | -0.13 | -0.44 |
空室率
| 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 2026.4 | 2026.5 | 2026.6 | 2026.7 | 2026.8 | 2026.9 | 2026.10 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 0.26% | 0.23% | 0.26% | 0.25% | 0.30% | 0.25% | 0.26% | 0.22% | 0.21% | 0.12% | 0.15% | 0.18% | 0.26% | 0.08 | 0.00 |
| 中央区 | 2.08% | 1.38% | 1.12% | 1.05% | 0.95% | 0.91% | 1.09% | 1.00% | 0.97% | 0.84% | 0.84% | 0.65% | 0.69% | 0.04 | -1.39 |
| 港区 | 0.99% | 0.86% | 0.90% | 0.96% | 0.92% | 1.02% | 0.86% | 0.80% | 0.74% | 0.74% | 0.58% | 0.57% | 0.54% | -0.03 | -0.45 |
| 新宿区 | 1.02% | 0.97% | 0.99% | 1.05% | 0.95% | 0.97% | 1.21% | 1.32% | 1.29% | 1.21% | 0.86% | 0.89% | 0.85% | -0.04 | -0.17 |
| 渋谷区 | 0.70% | 0.61% | 0.48% | 0.37% | 0.41% | 0.46% | 0.57% | 0.50% | 0.39% | 0.31% | 0.22% | 0.26% | 0.17% | -0.09 | -0.53 |
| 主要5区 | 1.01% | 0.81% | 0.75% | 0.74% | 0.70% | 0.72% | 0.80% | 0.77% | 0.72% | 0.65% | 0.53% | 0.51% | 0.50% | -0.01 | -0.51 |
| 品川区 | 2.49% | 1.83% | 1.58% | 1.59% | 1.34% | 0.92% | 1.26% | 1.08% | 1.20% | 1.22% | 1.19% | 0.94% | 0.69% | -0.25 | -1.80 |
| 江東区 | 2.11% | 3.18% | 3.30% | 3.36% | 3.35% | 3.18% | 3.03% | 3.03% | 2.89% | 3.06% | 3.11% | 2.65% | 2.66% | 0.01 | 0.55 |
| 主要7区 | 1.38% | 1.30% | 1.23% | 1.23% | 1.17% | 1.10% | 1.18% | 1.14% | 1.10% | 1.07% | 0.99% | 0.88% | 0.84% | -0.04 | -0.54 |
平均募集賃料
| 2025.10 | 2025.11 | 2025.12 | 2026.1 | 2026.2 | 2026.3 | 2026.4 | 2026.5 | 2026.6 | 2026.7 | 2026.8 | 2026.9 | 2026.10 | 前月比 | 前年同月比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | ¥41,636 | ¥41,527 | ¥40,741 | ¥37,767 | ¥40,689 | ¥42,069 | ¥41,192 | ¥45,627 | ¥44,034 | ¥45,296 | ¥44,235 | ¥43,978 | ¥44,290 | 312 | 2,654 |
| 中央区 | ¥20,481 | ¥21,911 | ¥23,569 | ¥24,721 | ¥25,196 | ¥28,525 | ¥37,491 | ¥39,101 | ¥41,929 | ¥42,966 | ¥41,733 | ¥44,167 | ¥42,264 | -1,903 | 21,783 |
| 港区 | ¥30,942 | ¥31,066 | ¥31,551 | ¥32,012 | ¥33,013 | ¥34,424 | ¥35,050 | ¥34,392 | ¥34,571 | ¥33,744 | ¥33,930 | ¥34,721 | ¥33,982 | -739 | 3,040 |
| 新宿区 | ¥34,007 | ¥34,349 | ¥33,317 | ¥34,282 | ¥34,621 | ¥34,525 | ¥34,537 | ¥34,404 | ¥34,224 | ¥34,911 | ¥35,376 | ¥35,140 | ¥34,903 | -237 | 896 |
| 渋谷区 | ¥32,762 | ¥32,088 | ¥33,322 | ¥32,095 | ¥34,319 | ¥34,385 | ¥35,246 | ¥37,045 | ¥38,706 | ¥38,493 | ¥41,370 | ¥42,631 | ¥42,562 | -69 | 9,800 |
| 主要5区 | ¥30,865 | ¥31,630 | ¥32,306 | ¥32,512 | ¥34,125 | ¥35,405 | ¥36,703 | ¥37,328 | ¥37,898 | ¥37,892 | ¥38,143 | ¥39,042 | ¥38,501 | -541 | 7,636 |
| 品川区 | ¥19,616 | ¥19,978 | ¥20,271 | ¥20,296 | ¥19,729 | ¥22,107 | ¥24,008 | ¥25,230 | ¥26,011 | ¥27,317 | ¥27,886 | ¥26,834 | ¥26,534 | -300 | 6,918 |
