札幌エリアは、北海道の行政・経済・文化が一極集中する都市であり、道内最大規模のオフィス集積地です。2020年代に入り、札幌駅周辺や大通エリアを中心に大規模な再開発が相次いで動き出し、企業の本社移転先や新規拠点候補としての注目度がさらに高まっています。
碁盤目状に整備された都市構造、地下歩行空間を活かした天候に左右されない通勤環境、JRと地下鉄・空路を組み合わせた広域アクセス。札幌エリアには他都市にはない魅力があります。この記事では札幌エリアの歴史や特徴から今後注目すべき主要再開発プロジェクトまで、オフィス選びにお役立ていただける情報をお届けします。
札幌エリアの歴史
現在の札幌都心は超高層ビルが建ち並び、地下歩行空間を通じて多くのビジネスパーソンが行き交う北海道最大のビジネス街ですが、その出発点は明治時代の国家主導による都市建設にありました。ここでは時代ごとの主要な変遷を整理します。
■開拓期（明治時代）の札幌
1869年、北海道開拓使が置かれ、開拓判官の島義勇によって碁盤目状の街区構想が示されました。札幌は近代的な都市として計画的な整備が進み、欧米の都市計画を参考にした碁盤目状の街路が採用され、1871年には中心部を北の官庁街と南の住宅・商業街に分ける大規模な「火防線」が設けられ、これが後の大通公園の起点となりました。大通公園より北側には官庁・学校・病院など公共施設が集められ、行政都市としての骨格が形成されました。
1880年には手宮（小樽）〜札幌間で北海道初となる官営幌内鉄道が開通し、札幌駅の開業によって駅前通りが都市の南北軸として成長しました。この鉄道開通を機に物流と人の流れが整い、札幌が道内経済の中核として発展していく基盤が築かれました。
■明治後期〜昭和初期の札幌
1922年に市制を施行すると、官公庁や教育機関の集積によって札幌の行政都市としての地位がより確固たるものとなりました。同時に商業施設の発展も著しく、五番館・丸井今井・三越といった大型百貨店が次々と開業し、都心に商業集積が形成されました。
人口は1900年代初頭から急増し、1920年代には小樽を、1940年頃には函館を上回って北海道最大の都市となりました。官庁街と商業地が大通を挟んで広がる「南北分化型」の都市構造は、この時期に明確な形を持つようになり、現代の札幌都心の骨格へと繋がっています。
■戦後復興と高度経済成長期の札幌
戦後は小樽や函館を本拠とした企業が相次いで札幌へ本社・支店を移転したことで、道内経済の中心機能が急速に集約されました。1970年には人口が100万人を突破し、1972年には冬季オリンピック開催を契機に政令指定都市へと移行しました。この時期に都心インフラの整備も大きく進展し、1971年には地下鉄南北線と地下街（オーロラタウン・ポールタウン）が開業したことで回遊性が向上しました。
1970年代後半には都心部の商業施設がさらに充実し、札幌駅前と大通の二大商業・業務エリアが明確に形成されました。このエリア構造は現在の札幌都心にも色濃く受け継がれており、今なお企業立地の軸となっています。
■バブル期〜現代の札幌
2000年代に入ると、大型複合施設の開業が都心の新たな求心力を生み出しました。2003年には札幌駅南口に地上38階の超高層複合施設「JRタワー」が開業し、駅周辺のビジネス価値が一段と高まりました。さらに2011年には「札幌駅前通地下歩行空間（チ・カ・ホ）」が開通し、札幌駅〜大通間が地下で直結されたことで都心全体の一体化が進みました。2018年の北海道胆振東部地震への対応も背景に、近年は耐震性や非常用電源などBCP観点での設備を重視する動きがみられます。
2020年代に入るとこうした基盤の上に新たな再開発ラッシュが重なり、札幌駅周辺・大通・創成イーストなどで半世紀ぶりとも言える大規模な都市更新が本格化しています。本社移転先や新拠点候補として、道外企業からの注目もこれまで以上に集まっています。
札幌エリアの特徴
オフィス立地を選ぶ際に重要となる交通利便性・動線・業務環境・施設充実度等の観点から、札幌エリアの主な特徴をご紹介します。
