札幌エリアは、北海道の行政・経済・文化が一極集中する都市であり、道内最大規模のオフィス集積地です。2020年代に入り、札幌駅周辺や大通エリアを中心に大規模な再開発が相次いで動き出し、企業の本社移転先や新規拠点候補としての注目度がさらに高まっています。
碁盤目状に整備された都市構造、地下歩行空間を活かした天候に左右されない通勤環境、JRと地下鉄・空路を組み合わせた広域アクセス。札幌エリアには他都市にはない魅力があります。この記事では、札幌エリアの歴史や特徴から、今後注目すべき主要再開発プロジェクトまで、オフィス選びにお役立ていただける情報をお届けします。
札幌エリアの歴史
現在の札幌都心は、超高層ビルが建ち並び、地下歩行空間を通じて多くのビジネスパーソンが行き交う北海道最大のビジネス街ですが、その出発点は明治時代の国家主導による都市建設にありました。ここでは、時代ごとの主要な変遷を整理します。
■開拓期（明治時代）の札幌
1869年（明治2年）に北海道の開拓が本格化し、札幌は近代的な都市として計画的な整備が進みました。欧米の都市計画を参考にした碁盤目状の街路が採用され、大通公園が官庁街と商業地を南北に仕切る防火帯として位置づけられたのもこの時期です。大通公園より北側には官庁・学校・病院など公共施設が集められ、行政都市としての骨格が形成されました。
1880年（明治13年）には手宮（小樽）〜札幌間で北海道初となる官営幌内鉄道が開通し、札幌駅の開設によって駅前通りが都市の南北軸として成長しました。この鉄道開通を機に物流と人の流れが整い、札幌が道内経済の中核として発展していく基盤が築かれました。
■明治後期〜昭和初期の札幌
1922年（大正11年）に市制を施行すると、官公庁や教育機関の集積によって札幌の行政都市としての地位がより確固たるものとなりました。同時に商業施設の発展も著しく、五番館・丸井今井・三越といった大型百貨店が次々と開業し、都心に商業集積が形成されました。
人口は1900年代初頭から急増し、1920年代には小樽を、1940年頃には函館を上回って北海道最大の都市となりました。官庁街と商業地が大通を挟んで広がる「南北分化型」の都市構造は、この時期に明確な形を持つようになり、現代の札幌都心の骨格へと繋がっています。
■戦後復興と高度経済成長期の札幌
戦後は、小樽や函館を本拠とした企業が相次いで札幌へ本社・支店を移転したことで、道内経済の中心機能が急速に集約されました。1970年には人口が100万人を突破し、1972年には冬季オリンピック開催を契機に政令指定都市へと昇格しました。この時期、都心インフラの整備も大きく進展し、1971年には地下鉄南北線と地下街（オーロラタウン・ポールタウン）が開業したことで回遊性が向上しました。
1970年代後半には都心部の商業施設がさらに充実し、札幌駅前と大通の二大商業・業務エリアが明確に形成されました。このエリア構造は現在の札幌都心にも色濃く受け継がれており、今なお企業立地の軸となっています。
■バブル期〜現代の札幌
2000年代に入ると、大型複合施設の開業が都心の新たな求心力を生み出しました。2003年には札幌駅南口に地上38階の超高層複合施設「JRタワー」が開業し、駅周辺のビジネス価値が一段と高まりました。さらに2011年には「札幌駅前通地下歩行空間（チ・カ・ホ）」が開通し、札幌駅〜大通間が地下で直結されたことで、都心全体の一体化が進みました。2018年の北海道胆振東部地震への対応も背景に、近年は耐震性や非常用電源などBCP観点での設備を重視する動きがみられます。
2020年代に入ると、こうした基盤の上に新たな再開発ラッシュが重なり、札幌駅周辺・大通・創成イーストなどで半世紀ぶりとも言える大規模な都市更新が本格化しています。本社移転先や新拠点候補として、道外企業からの注目もこれまで以上に集まっています。
札幌エリアの特徴
オフィス立地を選ぶ際に重要となる交通利便性・業務環境・施設充実度の観点から、札幌エリアの主な特徴をご紹介します。
