「持続可能な世界を実現する」ことが世界共通の目標となっている昨今。様々な分野で環境への配慮が求められていますが、とりわけ建設分野は人が住む街や、地球環境への影響が大きい分野と言えるでしょう。例えば、SDGsが掲げる目標の一つに「気候変動への対策」がありますが、建設におけるCO2排出量は世界全体の中で約40%を占めているともいわれています。排出量を最大限抑制し、さらにどうしても排出されてしまうCO2を吸収・除去することで、CO2排出量を実質ゼロとする取り組み（カーボンニュートラル）など、環境に対する対策を建設分野では積極的に行っています。

建物をつくる際に、企業が行うこれらの環境配慮に対する取り組みを第三者機関が評価するシステム、それが「環境認証制度」です。この記事では、環境認証制度が注目されている理由や、現在日本で普及している環境認証制度について解説します。

グリーンビルディングとは

グリーンビルディングとは、簡単に言うと環境に配慮した建物のことです。環境に配慮と一口に言っても、「見た目が緑化されている」というだけのことを指すのではなく、建設用地取得段階から、設計・建設・運用・改修・解体といったビルのプロジェクト全体を通して環境負荷軽減に配慮している建物を指します。サスティナブルビルディングとも呼ばれており、CO2排出量の削減や生態系の保護、資源の効率的な活用・循環などを念頭に置いて設計・建設されているのが特徴です。

環境認証制度とは

例えば、食品を購入する際に産地はどこか、どういった成分が含まれるのか、どのような栄養が得られるのか、など商品の情報を確認する方も多いのではないでしょうか。同様に、建物においてもどのような過程で計画・建設され、どのような環境配慮がなされているのか、というのを可視化できるツールが「環境認証制度」です。先述の「グリーンビルディング」の設計～解体までの過程で、企業等が行う環境配慮への取り組みに対して第三者機関がチェックを行い、認証をする制度のことを指します。この認証を行う機関は世界中に多くあり、中でも日本で多く普及しているのが「LEED」「WELL」「CASBEE」「BELS」等です。

環境認証制度が注目を集めている背景

冒頭で説明した通り、世界共通の目標であるSDGsを達成するために、企業単位でも取り組みが求められています。株式会社日本政策投資銀行・株式会社価値総合研究所が2023年11月に行った意識調査によると、企業規模の大小に関わらず、オフィスビルを選択する際の条件として、賃料・立地だけではなく環境配慮性能・ウェルビーイング対応等も重要視する傾向が見られました。
特に大企業ではESG／SDGsに係る外部からの情報開示・説明要求があるため、重要度が高くなっていると考えられます。同じく中小企業においても取引先を中心に同様の説明要求があることから、今後は企業規模を問わず、環境配慮への対応は必須になると予測されます。
参考：株式会社日本政策投資銀行,株式会社価値総合研究所オフィスビルに対するステークホルダーの意識調査2023

その他にも下記の理由から、環境認証制度は注目を集めています。

■国際的にカーボンニュートラルへの取り組みが求められている
地球規模の課題である気候変動問題の解決を目標として、2015年にパリ協定が採択されました。2050年までに温室効果ガス（CO2やメタンなど）の排出を全体として0にする「カーボンニュートラル」を実現することを各国が目標として掲げています。こうした時代の潮流の中で、日本でも温室効果ガス削減の動きが見られるようになりました。温室効果ガスは、大気を暖める性質を持ちます。増えすぎると地球温暖化の原因となるため、それらを削減するためにカーボンニュートラルが推進されています。
各企業に対しても取り組みが求められており、対策の一つとして環境に配慮したオフィスビル（グリーンビルディング）を選択する動きが大企業を中心に拡大しています。

■ESG経営が注目されている
ESG経営とは、環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス（Governance）の要素を重視した経営を行うことを指しており、環境への配慮やダイバーシティの推進、コンプライアンスの遵守など、企業を長く存続させるための要素が盛り込まれています。世界共通の目標であるSDGsを実現するための手段として、今、企業にはESG経営が求められています。投資家や顧客にESG経営をアピールするための手段の一つとして、環境認証制度を取得したオフィスビルを選ぶ企業が増えています。

こういった背景から環境認証制度への関心が高まり、東京をはじめとした都市部で、環境認証を取得するオフィスビルが年々増加しています。ビルオーナー側は認証を取得することで不動産価値の向上が見込める、入居テナント側は対外的にESG経営やSDGsに貢献していることをアピールできる、といったメリットがあります。

様々な環境認証制度について

環境認証制度は日本だけではなく世界中に普及しており、その種類も多岐にわたります。ここでは、主に日本のオフィスビルで取得されている認証制度を中心に解説します。

■LEED（リード）
LEEDはアメリカ発祥の環境認証制度で、多くの国で広く普及しています。世界での認証件数は2024年5月時点で約11万件、日本では271件で、毎年件数が増え続けています。
LEEDの認証基準は日々アップデートされることが特徴の一つです。グリーンビルディング市場の発展と共に、地球環境も常に変化します。社会情勢や気候変動などに対応するために、認証の基準も適宜アップデートすべきという考えに基づき、現在は最新バージョンの「LEED v5」の開発がアナウンスされています。
では、どういった内容がLEEDの評価対象となるのでしょうか。詳しく解説します。