■鉄道と空路を組み合わせた道内外アクセスのしやすさ
札幌は道内各都市を結ぶ鉄道網の中心であり、JR札幌駅には函館本線・千歳線・札沼線が、地下鉄さっぽろ駅には南北線・東豊線が乗り入れています。JRと地下鉄を上手く組み合わせることで市内各所へフレキシブルに移動できる点は、多拠点展開を行う企業にとって魅力的な環境です。
道外とのアクセスにおいては、JR札幌駅〜新千歳空港駅間を結ぶ「快速エアポート」が便利です。所要時間は特別快速で最速36分、快速で最速37分、区間快速で最速43分となっています。2024年のダイヤ改正により増便と利便性向上が図られ、日中時間帯（9〜16時台）は毎時6本で運行されているため、ビジネス利用でも時刻表を気にせずスムーズ移動できます。また、札幌駅周辺や大通エリアからは空港連絡バスも多数運行しており、大きな荷物がある場合や目的地へ直通したい際にも柔軟に活用可能です。
■地下歩行空間と地下街で冬場も移動しやすい
積雪期における移動の負担を軽減するため、札幌都心では地下歩行空間と地下街が一体的に整備され、通勤や来客動線の要として機能しています。札幌駅と大通駅を結ぶ「チ・カ・ホ（札幌駅前通地下歩行空間）」は全長約520mにわたって整備されており、地下街とあわせて積雪期でも外気に触れずに移動できる範囲が広く確保されています。オフィスビルによっては地下歩行空間や地下街からそのまま入館できるため、冬場の凍結路面や吹雪による遅延リスクを大幅に抑えることができます。
屋内移動を主軸とした都市構造を持つ札幌において、「地下への接続性」はオフィスビル選定における評価軸の一つです。「チ・カ・ホ」との接続の有無が従業員の通勤快適性や来客対応の質に直結する点は、他の都市にはない札幌独自の特徴といえるでしょう。
■官公庁・金融・商業が近接したワンストップな業務環境
札幌は大通エリアを中心に行政機関・金融機関・商業施設がコンパクトな範囲に集積しているため、日常の業務に必要な機能を一つのエリアで完結しやすいのが魅力です。北海道庁や札幌市役所などの行政機関が徒歩圏にあり、各種手続きのために移動する時間を最小限に抑えられます。地方の主要銀行本店や大手金融機関の拠点が集中していることから、資金調達や取引相談のために足を運ぶ場所も近く、道内取引先とのネットワーク構築においても有利な立地です。
さらに百貨店や専門店、ドラッグストア、クリニックなどが徒歩圏にまとまっており、従業員が就業前後や昼休みに日常の用事を済ませやすい環境が整っています。ビジネスに必要な機能が都心にコンパクトに集積されている点は、出張者の受け入れや社内の細かな実務等の業務効率化をサポートする要素となります。
■公園と都市景観を生かした働きやすい環境
都心の中央を東西に貫く大通公園と碁盤目状に整えられた広い街路は、オフィスエリアとしての環境品質を高める要素として機能しています。大通公園は都心を東西に貫く緑の軸として整備され、四季を通じて多くのイベントが開催される札幌を代表する公共空間です。従業員が短時間で気分転換できる屋外空間として活用しやすいほか、さっぽろ雪まつりやビアガーデンなど四季を通じたイベントが多く社内交流や来客者との親睦を深める機会を創出しやすい環境が整っています。
開拓期以来の碁盤目状の街路とゆとりある幅員を備えた歩道は来訪者への分かりやすい道案内を可能にし、都市としての高い視認性を生み出しています。また、都心部の中高層ビルからは山並みや整備された街並みを望める物件も点在しており、開放的なオフィス環境を構築することが可能です。こうした機能性と景観が調和した空間構成は札幌ならではの特徴となります。
■多様なオフィスビルストックで規模と質を選びやすい
札幌には大型高層ビルから中小規模ビルまで幅広いストックが揃っており、企業規模や予算に応じてオフィスの候補を比較しやすい環境が整っています。駅前通りや札幌駅周辺には大型の高層ビルが集まり、ワンフロアでまとまった面積を確保したい本社や支社の候補として検討しやすい選択肢となります。一方で大通や西十一丁目周辺には中規模ビルも多く、少人数オフィスや専門事務所向けのコンパクトな区画を探すことも可能です。
