梅田エリアでは現在、様々な再開発プロジェクトが進められています。2024年には大型オフィスビルの竣工も予定されており、大阪の中心地として日々進化しています。本記事では、梅田エリアの歴史や特徴、東京のオフィスマーケットとの比較データ、今後の開発情報などをご紹介します。
梅田エリアの歴史
関西のみならず日本を代表する繁華街として人気の梅田エリア。本社を置く企業も多いこのエリアは、古くから交通や商業の拠点として発展してきました。まずはエリアの歴史からご紹介します。
■湾を埋め立てた「埋田」から始まる梅田の歴史
大阪の大部分はかつて河内湾と呼ばれる海の中にありました。梅田周辺については、「梅田粘土層」と呼ばれる粘土層の上に、そこへ流れ込む河川が砂を運び、約6400年の時を経て徐々に形作られたと言われています。湿地帯であったこの場所は何度も氾濫していたため、豊臣秀吉の命により土地の埋め立てが進められ、その後田畑として利用されるようになりました。
湿地帯を埋め立てて田んぼにしたことから「埋田」と呼ばれるようになりましたが、江戸時代には「埋め立てた田」というのは語義が悪いという理由で、「梅田」へと変化しました。一説によると、同エリア内に所在していた露天神社や、綱敷天神社にゆかりがある「梅の木」から漢字をとって「梅田」になったとも言われています。
■明治時代に「梅田ステンショ」が誕生
明治時代になると、大阪〜神戸間を結ぶ鉄道が開業しました。当時では珍しかった赤レンガ張りの大阪駅は、「梅田ステンショ」と呼ばれ、交通の拠点として発展しました。1901年には初代大阪駅舎が手狭となったため、今とほぼ同じ位置に2代目の大阪駅が建てられました。その後、1906年には阪神電気鉄道が開通、1907年には箕面有馬電気軌道（後の阪急電鉄）の梅田駅が開業し、田園風景が広がっていた梅田エリアは人々で賑わう街へと変化していきました。
■再開発を経て、日本屈指の大都市へと発展
大正時代に入ると、人流の増加に伴い大阪駅を貨物駅と旅客駅に分ける計画が立案されました。昭和時代には貨物専用駅として梅田貨物駅が開業。駅と線路の高架化が進められ、高架下には商店街やホテルの設置が計画されましたが、戦争により未完成のままとなりました。
その後、昭和40年代には、大阪駅前市街地開発事業がスタートしました。エリアの中心である大阪駅は、大阪の玄関口として近代的なターミナルへと整備されていきました。百貨店やホテルを取り入れたターミナルビルの建設を中心に再開発が進められ、梅田エリアは人やモノが集まる大都市へと発展していきます。
梅田エリアの特徴
現在も大規模な再開発が進められ、ますます利便性が向上している梅田エリアの特徴を紹介します。
■複数路線が利用可能で、アクセスに優れた立地
梅田エリアには複数の路線が乗り入れ、関西だけではなく日本全国へのアクセスに優れています。梅田エリアの駅、路線は下記の通りです。
・JR西日本「大阪駅」
・阪神電車（阪神電気鉄道）「大阪梅田駅」
・阪急電鉄 「大阪梅田駅」
・Osaka Metro（大阪市高速電気軌道） 「梅田駅・西梅田駅・東梅田駅」
大阪駅、梅田駅と名のつく駅は6駅あります。JR大阪駅は全国屈指の乗降者数を誇るターミナル駅です。JR西日本の調査によると、JR大阪駅は2022年度時点で、1日平均約34.7万人が利用しており、乗降者数がJR西日本エリアで最も多い駅です。JR東日本の同年の調査と照らし合わせると、新宿、池袋に次いで全国で第3位の規模となっています。
阪急電鉄 大阪梅田駅は関西の私鉄の一つで、梅田エリアから見て北側・西側のエリアを運行しており、京都方面や神戸方面への観光に便利な路線です。
阪神電車 大阪梅田駅は、尼崎をはじめとした兵庫方面へのアクセスが可能で、近畿日本鉄道も乗り入れているため、奈良方面へ行く際にも便利です。
Osaka Metroは３駅が乗り入れており、難波や心斎橋など大阪の南エリアへのアクセスに優れています。本町や淀屋橋といったオフィスエリア方面へも運行しているため、ビジネスでの利用も多い路線です。