■鉄道と空路を組み合わせた道内外アクセスのしやすさ
札幌は道内各都市を結ぶ鉄道網の中心であり、JR札幌駅には地下鉄南北線・東豊線が接続し、市内移動の主要拠点として機能しています。また、地下鉄東西線は大通駅でこれらの路線と交差する重要な路線で、都心全体を東西に横断する動線を担っています。JR・地下鉄を組み合わせることで、市内各所への移動を時間帯やルートに応じて使い分けられる点は、多拠点を持つ企業にとっても利便性の高い環境です。
道外とのアクセスについては、JR札幌駅〜新千歳空港駅間を快速「エアポート」が結んでおり、特別快速で最速36分・快速で最速37分・区間快速で最速43分となっています。2024年のダイヤ改正により増便・高速化が実施され、日中時間帯（9〜16時）は毎時6本・概ね10分間隔で運行されており、ビジネス利用でも時刻を気にせず利用しやすい環境が整っています。また、札幌駅周辺や大通エリアからは空港連絡バスも多数発着しており、荷物が多い場合や、空港から目的地へダイレクトにアクセスしたい際にも柔軟に活用できます。
■地下歩行空間と地下街で冬場も移動しやすい
積雪期における移動の負担を軽減するため、札幌都心では地下歩行空間と地下街が一体的に整備され、通勤や来客動線の要として機能しています。札幌駅と大通駅を結ぶ「チ・カ・ホ（札幌駅前通地下歩行空間）」は全長約520mにわたって整備されており、地下街とあわせて積雪期でも外気に触れずに移動できる範囲が広く確保されています。オフィスビルによっては地下歩行空間や地下街からそのまま入館できるため、冬場の凍結路面や吹雪による遅延リスクを大幅に抑えることができます。
屋内移動を主軸とした都市構造を持つ札幌において、「地下への接続性」はオフィスビル選定における評価軸の一つです。「チ・カ・ホ」との接続の有無が従業員の通勤快適性や来客対応の質に直結する点は、他の都市にはない札幌独自の特徴といえるでしょう。
■官公庁・金融・商業が近接したワンストップな業務環境
大通エリアを中心に、行政機関・金融機関・商業施設がコンパクトな範囲に集積しているため、日常の業務に必要な機能を一つのエリアで完結しやすいのが札幌の魅力です。北海道庁や札幌市役所などの行政機関が徒歩圏にあり、各種手続きのために移動する時間を最小限に抑えられます。地方の主要銀行本店や大手金融機関の拠点が集中していることから、資金調達や取引相談のために足を運ぶ場所も近く、道内取引先とのネットワーク構築においても有利な立地です。
さらに、百貨店や専門店、ドラッグストア、クリニックなどが徒歩圏にまとまっており、従業員が就業前後や昼休みに日常の用事を済ませやすい環境が整っています。ビジネスに必要な機能が都心にコンパクトに集積されている点は、出張者の受け入れから社内の細かな実務等の業務効率化をサポートする要素となります。
■公園と都市景観を生かした働きやすい環境
都心の中央を東西に貫く大通公園と、碁盤目状に整えられた広い街路は、オフィスエリアとしての環境品質を高める要素として機能しています。大通公園は幅65m・全長1.5kmにわたる緑の軸として都心に広がっており、従業員が短時間で気分転換できる屋外空間として活用しやすいほか、さっぽろ雪まつりやビアガーデンなど四季を通じたイベントが多く、社内交流や来客者との親睦を深める機会を創出しやすい環境が整っています。
開拓期以来の碁盤目状の街路と、ゆとりある幅員を備えた歩道は、来訪者への分かりやすい道案内を可能にし、都市としての高い視認性を生み出しています。また、都心部の中高層ビルからは、山並みや整備された街並みを望める物件も点在しており、開放的なオフィス環境を構築することが可能です。こうした機能性と景観が調和した空間構成は、札幌ならではの特徴となります。
■多様なオフィスビルストックで規模と質を選びやすい
大型高層ビルから中小規模ビルまで幅広いストックが揃っており、企業規模や予算に応じてオフィスの候補を比較しやすい環境が整っています。駅前通りや札幌駅周辺には大型の高層ビルが集まり、ワンフロアでまとまった面積を確保したい本社や支社の候補として検討しやすい選択肢があります。一方、大通や西十一丁目周辺には中規模ビルも多く、少人数オフィスや専門事務所向けのコンパクトな区画を探すことも可能です。
