2023年11月、事業着工から40周年を迎えたみなとみらい21地区。横浜を代表する観光地で、多彩な商業施設や歴史的建造物の残る街並み、海を臨む美しい景色など、魅力にあふれたエリアです。さらに、横浜市主導で企業誘致も積極的に行っており、ビジネス街としても人気を博しています。都心からの交通利便性も良く、羽田空港や東京駅へは約30分、新幹線の停車駅、新横浜駅へは約15分でアクセス可能です。
この記事では、みなとみらいの歴史や魅力、賃貸オフィスの空室率や平均募集賃料などもご紹介します。ぜひ最後までご一読ください。

横浜・みなとみらいの歴史

みなとみらいの歴史は、横浜の歴史と結びついています。「日本開国の地のひとつ」である横浜は、どのようにして日本を代表する国際都市へと発展したのでしょうか。まずは、横浜の歴史をご紹介します。

■横浜港の開港から始まる歴史
1853年（嘉永6年）のペリー来航をきっかけに、横浜は大きく発展しました。当時の日本は鎖国を行っていましたが、1858年（安政5年）に締結された日米修好通商条約によって、諸外国との交流が始まります。条約締結の翌年となる1859年（安政6年）に横浜を含む全国5港が開港され、海外との貿易が盛んに行われるようになりました。
開港後は多くの外国人が訪れ、外国人居留地も設けられました。居留地には西洋風の建物や海外の商社が建ち並び、1860年には日本で最初のホテルとも言われる「横浜ホテル」が開業しました。多くの外国人との交流により横浜には様々な国の文化が広がり、パンやアイスクリーム、牛乳などの食文化も取り入れられるようになりました。
そして、1872年（明治5年）には日本で初めての鉄道が開通。（品川～横浜間）新しい文化の玄関口となった横浜は、インフラ面でも文化面でも急速に発展を遂げました。

しかし、1923年（大正12年）の関東大震災により、横浜は壊滅的な被害を受けます。その後、震災復興事業として、火災で消失した神奈川県本庁舎の再建や、山下公園の造成、道路の拡幅や区画整理などを行い、見事に復興を遂げました。
震災復興から間もなく太平洋戦争が始まり、横浜周辺は終戦後、一時アメリカに接収されます。貿易も中断されますが、1949年（昭和24年）より順次返還され、次第に海外との取引も活発になりました。戦禍で落ち込んだ取引量も、1957年（昭和32年）には貿易額や取扱貨物量などが戦前を上回るほどに回復しました。

しかし、高度経済成長に伴い首都である東京に都市の機能が集中し、通勤に便利な横浜は急激に人口が増加。東京のベッドタウンと化していました。郊外部には住宅が乱開発され、横浜駅周辺は繁華街化する一方で、都心部の大半が長期にわたって接収されていたことにより、都市の基盤施設の整備などは遅れていました。
このような状況を改善するため、横浜市は1965年（昭和40年）に、計画的なまちづくりを行い、横浜を再整備するための「六大事業」を打ち出しました。この事業は「都心部強化事業」「港北ニュータウン事業」「金沢地先埋立事業」「高速鉄道（地下鉄）建設事業」「高速道路網建設事業」「横浜港ベイブリッジ建設事業」からなります。「みなとみらい21事業」は「都心部強化事業」の内の1つで、中核となるプロジェクトです。

その後、各事業が推進され1983年（昭和58年）には港北ニュータウンの街びらきが行われました。1989年（平成元年）には横浜ベイブリッジが開通し、横浜八景島や横浜ランドマークタワーが続々とオープン。2022年3月には東名高速道路から横浜港エリアを結ぶ横浜北西線が開通しています。現在では六大事業はほぼ完了に近い状態となっており、横浜市は次なる50年を見据えた「都心臨海部・インナーハーバー整備構想」を策定し、さらなる発展を目指しています。

古くから日本の玄関口として発展してきた横浜は、優れた事業計画により日本有数の大都市となりました。全国の自治体で第1位の人口（約370万人）を誇る横浜は、今後も人や企業を惹きつけるエリアとなるでしょう。

