東京湾沿岸に位置する豊洲エリアは、大正時代後期から昭和初期にかけて進められた埋立事業により形成された新しい市街地です。昭和初期には造船所が建設され、戦後には石炭埠頭、火力発電所、都市ガス工場などが立地するエネルギー・産業拠点として活用されました。その後、工場跡地などの再開発によって市街化が進み、現在では大型商業施設、集合住宅、大規模オフィスビルが立地しています。職住近接を意識したまちづくりが進められてきた豊洲エリアには、さまざまな企業が事業拠点を設けています。
豊洲エリアの歴史
東京都江東区に位置する豊洲は、集合住宅や大型商業施設、オフィスビルなどが立地する複合市街地です。一方、埋立地として形成された当初の豊洲と現在の街並みは大きく異なります。大正時代後期以降、産業構造や土地利用の変化とともに、約100年にわたり段階的な変貌を遂げてきた豊洲の歴史をご紹介します。
■大正時代後期の埋め立てにより形成された豊洲
豊洲を含む東京湾岸では、港湾機能の整備などを目的として、江戸時代以降、各地で埋立てが行われてきました。現在の豊洲一丁目から五丁目に当たる区域では、大正時代後期から埋立事業が進められ、関東大震災後には港湾整備や復興に伴って発生した土砂・瓦礫なども埋立材料の一部として使用されたとされています。
■「豊洲」の由来
埋立地はかつて「埋立地5号地」などの番号で呼ばれていましたが、1937年に「豊洲」と正式に命名されました。名称の由来については、将来「豊かに栄える島」となることへの願いを込めたとする説など、複数の説が伝えられています。その後、1939年には東京石川島造船所の工場が開設され、工場や作業員宿舎などが立地する造船・重工業の拠点として発展していきました。
■戦後復興と産業の転換
第二次世界大戦中の豊洲には造船関連工場などが立地していましたが、戦後には豊洲ふ頭の埋立てと港湾施設の整備が進み、東京の復興と高度経済成長を支える産業・エネルギー拠点としての役割を担いました。その後、豊洲石炭埠頭の一部が供用を開始し、新東京火力発電所と東京ガス豊洲工場が操業を開始しました。1974年にはセブンイレブンの国内第1号店が豊洲に開店し、1988年には営団地下鉄有楽町線の豊洲駅が開業しました。その後、東京都が1990年に策定した「豊洲・晴海開発整備計画」などに基づき、業務・商業・住宅などの都市的土地利用への転換が進められました。
計画の進展に伴い、豊洲エリアでは道路、駅、公園などの都市基盤とともに、商業施設、オフィスビル、住宅、教育施設などの整備が進みました。従来の産業機能に加え、業務・商業・居住機能を備えた複合市街地へと土地利用が転換され、街を訪れる人や居住する人も増えていきました。
2001年には築地市場の豊洲地区への移転方針が決定され、土壌汚染対策や市場施設の建設などを経て、2018年に豊洲市場が開場しました。豊洲市場周辺では、その後も公園や商業・観光施設などの整備が進み、2024年2月には「豊洲 千客万来」が開業しています。
■ビジネスとライフスタイルが調和する街へ
再開発や都市基盤整備が進んだ結果、豊洲エリアには大規模オフィスビル、商業施設、集合住宅、教育施設、公園など、多様な都市機能が集積しました。オフィスビルの整備も進み、企業が本社や事業拠点を置く業務エリアの一つとなっています。加えて、住宅、公園、水辺の歩行者空間、生活利便施設なども整備され、働く場と暮らしの場が近接する市街地が形成されています。
このように豊洲は、戦前・戦後の造船・エネルギー産業を中心とした地域から、業務・商業・住宅・教育・文化・観光などの機能が共存する地域へと変化してきました。現在の豊洲エリアは、臨海部の歴史や産業の記憶を残しながら、水辺環境と多様な都市機能が組み合わされた市街地となっています。
豊洲エリアの特徴
東京屈指のビジネスエリアの一つである豊洲エリアの特徴は、下記のとおりです。
・鉄道やバスなど複数の交通手段を利用できる
・緑豊かな景観が特徴のビジネスエリア
・様々な業種の企業が集積するエリア
・大型商業施設や公園なども多く、住みやすい環境が整っている
以下、それぞれご紹介します。
■鉄道やバスなど複数の交通手段を利用できる
豊洲エリアの主要駅は、東京メトロ有楽町線の豊洲駅、新交通ゆりかもめの豊洲駅、新豊洲駅、市場前駅です。2つの路線が利用可能で、都心までのアクセス面も優れています。豊洲駅から都内の主要駅までは約30分圏内で、羽田空港・成田空港までは直通バスが運行しています。羽田空港までも約30分でアクセスできるため、ビジネスで飛行機を利用する機会が多い方や海外出張が多い企業にとっては、豊洲の立地条件は魅力の一つといえるでしょう。
■緑豊かな景観が特徴のビジネスエリア
運河や東京湾に面し、開放感のある水辺空間が特徴の豊洲エリアには、基準階面積が1,000坪を超える大規模オフィスビルも立地しています。豊洲二・三丁目地区などでは、建物単体だけでなく、緑地、広場、歩行者デッキ、水辺の歩行者空間などを含めた街区整備が進められてきました。オフィスワーカーは、昼休みや休憩時間に公園や水辺の歩行者空間を利用でき、都心部の高密度な業務地域とは異なる景観や都市環境に触れることができます。
■様々な業種の企業が集積するエリア
豊洲エリアのオフィスビルは、都心よりも廉価な賃料で大規模なフロアを確保できることに加えて、前述の通り交通利便性も高いため、多くの企業が本社機能を置いています。