近年の再開発により供給されている新築・築浅ビルでは、制振構造の採用や非常用電源確保などのBCP（事業継続計画）に配慮した物件が増加しており、高い安全性と機能を基準にオフィスビルを選定できます。一定の築年数を経た既存ビルでは賃料コストを抑えやすく、リノベーション済みの物件を比較対象に加えることで、コストとスペックのバランスを最適化することも可能です。用途・規模・賃料条件のいずれの軸においても幅広い選択肢の中から比較検討できる点は、札幌オフィス市場の大きな強みといえます。
■創成イーストエリア：スタートアップ・クリエイティブ系の新興オフィス拠点
創成川以東の創成イーストエリアでは、歴史的建物や既存ストックを活かした店舗・文化施設、オフィス等が見られ、近年、民間開発も進んでいます。かつては官営工場が集積する工業地帯でしたが、近年のマンション供給による居住人口の増加や民間開発の進展により、現在はオフィス・商業・住宅が調和する多機能な街へと変容を遂げています。創成川の東岸周辺では、旧工場や倉庫をリノベーションしたオフィスなどの独自性のあるワークスペースが点在しており、歴史的建物を活かしたカフェ・レストラン、劇場・ギャラリー、クリエイティブな企業やワーカーなどの集積が見られます。2024年11月には北海道新聞社が中央区大通東4丁目へ本社を移転。メディア・情報系企業の進出も相次いでおり、エリア全体のビジネス拠点としての求心力が一段と高まっています。
2024年5月に竣工した複合施設「創成クロス」は基準階面積約420坪を超えるオフィスフロアを備えており、エリアの新たなランドマークとなっています。地下鉄東豊線さっぽろ駅から徒歩7分、東西線バスセンター前駅から徒歩8分という立地にあり、都心主要部への高いアクセス性を備えています。
札幌市のオフィス空室率は2025年6月をピークに低下傾向となっていたものの、2026年1月以降は一転して上昇が続いています。募集賃料は2026年4月時点で13,253円/坪となり、2025年10月以降13,000円台を推移しています。 「駅前東西地区」は、2026年に延床面積1万坪以上の大型物件の供給が予定されているため、オフィス空室率・賃料動向に注視が必要です。札幌市／オフィス空室率・募集賃料推移
項目
2022年
5月2022年
6月2022年
7月2022年
8月2022年
9月2022年
10月2022年
11月2022年
12月2023年
1月2023年
2月2023年
3月2023年
4月2023年
5月2023年
6月2023年
7月2023年
8月2023年
9月2023年
10月2023年
11月2023年
12月2024年
1月2024年
2月2024年
3月2024年
4月2024年
5月2024年
6月2024年
7月2024年
8月2024年
9月2024年
10月2024年
11月2024年
12月2025年
1月2025年
2月2025年
3月2025年
4月2025年
5月2025年
6月2025年
7月2025年
8月2025年
9月2025年
10月2025年
11月2025年
12月2026年
1月2026年
2月2026年
3月2026年
4月
空室率
2.76% 2.7% 2.55% 2.46% 2.42% 2.5% 2.48% 2.6% 2.37% 2.3% 2.3% 2.28% 2.26% 2.39% 2.29% 2.24% 2.69% 2.71% 2.86% 2.96% 2.92% 2.89% 2.82% 2.87% 3.16% 3.12% 3.1% 2.94% 3.11% 3.35% 3.16% 3.15% 3.07% 3.09% 3.04% 3.16% 3.14% 3.55% 3.52% 3.37% 3.45% 3.41% 3.36% 3.36% 3.23% 3.3% 3.4% 3.54%
募集賃料