近年の再開発により供給されている新築・築浅ビルでは、制振構造の採用や非常用電源の確保など、BCP（事業継続計画）に配慮した物件が増加しており、高い安全性と機能を基準にビルグレードを選定できます。一方で、一定の築年数を経た既存ビルは賃料コストを抑えやすく、リノベーション済みの物件を比較対象に加えることで、コストとスペックのバランスを最適化することも可能です。用途・規模・賃料条件のいずれの軸においても、幅広い選択肢の中から比較検討できる点は、札幌オフィス市場の大きな強みといえます。
■創成イーストエリア：スタートアップ・クリエイティブ系の新興オフィス拠点
都心の東側（創成川以東）に位置する「創成イーストエリア」は、札幌市が「都心ターゲット・エリア」の一つに指定し、重点的にまちづくりを推進している再開発重点地区です。かつては官営工場が集積する工業地帯でしたが、近年のマンション供給による居住人口の増加や民間開発の進展により、現在はオフィス・商業・住宅が調和する多機能な街へと変容を遂げています。創成川の東岸周辺では、旧工場や倉庫をリノベーションしたオフィスなど、独自性のあるワークスペースが点在しており、スタートアップやクリエイティブ系企業の集積が進んでいます。2024年（令和6年）11月には北海道新聞社が中央区大通東4丁目へ本社を移転。メディア・情報系企業の進出も相次いでおり、エリア全体のビジネス拠点としての求心力が一段と高まっています。
2024年5月に竣工し、同年8月に開業した複合施設「創成クロス（北4条東4丁目）」は、ワンフロア最大1,400㎡超のオフィスフロアを備え、エリアの新たなビジネス核となっています。地下鉄東豊線「さっぽろ」駅から徒歩7分、東西線「バスセンター前」駅から徒歩8分という立地にあり、都心主要部への近接性とコストパフォーマンスを両立しています。また、札幌市の「IT・コンテンツ・バイオ立地促進補助金」などの支援制度を活用することで、初期コストを抑えた拠点開設も検討可能です。
札幌市のオフィス空室率は2023年8月を境に上昇傾向となっていましたが、2025年6月をピークに低下傾向となっています。募集賃料については直近で13,236円/坪と2025年10月以降、13,000円台を推移しています。 「駅前通・大通公園地区」「駅前東西地区」は、今後延床面積1万坪以上の大型物件の供給が予定されているため、オフィス空室率・賃料動向に注視が必要です。札幌市／オフィス空室率・募集賃料推移
項目
2022年
2月2022年
3月2022年
4月2022年
5月2022年
6月2022年
7月2022年
8月2022年
9月2022年
10月2022年
11月2022年
12月2023年
1月2023年
2月2023年
3月2023年
4月2023年
5月2023年
6月2023年
7月2023年
8月2023年
9月2023年
10月2023年
11月2023年
12月2024年
1月2024年
2月2024年
3月2024年
4月2024年
5月2024年
6月2024年
7月2024年
8月2024年
9月2024年
10月2024年
11月2024年
12月2025年
1月2025年
2月2025年
3月2025年
4月2025年
5月2025年
6月2025年
7月2025年
8月2025年
9月2025年
10月2025年
11月2025年
12月2026年
1月
空室率
2.78% 2.86% 2.79% 2.76% 2.7% 2.55% 2.46% 2.42% 2.5% 2.48% 2.6%
2.37% 2.3% 2.3% 2.28% 2.26% 2.39% 2.29% 2.24% 2.69% 2.71% 2.86% 2.96%