近年は「職・住・学・遊」が融合する豊洲エリアの立地を最大限生かしたインキュベーション施設が設置されており、スタートアップ企業の誘致などにも力を入れています。幅広い業種の企業が拠点を構える豊洲だからこそ出来る、スタートアップ企業と地域企業の連携も期待されています。また、2025年には、旧「（仮称）豊洲4-2街区開発計画」のB棟に当たる「豊洲セイルパークビル」が竣工しました。同ビルにはオフィス、店舗に加え、インキュベーション施設「LIFESTYLE LAB “TOYONOMA”」やシェア型企業寮「TRIAL HOUSE “TAMESU”」などが入居しています。企業、スタートアップ、地域のワーカーや居住者などの交流を通じ、新たな商品・サービスの検証や事業創出につなげる機能が導入されています。
■大型商業施設や公園なども多く、住みやすい環境が整っている
豊洲エリアには、オフィスビルだけでなく、商業施設や飲食店、日常生活を支える各種施設も立地しています。「アーバンドック ららぽーと豊洲」に加え、2024年2月には、豊洲市場に隣接する「豊洲 千客万来」が開業しました。「豊洲 千客万来」は、豊洲市場に隣接する施設ならではの食を提供する場外市場と、温浴・宿泊機能を備えた「東京豊洲 万葉倶楽部」などで構成されています。
また、豊洲エリアには「豊洲公園」や「豊洲ぐるり公園」などの公園があります。豊洲ぐるり公園は約15.2haの区立公園で、約4.5kmの園路が豊洲ふ頭の外周に整備され、散歩やランニングなどに利用されています。また、豊洲エリアでは、業務、居住、商業、公園などの都市機能が比較的近い範囲に配置されています。このため、オフィスの周辺で食事や買物、休憩などを行いやすく、働く場と日常生活を支える施設が近接していることも特徴の一つです。
豊洲エリア（晴海周辺含む）の潜在空室率・平均募集賃料
※2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義しています。 2026年9月末時点 調査対象ビル棟数 38棟 出所：MRESデータ 2026年9月の主要大型ビルの潜在空室率は4.44%でした。 2026年9月の主要大型ビルの平均募集賃料は22,048円/坪でした。
2025年
9月2025年
10月2025年
11月2025年
12月2026年
1月2026年
2月2026年
3月2026年
4月2026年
5月2026年
6月2026年
7月2026年
8月2026年
9月潜在空室率 9.76% 9.26% 7.54% 5.93% 6.06% 5.81% 5.44% 6.24% 6.25% 5.15% 4.65% 4.81% 4.44% 平均募集賃料/坪 ¥19,607 ¥19,750 ¥20,622 ¥20,349 ¥21,232 ¥21,494 ¥21,823 ¥21,209 ¥21,334 ¥21,199 ¥21,868 ¥21,852 ¥22,048 ■潜在空室率
■平均募集賃料
豊洲エリアの交通・開発動向
再開発によって都市機能が整備されてきた豊洲エリアでは、現在も鉄道整備や周辺街区の更新が進められています。ここでは、豊洲エリアの今後の利便性や街の機能に関係する主な動向をご紹介します。
■東京メトロ有楽町線の延伸
東京メトロ有楽町線を豊洲駅から分岐し、東陽町駅を経由して住吉駅方面へ延伸する事業が進められています。東京メトロの公表する延伸距離は4.8kmで、豊洲駅と住吉駅の間には、東陽町駅のほか「（仮称）枝川駅」と「（仮称）千石駅」が設けられる計画です。2022年3月に国土交通大臣から鉄道事業の許可を受け、2024年6月に都市計画が決定され、同年11月5日に工事へ着手しました。2030年代半ばの開業を目指して事業が進められています。
同路線の整備により、江東区内の南北方向の移動時間短縮や、周辺路線の混雑緩和、鉄道空白地域の解消などが期待されています。東京メトロおよび江東区の公表資料では、住吉駅から豊洲駅までの所要時間は、現状の約20分・乗換え2回から、整備後は約9分・乗換えなしになると想定されています。
■豊洲セイルパーク
豊洲二・三丁目地区における最後の大規模再開発として進められてきた「（仮称）豊洲4-2街区開発計画」は、「豊洲セイルパーク」として建設されました。街区にはA棟とB棟の2棟、大屋根広場、緑地空間、歩行者デッキなどが設けられています。B棟の「豊洲セイルパークビル」は2025年6月に竣工しており、オフィス、店舗、インキュベーション施設、シェア型企業寮などで構成されています。
インキュベーション施設「LIFESTYLE LAB “TOYONOMA”」には、コワーキングエリア、企業向け個室、シェアキッチン、会議室、製品展示エリアなどが設けられています。また、シェア型企業寮「TRIAL HOUSE “TAMESU”」は39戸で構成され、施設内で新たな製品やサービスの実証・検証を行うことも想定されています。これらの機能を通じ、企業やスタートアップ、地域のワーカー、居住者などが交流する場としての活用が進められています。
豊洲エリアで賃貸オフィスをお探しなら
豊洲エリアは、東京メトロ有楽町線とゆりかもめを利用でき、水辺や公園、商業施設、集合住宅などが業務エリアの周辺に整備されています。大規模な基準階を持つオフィスビルも複数立地しているため、まとまった面積のオフィスを検討する企業にとって、候補となり得るエリアです。一方、賃料や募集面積、入居条件は物件や募集時期によって異なるため、都心部との比較を含め、個別物件の条件を確認することが重要です。
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公開日：2024年9月17日
更新日：2026年10月23日