¥10,744 ¥10,861 ¥11,147 ¥10,950 ¥10,980 ¥10,821 ¥10,950 ¥11,019 ¥11,027 ¥11,215 ¥11,294 ¥11,135 ¥11,269 ¥11,386 ¥11,543 ¥11,646 ¥11,750 ¥11,820 ¥11,897 ¥12,077 ¥12,138 ¥12,180 ¥12,348 ¥12,196 ¥12,369 ¥12,360 ¥12,471 ¥12,620 ¥12,500 ¥12,468 ¥12,480 ¥12,602 ¥12,581 ¥12,525 ¥12,321 ¥12,441 ¥12,377 ¥12,753 ¥12,799 ¥12,963 ¥12,967 ¥13,060 ¥13,066 ¥13,283 ¥13,236 ¥13,315 ¥13,297 ¥13,253
札幌市（主要5区）／大型オフィス新規供給量
2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年
駅前通･大通公園地区
- - 8,554 - - 7,790 2,598 10,182 3,718
駅前東西地区
39,897 2,836 - - - - 366 - 20,631
南1条以南地区
917 - - - 2,524 - 4,228 9,948 541
創成川東・西11丁目近辺地区
- 1,067 - - 962 807 6,234 - 1,883
北口地区
- 629 - 7,302 1,668 7,617 498 2,243 -
札幌エリアの今後の開発について
2020年代に入り、札幌都心では複数の大規模再開発が同時並行で進んでいます。移転・新規開設を検討する企業にとって、各プロジェクトの竣工時期や立地特性を把握しておくことは、計画精度を高めるうえで欠かせない情報です。
■札幌駅北5西1・西2地区第一種市街地再開発事業
北5西1・西2地区第一種市街地再開発事業では、札幌駅周辺の交通結節機能や都市機能の強化を目的に、業務、商業、宿泊、バスターミナルなどを含む複合開発が計画されています。
なお、事業の実現に向けて、現在は工事費の高騰などを踏まえた計画の見直しが進められています。JR北海道は2025年3月、従来の一体建物計画を改め、西2丁目と西1丁目を分割して段階的に整備する方針を公表しました。さらに、2026年7月には、各街区の建物規模や用途、整備スケジュールなど、見直し後の具体的な計画を明らかにしています。2026年8月時点では、西2丁目は地上11階・地下2階、高さ約80mで2030年度の竣工を予定し、西1丁目は地上34階・地下4階、高さ約230mで2034年度の竣工を予定しています。
■北4西3地区第一種市街地再開発事業
札幌駅駅南口正面の大規模再開発として、商業・オフィス・ホテルを融合させた複合ビルを整備する計画が進んでいます。本事業は、地下7階・地上9階の「北棟」と、地下5階・地上33階の「南棟」で構成されています。延床面積は約20万㎡に及び、札幌駅エリアの新たなシンボルとなることが期待されています。2025年3月に起工式が執り行われ、2028年度中の工事完了公告が予定されています。
竣工後は、駅前広場や札幌駅前通地下歩行空間（チ・カ・ホ）との接続がさらに強化されます。JR、地下鉄、バスターミナルといった主要交通機関へのシームレスなアクセスが可能となり、都心における利便性の高いビジネス拠点として機能する見込みです。2030年前後のオフィス移転や拠点新設を検討する企業にとって、札幌エリアにおける有力な入居候補の一つとなるでしょう。
■「SAPPORO ONE」大通西4南地区第一種市街地再開発事業
大通公園に面した都心の一等地において、地上36階・地下3階、高さ約185mの複合ビルを整備するプロジェクトが進行しています。上層階には国際水準のラグジュアリーホテル「パークハイアット札幌」の進出が決定。中層階には最新の設備を備えたオフィス、低層階には商業施設が配置され、2029年中の竣工を目指して整備が進められています。
