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虎ノ門エリアの歴史

政治経済の中枢として、重要な役割を担う虎ノ門エリアは江戸時代には多くの武家屋敷が建ち並び、江戸幕府を支えていました。「虎ノ門」という地名は、かつて存在していた同名の門から取られています。この門の名称の由来は諸説ありますが、四神思想に基づくとする説が有名です。虎ノ門は江戸城の西に位置していたことから、四方に配された四獣神の中で西方を守る獣神「白虎」に因んで名付けられたというものです。東海道へと出る大門でしたが、残念ながら明治6年に撤去され、現在では「虎ノ門」という地名と、門の跡地が残されています。

■歴史の面影を残すビジネス街として発展
現在の虎ノ門エリアには、多くの大手日本企業の本社の他、外資系企業も多く集まっています。
外資系企業が進出した背景には、虎ノ門エリアの地理的条件が挙げられます。虎ノ門周辺には官公庁の集中する霞が関や各国大使館が多い赤坂があり、これらの立地要因により外資系企業が数多く進出したと考えられます。
オフィスビルが建ち並ぶ一方、周辺には江戸幕府の命で建てられた「愛宕神社」、緑豊かなスポットとして知られる「芝公園」などの名所もあります。
これらのエリアは、樹林地や水辺等の自然的景観の維持や保護を目的とする「風致地区（ふうちちく）」に指定されています。都市計画法上、風致地区では建物の建築や樹木の伐採に制限が設けられているため、風致地区に隣接する虎ノ門エリアは今後も都会と自然が共存するエリアとして発展していくでしょう。
交通の利便性にも優れており、東京メトロ銀座線虎ノ門駅の他、日比谷線虎ノ門ヒルズ駅・神谷町駅、千代田線霞ケ関駅からもアクセス可能です。虎ノ門ヒルズ ビジネスタワーからは羽田空港へのリムジンバスが出ているため、空港へもアクセスがしやすく、国内外への出張にも便利なエリアといえます。

■再開発計画も進行中
江戸時代の趣を残しつつ、オフィス街として発展し続ける虎ノ門エリアは、都内の新たな拠点やランドマークを近年次々と生み出しています。
「虎ノ門ヒルズ」「東京ワールドゲート」といった複合施設が誕生し、2020年6月には「虎ノ門ヒルズ駅」も開業。2023年には、虎ノ門ヒルズ駅と直結した高層ビル「虎ノ門ヒルズ ステーションタワー」が竣工予定です。同ビルには、オフィスフロアのほか、商業施設や国際水準のホテルも入居します。
今後もさらなる再開発が計画されていることから、虎ノ門エリアの注目度はますます高まるでしょう。

虎ノ門エリアの特徴

虎ノ門エリアの特徴を踏まえ、オフィスを構えるメリットについて紹介します。

■虎ノ門エリアの業種分布
国内外の企業が多く集まる虎ノ門エリアは、霞が関に近い立地であることから、公益法人や独立行政法人などのオフィス入居率が高い傾向にあります。その一方で、ITや広告会社・コンサルタント業などの民間企業も多く進出しています。
また、エリア内では複数の再開発計画が進行中であるため、今後はより幅広い業種・業態の集積も期待されています。

■オフィスワーカーのメリット
虎ノ門エリアにオフィスを構えるメリットとして、まず挙げられるのが交通の利便性です。虎ノ門駅・虎ノ門ヒルズ駅には、東京メトロ銀座線・日比谷線が乗り入れており、霞ケ関駅まで行けば丸ノ内線など、複数の路線が利用可能です。東京駅・渋谷駅・新宿駅に30分以内でアクセス可能であり、飲食店やコンビニ、ドラッグストアなどの商業施設も充実しています。
三菱地所リアルエステートサービスが提供する「賃貸オフィス検索サイト」では、虎ノ門エリアの賃貸オフィスビル情報を豊富に取り扱っております。虎ノ門エリアへのオフィス移転をご検討中の方は、ぜひ賃貸オフィス検索サイトをお役立てください。


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虎ノ門エリアの賃貸オフィスの空室率・平均募集賃料

次に、虎ノ門エリア（新橋・汐留を含む）の空室率・平均募集賃料についてご紹介します。

■空室率
2024年3月の賃貸オフィスの空室率は8.54％でした。2023年6月に空室率は11.37％に急上昇しており、2023年8月には12.93%となりました。これは、虎ノ門エリアを中心に複数の大型物件が竣工し、新築募集床の大量供給とそれに伴う二次空室が発生したことによる影響と考えられます。その後は緩やかに下落し、8%前後で安定しています。