みなとみらい誕生の歴史

みなとみらい21地区は、昨年着工40周年を迎え、約94%の街区が開発済みとなっています。近年では高層マンションや大規模オフィスビルが建ち並び、ビジネス街としても居住地としても注目されているこのエリアの歴史をご紹介します。

みなとみらいの歴史は、1965年（昭和40年）に構想が発表された、横浜市の六大事業のうちの１つ「都心部強化事業」プロジェクトから始まりました。当初二分されていた横浜の都心部（関内・伊勢佐木町地区）と横浜駅周辺地区を一体化し、新たな都心をつくりだすことを目的として「みなとみらい21事業」が発足します。

かつて横浜は物流の拠点として栄え、造船所も建設されていました。しかし、貨物の輸送にコンテナ（鉄製の箱）が登場したことで船舶の大型化が進み、従来の規模の船舶の建造は徐々に需要が低下していきます。そこで、1980年（昭和55年）に大型船舶の造船に対応することを目的とし、三菱重工業株式会社の横浜造船所移転が決定します。その後、造船所の跡地に新たな都市を作る事業「みなとみらい21事業」が始動し、1983年（昭和58年）に着工しました。1993年（平成5年）には、当時日本一の高さを誇った「横浜ランドマークタワー」がオープンし、その名の通りみなとみらいのランドマークとなりました。横浜ランドマークタワーにある「ドックヤードガーデン」はかつて造船所で使用された日本最古の石造りのドックで、国の重要文化財、横浜市認定歴史的建造物に指定されています。現在はプロジェクションマッピングを用いた演出イベントなどに活用されており、市民のコミュニケーションスペースとなっています。

2004年（平成16年）には横浜高速鉄道みなとみらい線が開業。ターミナル駅の横浜駅から元町・中華街駅を結ぶ路線で、開業時から東京急行電鉄（東急）東横線との相互乗り入れも行っており、渋谷駅と直結していました。2013年には（平成25年）新宿、池袋、埼玉県の川越市や飯能市まで繋がり、その利便性は格段に上昇しました。
また、みなとみらいの一つの転機となったのが2009年（平成21年）に日産自動車株式会社がみなとみらいへ本社移転を行った事です。それを機に、多くの企業がみなとみらいへ進出し、現在は約1,930社が集積するビジネス街となりました。日本国内のみならず、世界各国の企業からも注目されるエリアとなり、国際的な市場への玄関口となっています。

みなとみらい21事業も完了間近となり、今後は新たなフェーズへと進みます。ハード面が完成した今、さらに魅力的な街づくりのため、音楽やアート、イノベーション、SDGsといったソフト面での取り組みがなされています。居住者や観光客はもちろん、ビジネスでも人気のエリアとしてさらなる進化が期待されます。
参考：「みなとみらい21事業の成果」より

みなとみらいの特徴

みなとみらいエリアは、文化施設や商業施設、高層マンション、オフィスなど様々なニーズに応える施設が集積するエリアです。ここでは、みなとみらいがビジネスエリアとして人気を誇る理由について解説します。

■交通利便性の高さ
みなとみらいエリアがビジネス環境に優れている理由として、交通アクセスの良さが挙げられます。横浜駅は日本有数のターミナル駅であり、新横浜駅や品川駅、東京駅といった新幹線停車駅へもアクセスしやすい立地です。また羽田空港や成田空港からのアクセスが良いため、国内外問わず交通の利便性が高いエリアです。主要都市へのアクセスの良さから外資系企業も横浜へ多く進出しており、国際会議場や大型客船ターミナルを有していることから、複合的な国際ビジネスの環境が整っていることも外資系企業にとっての利点です。
さらに、みなとみらいの中央地区（横浜駅と関内・伊勢佐木町の間にある地区）では、土地利用の方針として「ビジネスゾーン」が設けられています。幹線道路に沿って事業所が集積しており、ワーカーにとって便利な商業施設や文化施設も併せて立地しているため、ビジネスエリアとして人気です。