| 江東区 | ¥17,835 | ¥17,837 | ¥17,470 | ¥17,737 | ¥17,850 | ¥18,033 | ¥18,022 | ¥18,168 | ¥18,022 | ¥17,956 | ¥18,120 | ¥18,501 | ¥18,320 | -182 | 485 |
| 主要7区 | ¥26,642 | ¥27,077 | ¥27,944 | ¥28,002 | ¥29,331 | ¥30,946 | ¥31,783 | ¥32,217 | ¥33,075 | ¥32,828 | ¥33,038 | ¥33,993 | ¥33,799 | -194 | 7,157 |
千代田・中央区エリアのマーケット動向
八重洲・京橋・日本橋エリアでは新築ビルが満床となった影響もあり、潜在空室率は1.89%（前月比-0.23pt）へ低下し、平均募集賃料も75,964円/坪（前月比-316円/坪）となった。他エリアでは、大きな変動は見られなかった。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 丸の内・大手町・有楽町・内幸町 | 77 | 20 | 約9.05千坪 | 0.91% | ￥64,020 |
| 神田・秋葉原・御茶ノ水駅周辺 | 39 | 7 | 約3.53千坪 | 1.73% | ￥34,287 |
| 八重洲・京橋・日本橋 | 50 | 7 | 約7.19千坪 | 1.89% | ￥75,964 |
| 日本橋本町・室町・本石町 | 23 | 2 | 約0.37千坪 | 0.33% | ￥43,000 |
| 銀座 | 18 | 6 | 約0.78千坪 | 0.95% | ￥32,696 |
| 総計 | 207 | 42 | 約20.92千坪 | 1.18% | ￥61,688 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026年11月 | 野村不動産日本橋本町ビル | 東京都中央区日本橋本町２丁目 | 511 | 約10.63千坪 |
| 2026年12月 | 日本橋本町三井ビルディング ＆forest | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | 357 | 約8.40千坪 |
| 2028年2月 | （仮称）Ｇ８開発計画新築計画 | 東京都中央区銀座８丁目 | 302 | 約5.06千坪 |
| 2028年2月 | （仮称）日本橋本町一丁目５番街区計画 | 東京都中央区日本橋本町１丁目 | - | 約5.45千坪 |
| 総計 | 約29.54千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| アイル | 情報通信業 | 東京ミッドタウン日本橋 日本橋野村三井タワー | 2026 | 630 | 950 |
| アドバネクス | 製造業 | ｏａｋ神田鍛冶町 | 2017 | - | 215 |
| アピ | 製造業 | 秋葉原アイマークビル | 2018 | 250 | 310 |
| オカムラ | 製造業 | 東京ミッドタウン日本橋 日本橋野村三井タワー | 2026 | - | 180 |
| ジールアソシエイツ | 情報通信業 | ＷＯＲＫ ＶＩＬＬＡ ＹＡＥＳＵ | 2026 | 160 | 263 |
| 日本冶金工業 | 製造業 | 東京建物日本橋ビル | 2015 | 675 | 397 |
港区・品川区エリアのマーケット動向
品川駅周辺エリアでは、大型物件（約2,300坪）の募集終了を背景に、潜在空室率は1.03%（前月比-0.70pt）へ低下した。また、平均募集賃料も38,503円/坪（前月比-4,600円/坪）と低下した。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 芝・三田・田町・浜松町 | 95 | 19 | 約9.32千坪 | 1.41% | ￥27,637 |
| 新橋・虎ノ門・汐留 | 83 | 27 | 約13.94千坪 | 2.04% | ￥36,707 |
| 品川駅周辺 | 37 | 9 | 約3.55千坪 | 1.03% | ￥38,503 |
| 六本木・赤坂 | 67 | 18 | 約8.74千坪 | 1.48% | ￥37,885 |
| 大崎駅周辺 | 42 | 10 | 約7.83千坪 | 2.36% | ￥29,492 |
| 総計 | 324 | 83 | 約43.38千坪 | 1.66% | ￥33,824 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2027年2月 | 大崎リバーウォークタワー | 東京都品川区東五反田２丁目 | 775 | 約20.95千坪 |
| 2027年3月 | 世界貿易センタービルディング本館 | 東京都港区浜松町２丁目 | 848 | 約91.05千坪 |
| 2027年9月 | 三会堂ビル | 東京都港区赤坂１丁目 | 393 | 約10.53千坪 |
| 2027年9月 | 第一生命五反田ファースト | 東京都品川区西五反田２丁目 | 263 | 約3.02千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）永田町二丁目計画 | 東京都千代田区永田町２丁目 | - | 約3.13千坪 |
| 2027年11月 | TORANOGATE | 東京都港区虎ノ門１丁目 | 855 | 約36.27千坪 |
| 2028年3月 | （仮称）赤坂二・六丁目地区開発計画（東棟） | 東京都港区赤坂２丁目 | 817 | 約50.73千坪 |
| 総計 | 約215.69千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| ＳＡＰジャパン | 情報通信業 | BLUE FRONT SHIBAURA S棟 | 2025 | 1,700 | 2,697 |
