東京都中央区にある八重洲は、東京駅の東側を中心としたエリアです。近年、八重洲エリア全体をビジネス街としても繁華街としてもさらに発展させるため、大規模な再開発が進められています。利便性がますます高まる八重洲は、オフィスを構えるのに適したエリアのひとつといえます。
本記事では、八重洲エリアの歴史や特徴を紹介し、募集賃料・空室率・開発情報をお届けします。八重洲エリアで賃貸オフィスを検討されている方は、ぜひお役立てください。


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八重洲の歴史と変遷

八重洲は東京都中央区の町名で、東京駅の東側に位置しています。東京駅からも近く日本全国にアクセスしやすい立地のため、数多くの企業がオフィスを構えているだけでなく、百貨店やレストランなども多く観光客にも人気のエリアです。また、国際戦略総合特区として認定されており、次々と再開発が進められています。

■1600年ごろ
江戸時代の八重洲のエリアは、桶町・元大工町・北紺屋町・呉服町などが並び、職人の街としても知られていました。
また、当時の八重洲には、徳川家康から信頼を受けて朱印船貿易を行ったオランダ人航海者「ヤン・ヨーステン」が屋敷を構えており、彼の日本名「耶楊子（やようす）」が訛り、八重洲と呼ばれるようになったといわれています。ヤン・ヨーステンは江戸時代の日本で地位を確立し、オランダは江戸時代の鎖国政策下で日本と貿易を行う唯一の西洋国となりました。

■1914年〜1929年
大正時代の1914年に東京駅が開業しましたが、当時、駅舎や改札は丸の内がある西側にしかありませんでした。そのため、日本橋など東側に行く際には、駅の周りを大きく迂回する必要がありました。
しかし、1929年に八重洲橋口が駅の東側に開設されてからは、八重洲エリアの利便性が良くなり、人とモノの往来が増え活気あふれる街として人気が高まりました。
1923年に起きた関東大震災では、八重洲も大きな被害を受けましたが、これを機に都市計画の見直しが行われ、八重洲の都市化が後押しされることになります。新たなオフィスが建ち並び、東京の主要な交通のハブとなった東京駅周辺は、近代的な商業地域へと発展しました。

■1945年〜1948年
1945年8月に第二次世界大戦が終結し、戦後の復興が進められました。太平洋戦争末期には空襲により、八重洲周辺も大きな被害を受けています。戦後のがれき処理のために外濠や京橋川は埋め立てられ、駅の拡張工事が行われました。
戦前は、丸の内側にオフィスが多かったため多くの人が丸の内側を利用していましたが、戦後多くのオフィスが連合国軍最高司令官総司令部（GHQ）に徴収され、多くの企業が八重洲に拠点を移したため、一時的に八重洲の地価が暴騰したといわれています。

■2000年以降
利用者数の多い「駅」を経営資源とみなし、顧客志向の新しい駅づくりを実現する計画「ステーションルネッサンス」が、2000年に立ち上げられました。計画の一環として、駅のバリアフリー化や耐震化など、東京駅を中心とした再開発事業が進められました。
再開発の流れは八重洲にも広がり、2007年には日本屈指の高層オフィスビル「グラントウキョウ」が竣工、2013年には長さ約230ｍの大屋根と、賑わい空間と歩行者ネットワークを形成する、八重洲のランドマークともいえる「グランルーフ」が竣工しました。それに伴い駅前広場も整備され、バス乗り場の拡張をはじめ、利用する方が快適に使えるよう環境改善が進められています。
現在の東京駅には、在来線や地下鉄だけではなく、新幹線や高速バスなど様々な交通インフラが整っています。日本全国へのアクセスが良いこともあり地方からも企業が集まる八重洲は、日本経済の重要なエリアへと発展を遂げています。

八重洲エリアの特徴

現在の八重洲は、様々な業種の企業が集まるビジネス街です。大手企業の本社やオフィスが数多く建ち並びます。ここからは八重洲の特徴を、様々な角度から紹介します。

■観光やショッピングも気軽に楽しめるエリア
八重洲は、国内のみならず、海外からも観光客が訪れるエリアです。
八重洲エリアには、日本最大級の地下街である「八重洲地下街」があります。その広さは東京ドーム1.5個分ともいわれており、約180の店舗で飲食やショッピングが楽しめます。八重洲エリアは、現在再開発が進められており、ビジネス・ショッピング・観光の面での今後の進化も楽しみなエリアです。

■アクセスしやすい環境
東京駅の東側に位置する八重洲エリアは、在来線・地下鉄・新幹線・バスなど、様々な公共交通機関が利用可能なアクセス抜群の立地です。公共交通機関はもちろん、車でもアクセスしやすい環境が整っています。大規模な地下駐車場や、首都高から降りずに東京駅で乗り降りできる「八重洲乗客降り口」など、便利な施設もあります。

■オフィスやビルの状況
八重洲は2000年までは再開発が行なわれなかったため、先に再開発の進んだ丸の内とよく比較されていました。その後、東京建物八重洲ビルやヤンマー東京ビルをはじめ、現在ではオフィスビルの再開発が進んでいます。
八重洲のオフィスビルは、賃貸オフィスと飲食店や地下街からなる複合施設という点も特徴のひとつです。賃貸オフィスを選ぶ際には、周辺の再開発の状況や複合施設の利便性も考えて検討すると良いでしょう。

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八重洲エリア（京橋・日本橋周辺含む）の空室率・平均募集賃料

■空室率
2023年7月の賃貸オフィス市場の空室率は4.14%となっています。2022年8月～10月にかけて上昇し、2022年10月には8.48％でピークを迎えましたが、2022年12月以降は、多少の変動がありながらも4％台まで下降していることが分かります。