2.92% 2.89% 2.82% 2.87% 3.16% 3.12% 3.1% 2.94% 3.11% 3.35% 3.16% 3.15%
3.07% 3.09% 3.04% 3.16% 3.14% 3.55% 3.52% 3.37% 3.45% 3.41% 3.36% 3.36%
3.23%
募集賃料
¥10,628 ¥10,589 ¥10,626 ¥10,744 ¥10,861 ¥11,147 ¥10,950 ¥10,980 ¥10,821 ¥10,950 ¥11,019
¥11,027 ¥11,215 ¥11,294 ¥11,135 ¥11,269 ¥11,386 ¥11,543 ¥11,646 ¥11,750 ¥11,820 ¥11,897 ¥12,077
¥12,138 ¥12,180 ¥12,348 ¥12,196 ¥12,369 ¥12,360 ¥12,471 ¥12,620 ¥12,500 ¥12,468 ¥12,480 ¥12,602
¥12,581 ¥12,525 ¥12,321 ¥12,441 ¥12,377 ¥12,753 ¥12,799 ¥12,963 ¥12,967 ¥13,060 ¥13,066 ¥13,283
¥13,236
札幌市（主要5区）／大型オフィス新規供給量
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年
駅前通･大通公園地区
2,504 512 5,700 - - 8,554 - - 7,790 2,598 10,182 3,718
駅前東西地区
- - - 39,897 2,836 - - - - 366 - 22,514
南1条以南地区
- - - 917 - - - 2,524 - 4,228 9,948 541
創成川東・西11丁目近辺地区
- - - - 1,067 - - 962 807 6,234 - -
北口地区
- - - - 629 - 7,302 1,668 7,617 498 2,243 -
札幌エリアの今後の開発について
2020年代に入り、札幌都心では複数の大規模再開発が同時並行で進んでいます。移転・新規開設を検討する企業にとって、各プロジェクトの竣工時期や立地特性を把握しておくことは、計画精度を高めるうえで欠かせない情報です。
■札幌駅北5西1・西2地区第一種市街地再開発事業
札幌駅周辺のさらなる活性化を目指す「北5西1・西2地区第一種市街地再開発事業」は、敷地面積約1.7ヘクタールにおよぶ、オフィス、商業施設、ホテル、バスターミナルなどを一体化させた大規模複合開発プロジェクトです。本事業では、地上43階・高さ約236mのランドマークタワーの建設が予定されており、札幌のスカイラインを塗り替える新たなシンボルとして期待されています。札幌市の公表資料によると、事業期間は2022年度から2029年度（令和11年度）とされており、すでに既存建物の解体工事に着手するなど、プロジェクトが本格化しています。本事業は、既存の在来線と将来の新幹線駅を繋ぐ中枢拠点として構想されており、駅前の風景を大きく変えることが期待されています。
■北4西3地区第一種市街地再開発事業
旧西武札幌店などの跡地を含む駅南口真正面の大規模再開発として、商業・オフィス・ホテルを融合させた複合ビルを整備する計画が進んでいます。本事業は地上32階・地下3階、延床面積約20万㎡超の規模を誇り、札幌駅エリアの新たな顔となることが期待されています。2025年（令和7年）3月に起工式が執り行われ、2028年度（令和10年度）中の竣工を目指して着工されました。
竣工後は、駅前広場や札幌駅前通地下歩行空間（チ・カ・ホ）との接続がさらに強化されます。JR、地下鉄、バスターミナルといった主要交通機関へのシームレスなアクセスが可能となり、都心における利便性の高いビジネス拠点として機能する見込みです。2030年前後のオフィス移転や拠点新設を検討する企業にとって、札幌エリアにおける有力な入居候補の一つとなるでしょう。
■大通西4南地区第一種市街地再開発事業