■平均募集賃料
2024年3月の賃貸オフィスの平均募集賃料は36,517円/坪でした。大型物件の竣工により、2023年7月から緩やかに上昇し、2023年11月には37,000円/坪台となりました。その後は横ばいの状況で36,000円/坪台を推移しています。

虎ノ門エリアの今後の展望

虎ノ門エリアのオフィスやまちづくりにおける役割、今後の再開発計画について解説いたします。

■港区の「まちづくりガイドライン」にみる虎ノ門エリア
港区が2012年に策定し、2023年に改定した「まちづくりガイドライン」では、虎ノ門エリアにおけるまちづくりの方向性が示されています。その中では、『国際ビジネス交流拠点にふさわしい快適で魅力ある複合市街地の形成』をひとつの方向性として打ち出しています。周辺に各国の大使館や官公庁が集中している虎ノ門の立地を活かすといえるでしょう。一方、『歩行者中心のまちを実現する人にやさしい交通ネットワークの形成』、『都心にありながら豊富な緑に囲まれた自然豊かな都市環境の形成』といった課題も掲げられています。こうした目標・課題に対して打ち出されたのが、以下の重点方策です。

国際拠点としての機能をより強化するとともに、ビジネス街としての機能を高める交通結節点の利便性向上、緑豊かなオープンスペースの創出といった方針が盛り込まれています。今後の虎ノ門エリアはオフィス街としてはもちろん、より多面的な顔を持ったエリアとして躍進することが期待されます。


■虎ノ門エリアにおける再開発計画
虎ノ門エリア内では現在も再開発が進んでおり、複数の大型ビルが開業を控えています。ここでは、虎ノ門ヒルズ ステーションタワー・麻布台ヒルズ・虎ノ門二丁目地区第一種市街地再開発事業 業務棟の概要をご紹介します。

●虎ノ門ヒルズ ステーションタワー
「虎ノ門一・二丁目地区第一種市街地再開発事業」の一環として竣工するのが、虎ノ門ヒルズ ステーションタワー。東京メトロ日比谷線虎ノ門ヒルズ駅と直結し、地上49階建て・高さ約266メートルの高層ビルです。総賃室面積は32,000坪以上、高層階にはオフィス、中階層にはホテル、低階層には商業施設という構成となり、最高層階には最先端の情報発信拠点「TOKYO NODE」が設置されます。港区のまちづくりガイドラインに課題として挙げられていた「人々の集うオープンスペースの確保」を実現するためにも、重要な複合ビルとなるでしょう。

▽虎ノ門ヒルズ ステーションタワーの特集記事はこちら
「虎ノ門ヒルズ ステーションタワー」人とアイデアが行き交う“結節点”、この街が東京の「磁力」を高める


●麻布台ヒルズ
2023年6月竣工の麻布台ヒルズ。「虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業」の一環として、虎ノ門5丁目・麻布台1丁目・六本木3丁目を開発範囲とした再開発計画となっています。
虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業は、「緑に包まれ、人と人とを繋ぐ『広場』のような街 - Modern Urban Village – 」をコンセプトに、オフィスやホテル、医療センターなどを備えたコンパクトシティを目指しています。A街区～B-2街区のビルには、オフィス・ホテル・医療施設・教育施設・商業施設が入居、就業者数は約20,000人を想定しています。大地震を想定した耐震性能の搭載に加え、非常用発電機システムも導入。ハイレベルなBCP対策が施されています。

▽麻布台ヒルズ 森JPタワーの特集記事はこちら
「麻布台ヒルズ 森JPタワー」生活のすべてをシームレスに繋ぎ、新しい働き方のメッカとなる


●虎ノ門二丁目地区第一種市街地再開発事業 業務棟
虎ノ門二丁目地区第一種市街地再開発事業 業務棟（仮称）は、虎ノ門二丁目地区第一種市街地再開発事業地内にて2025年2月に竣工予定のオフィスビル。新虎の門病院に隣接し、2階デッキからは虎ノ門ヒルズ駅と直結する予定です。地上38階・地下2階の規模で、低階層にはオフィス・商業施設・多言語対応の保育施設などが入居予定です。また、1～3階にはシェアオフィスやコンシェルジュサービス、フィットネス施設も導入予定されオフィスワーカーの多様な働き方が実現できるよう、サポート体制の整ったオフィスビルとなるでしょう。

虎ノ門エリアはビジネス街としてだけでなく、商業施設や国際的な活動の拠点としても発展しているエリアです。歴史と将来性を兼ね備えた虎ノ門エリアでの賃貸オフィス探しは、三菱地所リアルエステートサービスの「賃貸オフィス検索サイト」をご活用ください。虎ノ門ヒルズ駅・神谷町駅周辺などの立地条件や、賃料・竣工年・面積などの具体的な条件でも検索いただけます。


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