参考：なんでもランキング：JR西日本 ／
各駅の乗車人員 2022年度 ベスト100｜企業サイト：JR東日本
■グルメやショッピングが楽しめるエリア
梅田エリアには、複数の商業施設が連結した大規模な地下街があります。阪急電鉄 大阪梅田駅と直結している「阪急三番街」はファッション雑貨から日用品まで揃うショッピングモールです。日本最多の利用者数を誇る地下街「Whityうめだ」とも地下通路で繋がっており、終日ショッピングを楽しむことができます。100店舗を超える飲食店も魅力の一つで、心ゆくまで大阪グルメを堪能できます。
また、JR大阪駅の中にある「エキマルシェ大阪」には関西の人気店が集積しており、ランチタイムのビジネスパーソンや、お土産を探す観光客で賑わっています。
さらに、梅田エリアには「阪急うめだ本店」、「阪神梅田本店」、「大丸梅田本店」という３つの百貨店があり、それぞれJR・私鉄・地下鉄の駅に近接しています。ショッピング後に荷物が増えても駅までのアクセスが容易で大変便利です。
そして、「グランフロント大阪」、「LUCUA osaka」、「LINKS UMEDA」といったランドマークとも言える大規模な商業施設も、JR大阪駅から歩道橋で繋がっています。洗練された最新のファッションアイテムや話題のスイーツが楽しめるほか、ホテルや劇場も併設されています。
アクセス面での利便性も高く、多くの商業施設が集積しているため、梅田エリアは日々多くの人で賑わっています。
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大阪市（主要3区）／オフィス空室率・募集賃料推移
大阪市（主要3区）のオフィス空室率は2024年11月以降は低下傾向となっていたが、直近では物件が竣工した影響もあり3.68%と上昇した。募集賃料については引き続き緩やかな上昇傾向にあり、直近では14,742円/坪となった。
項目
2022年
1月2022年
2月2022年
3月2022年
4月2022年
5月2022年
6月2022年
7月2022年
8月2022年
9月2022年
10月2022年
11月2022年
12月2023年
1月2023年
2月2023年
3月2023年
4月2023年
5月2023年
6月2023年
7月2023年
8月2023年
9月2023年
10月2023年
11月2023年
12月2024年
1月2024年
2月2024年
3月2024年
4月2024年
5月2024年
6月2024年
7月2024年
8月2024年
9月2024年
10月2024年
11月2024年
12月2025年
1月2025年
2月2025年
3月2025年
4月2025年
5月2025年
6月2025年
7月2025年
8月2025年
9月2025年
10月2025年
11月2025年
12月
空室率
3.92% 3.95% 4.12% 4.15% 4.17% 4.09% 4.07% 3.99% 4.00% 4.07% 4.01% 3.95%
4.07% 4.08% 4.25% 4.23% 4.12% 4.12% 4.18% 3.99% 3.87% 3.77% 3.81% 3.78%
3.77% 3.82% 4.12% 4.12% 4.04% 4.16% 4.25% 4.13% 4.09% 3.92% 4.29% 4.24%
4.08% 4.06% 3.93% 3.83% 3.75% 3.76% 3.73% 3.61% 3.54% 3.40% 3.29% 3.68%
募集賃料
¥13,498 ¥13,520 ¥13,688 ¥13,613 ¥13,669 ¥13,296 ¥13,218 ¥13,213 ¥13,196 ¥13,162 ¥13,150 ¥13,239
¥13,328 ¥13,382 ¥13,506 ¥13,669 ¥13,713 ¥13,350 ¥13,298 ¥13,201 ¥13,250 ¥13,327 ¥13,401 ¥13,408
