東京湾の海風が気持ちいい豊洲エリアは大正時代後期に生まれた比較的新しいエリアです。当初は造船所が建設され、戦後にはエネルギー基地として活用されていましたが、その後の再開発により、徐々に市街化が進みました。現在も再開発が行われており、大型商業施設やタワーマンション、そして最新のオフィスビルが建ち並んでいます。職住近接のまちづくりが高く評価されている豊洲エリアには、多くの上場企業が拠点を構えており、オフィスエリアとしての将来性に満ちています。この記事では、豊洲の歴史や特徴、再開発計画などを解説します。主要大型ビルの空室率や平均募集賃料なども掲載しておりますので、ぜひご一読ください。

豊洲エリアの歴史

東京都江東区に位置する豊洲は、タワーマンションや大型商業施設も多く、「住みやすい街」としてファミリー層にも人気のエリアです。しかし、誕生当初の豊洲と現在の豊洲では、街の様子が全く異なります。わずか100年ほどの間に、目覚しい変貌を遂げた豊洲の歴史をご紹介します。

■大正時代後期の埋め立てにより形成された豊洲
豊洲を含む東京湾岸エリアでは、船着場を形成するために江戸時代頃から埋め立てが行われていました。その中で、豊洲が誕生したのは大正時代後期。1923年（大正12年）の関東大震災で壊れた建物の瓦礫や土石類などを利用し、1931年（昭和6年）に埋め立てが完了しました。

■「豊洲」の由来
埋め立て工事完了当初は「埋立地5号地」と、番号で呼ばれていましたが、1937年（昭和12年）に将来の発展を願い豊かな州になるようにと願いを込めて「豊洲」と命名されました。当初は、船舶の建造・改造・修理などを行う造船所が建設されていました。

■戦後復興と産業の転換
第二次世界大戦中は、軍需工場が建ち並ぶ地域でしたが、戦後になるとその姿も大きく変わります。1950年（昭和25年）以降、豊洲は日本の戦後復興・高度経済成長を支えるエネルギー基地としての役割を担うようになりました。新東京火力発電所や東京ガス豊洲工場が操業を開始したのもこの頃です。さらに、1974年（昭和49年）にはセブンイレブン1号店が開店、1988年（昭和63年）には、地下鉄有楽町線「豊洲駅」が完成しました。この頃から、東京都によって策定された「豊洲・晴海開発整備計画」により、豊洲エリアは変貌を遂げます。
開発計画での豊洲エリアの位置づけは、①職住近接の都市型居住の拠点　②交通軸上に集約された高次の業務・商業拠点　③世界都市東京の海の玄関　とされていました。計画が進むにつれ、豊洲エリアには商業施設やオフィスビルが建ち並び、徐々に人が増え始めました。

そして、2001年（平成13年）には「築地市場」の豊洲移転計画が決定。2018年（平成30年）に「豊洲市場」が完成しました。現在でも再開発が進められており、東京ガス工場跡地（新豊洲）の開発計画などが予定されています。

■ビジネスとライフスタイルが融合する街へと進化
再開発が進んだ結果、豊洲エリアには大型オフィスビルや商業施設が増加しました。特にオフィスビルの増加は著しく、多くの企業が豊洲に拠点を構えるようになりました。加えてタワーマンションや広々とした公園など、豊かな居住環境も整備されており、住みやすく・働きやすいまちづくりが進められています。

このように、豊洲は工業地帯であった戦後から、都市化が進んだ現在に至るまで、目覚しい変貌を遂げてきました。現在の豊洲エリアは、住環境・ビジネス・エンターテイメントなど、様々な要素が融合する近代的なエリアへと生まれ変わったのです。

豊洲エリアの特徴

東京屈指のビジネスエリアの一つである豊洲エリアの特徴は、下記のとおりです。

・主要駅までの交通利便性が良い
・緑豊かな景観が特徴のビジネスエリア
・様々な業種の企業が集積するエリア
・大型商業施設や公園なども多く、住みやすい環境が整っている

以下、それぞれご紹介します。

■主要駅までの交通利便性が良い

豊洲エリアの主要駅は、東京メトロ有楽町線の豊洲駅、新交通ゆりかもめの豊洲駅、新豊洲駅、市場前駅です。2つの路線が利用可能で、都心までのアクセス面も優れています。豊洲駅から都内の主要駅までは約30分で、羽田空港・成田空港までは直通バスが運行しています。羽田空港までは約30分でアクセスできるため、ビジネスで飛行機を利用する機会が多い方や海外出張が多い企業にとっては、豊洲の立地条件は魅力の一つといえるでしょう。