■コスト面でのメリット
みなとみらい地域の賃貸オフィスの平均賃料は、東京の大規模ビルの賃料相場と比べて安く、コスト面でのメリットが大きいエリアです。ワンフロア1,500㎡以上のオフィスビルも多く、自由度の高いオフィス構築が可能なこともメリットとして挙げられます。さらに神奈川県や横浜市が行っている企業誘致のための減税や助成金制度なども手厚く、ベンチャー企業の成長促進プロジェクト「SHINみなとみらい」などの取り組みも行われています。
参考：ベンチャー企業の成長促進拠点「SHINみなとみらい」

■エリアの安全性
みなとみらいは、電柱・電線が一切ない珍しいエリアでもあります。このエリアでは「共同溝」という、ライフラインを地下にまとめて収納する仕組みを利用しています。従来は電気やガス管、水道管などは別々の場所を通っていましたが、共同溝ではライフラインを同じ場所に一括で収納できるため、メンテナンス性に優れています。みなとみらいでは、共同溝にライフラインだけでなくケーブルテレビなども収納することで電柱や電線をなくし、美しい景観を保っています。さらに、電柱をなくすことで災害時の倒壊など二次災害を引き起こすリスクも低減できます。事業継続計画（BCP）の観点でも、多くの企業にとって魅力的なエリアだと言えるでしょう。

■商業施設も充実
横浜・みなとみらいエリアには横浜ランドマークタワーや横浜美術館、赤レンガ倉庫など多数の観光スポットがあるため、ビジネス街としてだけではなく観光地としても人気の高いエリアです。商業施設が多いということは、最新トレンドの把握や消費者行動の研究に向くエリアでもあります。また、憩いの場となる広場や、ランチスポットも数多くあるため、オフィスワーカーのウェルビーイング向上にも期待ができます。

横浜市／オフィス空室率・募集賃料推移

項目		2022年 2月	2022年 3月	2022年 4月	2022年 5月	2022年 6月	2022年 7月	2022年 8月	2022年 9月	2022年 10月	2022年 11月	2022年 12月	2023年 1月	2023年 2月	2023年 3月	2023年 4月	2023年 5月	2023年 6月	2023年 7月	2023年 8月	2023年 9月	2023年 10月	2023年 11月	2023年 12月	2024年 1月	2024年 2月	2024年 3月	2024年 4月	2024年 5月	2024年 6月	2024年 7月	2024年 8月	2024年 9月	2024年 10月	2024年 11月	2024年 12月	2025年 1月	2025年 2月	2025年 3月	2025年 4月	2025年 5月	2025年 6月	2025年 7月	2025年 8月	2025年 9月	2025年 10月	2025年 11月	2025年 12月	2026年 1月
空室率		4.59%	5.02%	4.96%	4.96%	4.77%	5.21%	5.15%	5.02%	4.9%	5.09%	5.1%	6.55%	6.13%	6.1%	6.09%	5.97%	5.84%	6.21%	6.28%	6.31%	6.32%	6.65%	6.69%	6.64%	6.44%	8.02%	7.63%	7.53%	7.64%	7.49%	7.11%	6.8%	6.35%	6.14%	6.12%	5.82%	5.81%	5.8%	5.85%	5.81%	5.36%	5.26%	5.43%	5.32%	5.05%	5.01%	5.97%	5.64%
募集賃料		¥13,466	¥13,516	¥13,647	¥13,792	¥13,848	¥13,754	¥13,741	¥13,801	¥13,890	¥14,036	¥14,151	¥14,272	¥13,988	¥13,880	¥13,883	¥13,921	¥13,976	¥13,924	¥13,973	¥13,973	¥13,882	¥13,937	¥14,099	¥14,209	¥14,254	¥14,334	¥14,257	¥14,275	¥14,234	¥14,056	¥14,126	¥14,374	¥14,562	¥14,505	¥14,437	¥14,506	¥14,604	¥14,771	¥14,804	¥14,815	¥14,683	¥14,613	¥14,564	¥14,587	¥14,526	¥14,627	¥14,646	¥14,558

出所：三幸エステート「相場データ：横浜エリアのレポート・データ（全体平均）」

横浜市のオフィス空室率は2025年12月に大型物件が竣工した影響で一時的に上昇したものの、2024年3月の8％をピークに概ね低下傾向となっている。平均募集賃料は、2024年10月以降14,000円台を推移している。