| 塩野義製薬 | 製造業 | 田町駅西口駅前地区開発事業 | 2029 | - | - |
| 三菱ＵＦＪ信託銀行 | 金融業，保険業 | THE LINKPILLAR 2 | 2026 | - | - |
| 全日本空輸 | 運輸業，郵便業 | 田町駅西口駅前地区開発事業 | 2029 | 3,500 | 935 |
渋谷駅周辺・西新宿エリア等のマーケット動向
渋谷駅周辺エリアでは区画成約が進み、2棟（約750坪）で募集が終了したことから、潜在空室率は0.86%（前月比-0.32pt）となった。 一方、西新宿エリアでは3棟が募集終了となったものの、大型区画の新規募集が発生した影響により、潜在空室率は前月比+0.16ptの微増となった。
サブマーケット情報
| サブマーケット | 調査対象棟数 | 募集棟数 | 募集面積（坪） | 潜在空室率 | 平均募集賃料/坪 |
|---|---|---|---|---|---|
| 渋谷駅周辺 | 41 | 4 | 約2.04千坪 | 0.86% | ￥42,210 |
| 西新宿 | 51 | 30 | 約17.07千坪 | 3.19% | ￥36,721 |
| 四ツ谷・市ヶ谷・飯田橋・水道橋駅周辺 | 56 | 10 | 約2.28千坪 | 0.85% | ￥28,923 |
| 豊洲・晴海 | 38 | 16 | 約15.14千坪 | 4.51% | ￥22,321 |
| 総計 | 186 | 60 | 約36.52千坪 | 2.66% | ￥31,052 |
将来竣工ビル
※2027年度中までの主な竣工予定物件を記載、実際の竣工年月と異なる場合があります。
| 竣工年月 | 物件名称 | 住所 | 基準階面積（坪） | 延床面積（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2027年6月 | （仮称）渋谷一丁目地区開発計画 | 東京都渋谷区渋谷１丁目 | 777 | 約14.32千坪 |
| 2027年11月 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 東京都渋谷区道玄坂２丁目 | 478 | 約26.35千坪 |
| 総計 | 約40.67千坪 |
当月移転事例
| テナント名 | テナント業種 | 移転先ビル名 | 移転先竣工年 | 移転元面積（坪） | 移転先面積（坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| Buysell Technologies | サービス業（他に分類されないもの） | 新宿野村ビル | 1978 | 1,819 | 1,143 |
| ギブリー | 情報通信業 | （仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画 | 2027 | - | 956 |
| キャムコム | 学術研究，専門・技術サービス業 | 明治安田新宿ビル | 2026 | 1,000 | 2,465 |
| ユーシービージャパン | 製造業 | 明治安田新宿ビル | 2026 | 801 | 820 |
オフィス移転・移転検討先の賃料・床面積の動向
空室率の低下に伴う大型の空きフロアの減少および賃料相場の上昇を背景に、企業のオフィス移転時のコスト負担は増加している。当社が実施した「不動産施策に関するアンケート調査（2026年10月）」によると、企業がオフィスを移転する際に面積を縮小した場合であっても、半分以上のケースで月額賃料が増加したと回答している（下図参照）。足元で移転を検討中の企業からは、移転費用の軽減を目的に前入居者の内装をそのまま利用（居抜き）することを検討したり、暫定的にセットアップオフィスの利用を視野に入れるなどの声も聞かれる。
当社では、今後とも継続的に定点調査を行い、集計結果をご案内して参ります。集計の前提は、次の通りとなります。
【調査対象ビル】
■996棟 （前月比±0棟）2026年10月末時点
調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。
【潜在空室率・空室率】
■対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。
■潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。
■空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。
■貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基いています。
※但し貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万㎡以上の場合は50％、1万㎡未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）
【平均募集賃料】
■募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。
■調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡
【留意事項】
■本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。
■本資料の著作権は全て三菱地所リアルエステートサービス株式会社に帰属し、当社への事前の同意なく公表又は貴社以外の第三者に開示又は提供されないものとします。
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【MARKET INFORMATION】大型オフィスビル空室率情報