■緑豊かな景観が特徴のビジネスエリア
水辺に隣接しており、開放的な空と緑が魅力の豊洲エリア。1フロア1,500坪を超える大規模なオフィスビルなどもあり、都心とはまた違った魅力のあるビジネスエリアとなっています。豊洲エリアでは自然環境に配慮した開発が推進されており、オフィスビルを建設する際は緑地を設計に取り入れたり、四季の豊かさが感じられる歩行者空間を創出したりと、地域一体でまちづくりが行われています。
オフィスワーカーにとっては、日々のランチタイムを緑豊かな屋外で過ごしたり、休憩時間には運河越しに見える景観を眺めたり、そんな癒しの時間が持てることも豊洲エリアならではのメリットでしょう。

■様々な業種の企業が集積するエリア
豊洲エリアのオフィスビルは、都心よりも廉価な賃料で大規模なフロアを確保できることに加えて、前述の通り交通利便性も高いため、多くの企業が本社機能やサテライトオフィス機能を置いています。
近年は「職・住・学・遊」が融合する豊洲エリアの立地を最大限生かしたインキュベーション施設の設置も計画されており、スタートアップ企業の誘致などにも力を入れています。幅広い業種の企業が拠点を構える豊洲だからこそ出来る、スタートアップ企業と地域企業の連携も期待されています。

■大型商業施設や公園なども多く、住みやすい環境が整っている
豊洲エリアは、オフィスビルだけでなく大型商業施設も充実しています。地域最大規模のショッピングモール「アーバンドックららぽーと豊洲」や、2024年2月に豊洲市場の隣に開業した、日本の「食」を楽しめる商業施設「豊洲　千客万来」など、幅広いジャンルの施設が展開しています。
また、豊洲エリアには大きな公園が点在しています。海に面した芝生広場が特徴の「豊洲公園」や、豊洲ふ頭先端をぐるりと囲み、バーベキューや釣りを楽しむことも出来る「豊洲ぐるり公園」など、休日のレジャースポットが多いため特にファミリー層に人気のエリアです。さらに、再開発により道路も新しく整備されているため道幅も広く、車や歩行者も安心して通行できます。
豊洲エリアには、生活に必要なモノや環境が整っているため、職住近接のライフスタイルが叶うことも魅力の一つです。

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豊洲エリア（晴海周辺含む）の空室率・平均募集賃料

■空室率
2024年10月の主要大型ビルの空室率は11.33%でした。2023年10月以降は14%台で推移していましたが、緩やかに下降を続け、2024年9月には複数の空室埋め戻しの影響で10%台まで改善しました。2024年10月には、大型解約の影響で11.33%に上昇しています。

■平均募集賃料
2024年10月の主要大型ビルの平均募集賃料は18,007円/坪でした。このエリアは比較的賃料が安定しており、17,000円～18,000円/坪台を推移しています。都心エリアと比べると賃料相場は低いものの、築年数の浅い大型ビルも多いため、このエリアでは広い面積のオフィスを低賃料で確保できるというメリットがあります。

豊洲エリアの再開発計画

再開発により発展してきた豊洲エリアですが、現在も様々な再開発計画が進行中です。ここではいくつかの計画をご紹介します。

■地下鉄8号線の延伸計画

2030年代半ばを目途に、地下鉄8号線（有楽町線）の延伸が計画されています。東京メトロによる計画では、豊洲駅から住吉駅までの区間、約5.2kmが整備され、豊洲エリアから都心部への交通利便性が大幅に向上します。
参考：地下鉄8号線沿線まちづくり事業｜江東区

■（仮称）豊洲 4-2 街区開発計画
2002年（平成14年）から始まった豊洲2・3丁目地区の再開発計画。そのラストピースとして、「（仮称）豊洲 4-2 街区開発計画」が進められています。この計画では、インキュベーション施設を中心とした賑わいの創出が推進されており、シェアキッチン、シェア会議室、シェア企業寮などの設置も予定されています。これは豊洲エリアでは初めて導入される機能で、スタートアップ企業や地域企業の連携による、新たな交流やビジネスの創出が期待されています。
また、計画地内にはA棟・B棟の2棟が建設され、（先述の機能はB棟）両棟は歩行者デッキで繋がり、中心には緑豊かな植栽空間なども設けられる予定です。

■豊洲　千客万来
2024年2月に開業した「豊洲　千客万来」は、近年増加しているインバウンド需要にも対応する、豊洲エリアの新たなスポットです。隣接する豊洲市場とも連携し、新鮮な魚介を使った食事を提供するなど、日本の食文化を楽しめる施設となっています。また、宿泊施設・温泉施設も設置されており、東京都の新たな観光エリアとして大きな賑わいを見せています。

豊洲エリアで賃貸オフィスをお探しなら

豊洲エリアは、交通利便性が良く、広大な敷地を利用した大型オフィスビルが多いものの、都心部のビジネスエリアに比べると賃料相場は低いため、コストパフォーマンスに優れたエリアと言えるでしょう。生活に便利な商業施設や公園、タワーマンションなども多いため、職住近接の生活が叶うことも魅力の一つです。


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