横浜市ビジネス区／オフィス新規供給量

		2015年	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年
関内地区		-	-	-	-	-	-	-	1,259	-	4,363	30,331
横浜駅地区		-	-	-	-	29,576	1,344	-	-	-	1,255	-
新横浜地区		-	-	-	-	-	-	-	-	-	2,504	3,974
みなとみらい21地区		-	16,812	-	-	30,476	36,869	-	45,818	55,315	-	-

出所：三鬼商事株式会社「OFFICE REPORT2025」を基に当社作成

横浜市（ビジネス区）におけるオフィスの新規供給は、2024年に過去10年間で最多となる63,437坪を記録した。2025年は「関内地区」の供給が大部分を占めており、活発な開発が行われている様子がうかがえる。

横浜市のオフィス新規供給量は、横浜駅やみなとみらいエリアを有する西区での新規供給が多い状況となっています。2024年は、神奈川区で例年より多い供給が予想されている他、みなとみらいに複数の大規模複合施設が既に竣工したこともあり、2014年以降で最も多い新規供給が予測されます。

みなとみらい21事業の今後の計画

約94%の事業計画が完了しているみなとみらい21事業の中で、注目の施設をご紹介します。

■（仮称）みなとみらい21中央地区52街区開発計画

（仮称）みなとみらい21中央地区52街区開発計画は、ミュージアム棟とオフィス棟の2つからなるプロジェクトです。ミュージアム棟には、世界初のゲームアートミュージアムを設置。CG技術を使用したアート体験が可能で、世界中のゲームファンが集う場所を目指しています。オフィス棟の4～29階は、1フロア当たり約2,700㎡の無柱空間で専有部内に専用内階段を設けることで複数階を利用することもできます。また、18階と24階の2フロアは、床下30cm、天井高400cmとなっており、ラボやテストキッチンなど様々な用途に対応が可能です。


■横浜シンフォステージ

横浜シンフォステージは、横浜駅方面からのペデストリアンデッキを街区内に引き込み、みなとみらい駅方面への歩行者ネットワークも形成しています。ウエストタワー・イーストタワーの計2棟で構成されるオフィスビルとなっており、オフィス以外にも店舗やホテルなどで構成されています。
イーストタワー3階には、「居心地の良い空間で人と人がつながり、連鎖反応を起こす場所」をコンセプトに、多様な働き方に対応するオープンイノベーションオフィス「chilink WORKSITE MINATOMIRAI」（チリンクワークサイトみなとみらい）が設置されています。多くの企業や人が集まるみなとみらいエリアで、様々な交流を生み出し、新たなイノベーションの創出を目指します。
また、街区内には5か所のプラザ（広場）が設置されており、各種イベントでの利用が予定されています。芝生広場や、大屋根を備えたデッキ広場など、来街者やオフィスワーカーにとっての憩いの環境が用意されています。

みなとみらいのオフィス探しはお任せください

横浜・みなとみらいエリアは古くから日本の玄関口として経済を支え、現在では国内外の企業が集まる拠点となっています。優れた都市計画により観光地・居住地としても、さらにはビジネス街としても人を惹きつけるエリアへと発展しました。今後も国際的な都市として更なる進化が期待されるでしょう。


三菱地所リアルエステートサービスでは、オフィス移転に関するサービスをワンストップでご提供しております。現在のオフィスの課題発見から、働き方の見直し、オフィスの適正面積の算出など、多面的にオフィス移転をサポートしますので、お気軽にお問い合わせください。

また、三菱地所リアルエステートサービスの賃貸オフィス検索サイトでは、賃料・最寄駅からの所要時間・面積など、こだわり条件を設定して物件をお探しいただけます。横浜・みなとみらいエリアはもちろん、様々なエリアの賃貸オフィス情報をご用意しております。ビジネスの発展を見越したオフィス探しにぜひお役立てください。

▽みなとみらいエリアのオフィスをお探しの方
みなとみらいエリアのオフィス検索はこちらから
横浜エリアのオフィス検索はこちらから

▽オフィスをお探しの方
オフィス検索はこちらから