大通公園に面した都心の一等地において、地上34階・地下3階、高さ約185mの複合ビルを整備するプロジェクトが進行しています。上層階には国際水準のラグジュアリーホテル「パークハイアット札幌」の進出が決定。中層階には最新の設備を備えたオフィス、低層階には商業施設や市民交流空間が配置され、2029年（令和11年）中の竣工を目指して整備が進められています。
建設予定の複合ビルは地下鉄「大通」駅や地下広場に直結し、札幌駅前通地下歩行空間（チ・カ・ホ）や各地下街ともシームレスに連続する計画です。冬期や荒天時でも快適な歩行動線が確保され、都心各所への回遊性を向上させます。大通公園を眼下に望む眺望環境に加え、行政・金融機関が徒歩圏に集積する立地特性から、企業のプレゼンスを高める本社機能や重要拠点の移転先として、各方面から注目を集めています。
■「（仮称）札幌南1西2計画」
札幌駅前通と市電「西4丁目」停留所が交差する、旧PIVOT跡地の象徴的な角地において、地上19階・地下2階の複合ビル開発が進んでいます。低層階には商業施設、中層階には広大なオフィスフロア、そして高層階にはブティックホテル「TRUNK(HOTEL) SAPPORO（仮称）」が配置され、ビジネスとライフスタイルが融合する新たな拠点として整備されます。
本計画地は、地下街を通じて地下鉄「大通」駅に直結し、札幌駅からも「札幌駅前通地下歩行空間（チ・カ・ホ）」を経由し、天候の影響を受けにくいルートでアクセスできる立地が特徴です。2024年6月に着工しており、2027年1月末の竣工を目指して整備が進められています。オフィスフロアは基準階面積約620坪（約2,050㎡）を確保し、柱のないレイアウト効率の高い開放的な空間を実現しています。また、制振構造の採用や非常用発電機の導入、環境認証の取得など、安全性と環境性能に配慮した仕様を備えており、大通エリアにおける新たなビジネス拠点としての活用が期待されています。
■アーバンネット札幌リンクタワー
旧北海道放送本社跡地において整備が進む本施設は、札幌駅エリアと大通エリアの中間に位置する大規模複合ビルです。地下鉄南北線・東西線・東豊線「大通」駅、および地下鉄南北線・東豊線「さっぽろ」駅から徒歩圏内にあり、両エリアへのスムーズなアクセスが可能です。都心の主要なビジネスゾーンを自在に使いこなせる利便性は、多方面への機動力を重視する企業の拠点として適しています。
ビル内には、次世代の事業創出を支援するスタートアップ拠点「HooK（フック）」が2026年夏の開業に向けて準備を進めています。多様なプレイヤーが交わる交流機能と、柔軟なワークスタイルに対応するワークプレイスを兼ね備えており、単なるオフィスビルに留まらない、札幌の新たなビジネス・エコシステムの核としての活用が期待されています。
■THE VILLAGE SAPPORO
札幌駅エリアと大通エリアの中間、北2条西3丁目に位置する地上13階・地下1階の複合ビル計画で、2026年4月に開業しました。本計画の大きな特徴は、札幌駅前通地下歩行空間（チ・カ・ホ）に直結することです。これにより、天候の影響を受けにくいアクセス環境を備えたオフィス・商業ビルとして整備が進められていました。
環境配慮や快適性を重視した設計がなされており、分室の設置や札幌における拠点開設に適した規模の区画が提供されます。札幌駅周辺および大通周辺の双方にアクセスしやすい立地特性は、外部との打ち合わせや採用活動の拠点としても活用が見込まれる要素となります。
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札幌エリアは、北海道の行政・経済・交通の中枢として長年にわたり企業の拠点として選ばれてきた都市です。地下歩行空間による冬場の移動利便性や新千歳空港へのアクセスに加え、都心では複数の再開発が同時並行で進んでおり、ビジネス拠点としての魅力は今後もさらに高まることが期待されます。
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