¥13,476 ¥13,702 ¥13,646 ¥13,739 ¥13,676 ¥13,697 ¥13,724 ¥13,809 ¥13,791 ¥13,824 ¥13,834 ¥13,891
¥13,922 ¥13,949 ¥14,047 ¥14,103 ¥14,272 ¥14,279 ¥14,340 ¥14,513 ¥14,455 ¥14,506 ¥14,611 ¥14,742
大阪ビジネス区（主要6区）／大型オフィス新規供給量
2025年は淀屋橋・本町エリアを中心にまとまった新規供給があり、2017年以降の平均を上回る供給量となった。2026年の新規供給量は限定的となる見込みであり、今後さらに空室率が低下することが予想される。
2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年
梅田地区
48,273 - - - - 78,650 - 207,706 4,931 1,604
南森町地区
- - - - - - - - - -
淀屋橋・本町地区
1,214 - - 18,066 11,751 14,914 5,779 12,815 67,660 17,369
船場地区
- - - - 1,151 - - 6,139 - 13,987
心斎橋・難波地区
- 25,448 - - - - 5,955 2,197 - -
新大阪地区
- - - 2,319 2,920 19,100 - 3,752 - -
梅田エリアの再開発計画
梅田エリアでは現在、「うめきたプロジェクト」や「なにわ筋線開通」などが計画されています。
■うめきた（大阪駅北地区）プロジェクト
「うめきたプロジェクト」は、旧梅田貨物駅の約24haの区域を再開発するプロジェクトです。関西の発展をけん引し、日本の国際競争力を強化する新たな拠点として2002年から開発が始動しました。うめきた地区は、先行開発区域の「グランフロント大阪」と、2期区域の「グラングリーン大阪」のエリアに分けられます。グランフロント大阪は2013年にオープンし、梅田の新たな顔として、多くの市民や観光客の交流を生み出してきました。
2期区域は2024年夏頃の一部先行オープンに向けて開発が進められています。グラングリーン大阪は「みどりとイノベーションの融合拠点」をまちづくりの目標としており、大規模ターミナル駅直結の都市公園としては世界最大級の規模（面積45,000㎡）の「うめきた公園」の設置、公園に隣接する総貸室面積約34,000坪の大規模オフィスの建設、そして３つのホテルの開業を予定しています。
■なにわ筋線開通
なにわ筋線は、JR大阪駅（うめきたエリア）からJR難波駅、南海本線の新今宮駅までを繋ぐ新しい路線です。JR西日本と南海電鉄が共同で運営する予定のなにわ筋線が整備されることで、以下のようなメリットが期待できます。
・関西国際空港やJR新大阪駅までのアクセス向上
・在来線の混雑緩和
・京都・和歌山・奈良への広域アクセス強化
新幹線の玄関口・JR新大阪駅から、関西国際空港までが直通運転となるため、海外からの観光客にとっても便利な路線となるでしょう。また、大阪エリアだけでなく京都・和歌山・奈良方面へのアクセスも向上するため、なにわ筋線の開業によって西日本最大の観光都市としての競争力がますます強化されます。
梅田エリアで賃貸オフィスをお探しの方へ
梅田は現在進行形で再開発が進められているエリアで、2024年には大型オフィスビルの竣工が予定されています。大阪では2025年に万博の開催も予定されていることから、今後ますます梅田エリアに注目が集まり、新築オフィスビルだけではなく既存の賃貸オフィスのニーズも高まることが予想されます。梅田エリアにオフィス移転をご検討中の方は、早めに準備を始めることをお勧めします。
梅田エリアで賃貸オフィスをお探しの方は、三菱地所リアルエステートサービスの物件検索サイトをご利用ください。梅田エリア以外にも様々なエリアの物件を掲載しております。
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