■平均募集賃料
2023年7月の賃貸オフィス市場は平均募集賃料40,833円/坪となっています。2022年8月～9月にかけて上昇し、2022年12月～2023年1月には下降傾向が見られましたが、直近半年間では約40,000円/坪～41,000円/坪台で推移していることが分かります。

八重洲エリアの再開発計画

八重洲エリアは、国際戦略総合特区のひとつとして再開発が進められているエリアです。再開発が予定される各エリアでは、オフィス・住宅・商業施設と利用者が快適に過ごせる環境を整えています。八重洲エリアの中で注目を集める再開発計画を5件ご紹介します。

■東京ミッドタウン八重洲（八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業）
東京ミッドタウン八重洲の特徴は、以下の3つです。

 ・様々な施設が集まった複合施設
 ・ロボットや5Gの活用など、オフィスDXを採用
 ・グリーン電力の活用

東京ミッドタウン八重洲は、2022年8月に竣工、2023年3月10日にグランドオープンしました。八重洲セントラルタワーは地上45階・地下4階・ペントハウス2階で構成され、八重洲セントラルスクエアは地上7階・地下2階・ペントハウス1階となっており、この2棟で構成された複合施設として誕生しました。東京ミッドタウン八重洲を構成している主な施設は、オフィス、店舗、ホテル、小学校、子育て支援施設、バスターミナルなどです。
東京ミッドタウン八重洲は、東京駅や東京メトロ丸ノ内線と地下で直結するなど、圧倒的な交通利便性の良さも魅力です。オフィス部分には、シェアオフィス・カンファレンス・ラウンジを整備し、快適に働ける環境を整えています。また、東京ミッドタウン八重洲は環境問題にも取り組んでおり、オフィスビルとして国内最大級の「ZEB Ready」認証取得物件となっています。同水準の建物と比べ、一次エネルギー消費量の収支を年間50％以上削減することが可能です。


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■東京駅前八重洲一丁目東A地区市街地再開発事業
東京駅前八重洲一丁目東A地区市街地再開発事業の特徴は、以下の2つです。

 ・B地区とともに開発を進める
 ・コージェネレーションシステムを導入予定

2025年竣工予定の東京駅前八重洲一丁目東A地区市街地再開発事業は、先に開発が進められているB地区とともに開発が進められています。地上10 階・地下2階のビルが建設され、事務所や店舗などが入居予定です。
コージェネレーションシステム（CGS）の導入が予定されており、非常用発電施設を整備することで、災害が発生した場合には帰宅困難者滞在施設としても活用されます。また、地域の冷暖房施設とネットワーク化して繋がりを持ち、環境負荷の軽減に努めています。


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■東京駅前八重洲一丁目東B地区市街地再開発事業
東京駅前八重洲一丁目東B地区市街地再開発事業の特徴は、以下の2つです。

 ・A地区とともに開発を進める
 ・地下街を経由して東京駅と直結

A地区と同様に2025年竣工予定の東京駅前八重洲一丁目東B地区市街地再開発事業は、隣接するA地区とともに再開発が進められるエリアです。B地区は地上51階・地下4階の高さ約250mの超高層ビルが建ち、将来的には東京駅周辺のエリアでは3番目の高さとなる予定です。
地下には、「東京ミッドタウン八重洲」や「八重洲二丁目中地区」と同じように、バスターミナルが建設される予定です。現在は東京駅周辺に分散している高速バスの停留所を集約し、大規模なバスターミナルとして運用されます。また、地下街を経由し東京駅に直結しており、アクセスの良さも魅力のひとつです。

■八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発事業
八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発事業の特徴は、以下の3つです。

 ・日本橋川交流拠点の象徴
 ・東京駅広域地下歩行者ネットワークの強化
 ・様々なビジネスシーンで利用できる施設を整備

八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発事業は、南街区と北街区で構成されています。2030年に南街区、2035年に北街区が完成予定です。低層部は、日本橋川交流拠点の象徴として、水辺空間の入口となるような広場の設置が検討されています。地下通路の一部区間を整備し、天候に左右されず快適に移動できるよう、東京駅広域地下歩行者ネットワークの強化を目指しています。
また、国際的に活躍する金融人材の活動支援の場として、商談・ビジネス交流・アフターコンベンションに活用できる環境も整えられる予定です。近隣の都市型複合拠点との連携をとり、日本橋川沿いエリアの国際金融ビジネスの強化に貢献する施設となる見込みです。

■八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業
八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業の特徴は、以下の3つです。

 ・交通連結機能の強化
 ・国際力強化への取り組み
 ・環境負荷軽減への取り組み

交通連結機能の強化として、バスターミナルや地下の歩行者ネットワークの整備に取り組んでいます。近隣の再開発事業とも連携をとり、バリアフリー化や利便性の向上を目指しています。
国際競争力を高める取り組みとして、インターナショナルスクールや中長期滞在を支えるサービスアパートメントが整備される予定です。外国人ワーカーやそのご家族の生活を支える環境を整え、エリア全体をマネジメントすることで街の魅力を引き出します。

まとめ

八重洲エリアは、様々な業種や企業が集まるビジネス街です。国際戦略総合特区制度にも認定され、日本のみならず海外の企業を誘致するプロジェクトも進められています。また、今後も次々に新しい施設がオープンされる予定であり、人とモノが集まるエリアともいえます。そのため、賃貸オフィスのニーズも高まることが予想されます。八重洲エリアで賃貸オフィスを検討されている方は、早目に準備を始めましょう。

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