建設予定の複合ビルは地下鉄「大通」駅や地下広場に直結し、札幌駅前通地下歩行空間（チ・カ・ホ）や各地下街ともシームレスに連続する計画です。冬期や荒天時でも快適な歩行動線が確保され、都心各所への回遊性を向上させます。大通公園を眼下に望む眺望環境に加え、行政・金融機関が徒歩圏に集積する立地特性から、企業のプレゼンスを高める本社機能や重要拠点の移転先として、各方面から注目を集めています。
■札幌ダイビル再開発プロジェクト
札幌市中央区南2条西4丁目における旧PIVOT跡地の象徴的な角地において、地上19階・地下2階の複合ビル開発が進んでいます。低層階には商業施設、中層階にはオフィスフロア、そして高層階にはブティックホテル「TRUNK（HOTEL）」が配置され、ビジネスとライフスタイルが融合する新たな拠点として整備されます。
本計画地は地下街を通じて地下鉄「大通」駅に直結し、地下鉄さっぽろ駅とも「札幌駅前通地下歩行空間（チ・カ・ホ）」を経由することでアクセスできる立地が特徴です。2024年7月に起工しており、2027年4月末の竣工を目指して整備が進められています。オフィスフロアは基準階面積約618坪を確保し、レイアウト効率の高い開放的な空間を実現しています。また、制振構造の採用や非常用発電機による貸室への電源供給、環境認証の取得など、安全性と環境性能に配慮した仕様を備えており、大通エリアにおける新たなビジネス拠点としての活用が期待されています。
■アーバンネット札幌リンクタワー
2026年6月に竣工した本物件は、札幌駅エリアと大通エリアの中間に位置する、地上26階・地下2階の大規模複合ビルです。地下鉄「大通」駅およびJR「札幌」駅から徒歩圏内にあり、両エリアへのスムーズなアクセスが可能です。都心の主要なビジネスゾーンを自在に使いこなせる利便性は、多方面への機動力を重視する企業の拠点として適しています。
ビル内部には最新の設備を備えたフレキシブルなオフィスフロアが広がり、多様化する働き方に柔軟に対応します。さらに、高い耐震性能やBCP（事業継続計画）、環境に配慮し、入社する従業員の安心・安全と持続可能な事業展開を支えます。
低層部には、日常の利便性を高める商業施設や飲食店舗が集結。 ワーカーのランチや就業後の懇親、日々の買い物をビル内で完結できる快適な環境を整えています。さらに高層階（17階〜26階）には、北海道初進出となるホテル「ハイアット セントリック 札幌」が開業予定。ビジネス・商業・ホテルの機能が融合することで、ビル全体のプレゼンスを高めるとともに、国内外からの来訪者をもてなす上質な場を提供します。
札幌の都心再開発とともに進化を果たす本物件は、企業のプレゼンス向上とさらなる成長を実現する新たなビジネス拠点として、多様なニーズに応えていくことでしょう。
■THE VILLAGE SAPPORO
札幌駅エリアと大通エリアの中間、北2条西3丁目に位置する地上13階・地下1階の複合ビル計画で、2026年春に誕生しました。本計画の大きな特徴は、札幌駅前通地下歩行空間（チ・カ・ホ）に直結することで、天候の影響を受けにくいアクセス環境を備えたオフィス・商業ビルとして整備が進められた点です。
環境配慮や快適性を重視した設計がなされており、札幌における拠点開設に適した規模の区画が提供されます。札幌駅周辺および大通周辺の双方にアクセスしやすい立地特性は、外部との打ち合わせやビジネス拠点として活用が見込まれる要素となります。
札幌エリアで賃貸オフィスをお探しなら
札幌エリアは、北海道の行政・経済・交通の中枢として長年にわたり企業の拠点として選ばれてきた都市です。地下歩行空間による冬場の移動利便性や新千歳空港へのアクセスに加え、都心では複数の再開発が同時並行で進んでおり、ビジネス拠点としての魅力は今後もさらに高まることが期待されます。
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公開日：2026年5月14日
更新日：2026年8月21日