まず、LEEDは、様々なプロジェクトに対応できるよう大きく分けて下記の6つの分野で認証システムを用意しています。

・建築設計及び建設（BD＋C）
・インテリア設計及び建設（ID＋C）
・既存ビルの運用とメンテナンス（O＋M）
・近隣開発（ND）
・ホーム（HOMES）
・シティー＆コミュニティ（Cities＋Communities）

ここでは、新築オフィスビルに適用される「建築設計及び建設（BD＋C）」を例として解説します。
評価項目は大きく分けて下記の9個のカテゴリーから構成されます。

各カテゴリーに必須項目と加点項目が設定されており、必須項目に関しては全て満たしていないと認証を取得できません。加点項目の点数に応じて、LEEDの認証ランクが決まる仕組みです。（サーティファイド・シルバー・ゴールド・プラチナ）

各カテゴリーにおける必須項目・加点項目を、いくつか抜粋してご紹介します。

●敷地選定…建設活動での汚染防止など

●水の効率的利用…屋内外の水使用削減、建物レベルの水量測定など
例えば、トイレで1度に流す水の量を約20%削減するなどの取り組みが求められます。

●エネルギーと大気…建物レベルのエネルギー測定、最低限求められるエネルギー性能など

●材料と資源…リサイクル可能資源の収集と保管、建設及び解体廃棄物の管理計画など
建設段階において調達する資材が環境に配慮されたものかどうか、環境製品宣言（EPD）を取得している建材を使用しているかどうか、などの情報開示と最適化が加点項目として設定されています。

●室内環境品質…最低限求められる室内空気質性能、環境中のたばこ煙の管理など
LEEDv4(バージョン4)では基本的にビル全体が禁煙であることが求められていますが、路上喫煙が禁止されている地区の多い日本では特別対応として、特定条件下においては喫煙室の設置が認められています。

このように、LEEDの評価項目は多岐にわたります。特に、「屋内の水使用量削減」や、「最低限求められるエネルギー性能」、「最低限求められる室内空気質性」などの項目は一般的な建物よりも求められる基準が高く、建設の計画段階から取得に向けて努力が必要です。
参考：Green Building Japan／第56回GBJセミナー「はじめてのLEED：入門編」／ Green Building Japan／グラフで見るLEEDとWELLの今 2024年5月

■WELL（ウェル）
WELLもLEEDと同様アメリカ発祥の環境認証制度で、2014年から運用が開始されました。こちらも世界中に普及している認証制度で、2024年5月現在、世界では1,478件、日本では56件が認証されています。
WELLとLEEDはどちらも建築・都市空間を評価するシステムですが、この2つの大きな違いは、評価する「対象」です。
LEEDは「省エネルギーなどを含む総合的な環境性能」にフォーカスしていますが、WELLは建物の中にいる「人の健康・ウェルネスとの関係」にフォーカスしています。例えば「水」という評価項目に対して、LEEDは水使用量の削減を評価し、WELLは施設内で人が飲用する水の質などを評価する、といった違いがあります。
WELLが誕生した経緯に「2つの90%」というキーワードがあります。人間は生涯の約90%を建築空間で過ごすと言われています。また、ビジネス運用コストの90%は人件費だと言われています。これらの理由から、働いている人の快適性・安全性・健康性について重要視すべきで、良い建築空間は働く人の知的生産性向上に寄与する、さらに生産性の高い建物は不動産価値が高くなる、という考えのもと、それらを判定する客観的な指標としてWELL認証制度が誕生しました。

WELLにもいくつか種類がありますが、ここでは建物を評価対象とする代表的な認証制度「WELL Building Standard（WELL v2）」について解説します。
評価項目は大きく分けて下記の10個のカテゴリーから構成されています。
LEED同様、カテゴリー毎に必須項目と加点項目があり、点数に応じてランクが決まります。（ブロンズ・シルバー・ゴールド・プラチナ）

カテゴリーごとに必須項目と加点項目がある点はLEEDと同じですが、WELLは人の健康とウェルビーイングに影響を与える様々な機能にフォーカスしている認証のため、LEEDとは特に異なる点があります。例えば下記のような評価対象項目です。

●食物…健康に配慮した食事や食材、添加物の表示等が必要
●運動…積極的なエクササイズとその支援策が必要
●こころ…メンタルヘルス関連教育と支援、デザインへの自然の取り込みなどが必要
●コミュニティ…ウェルネス関連教育、定期的な環境アンケート、関係者と連携した改善の取り組みなどが必要

このように、建物の中で働く人に対する評価項目が多くあり、ハード（空間）そのものだけではなく、社内規定や運営方法も評価対象になっています。また、WELL認証は「建物全体」「建物インテリアのテナント部分」「テナントビルの共用部分」を対象とすることができるため、ビルオーナーが主体となって認証を取得することも、テナントが入居部分を対象として認証を取得することもできます。

もう一つLEEDと異なる点が、「有効期限」、そして「現地審査」です。WELLには有効期限があり、3年ごとに再認証が行われます。また、WELLは書類審査に加えて現地審査も行われます。認証取得には継続的な努力が必要なため、取得の難易度は高めだと言えるでしょう。

参考：Green Building Japan／第56回GBJセミナー「はじめてのWELL：入門編」／ Green Building Japan／グラフで見るLEEDとWELLの今 2024年5月

■CASBEE（キャスビー）
CASBEEは、一般財団法人住宅・建築SDGs推進センター（IBECs）による日本発祥の環境評価制度で、建物の環境性能を総合的に評価する制度です。LEEDやWELLと評価対象項目は似ていますが、認証取得のための必須項目などはないため、主に建物を採点・格付けするためのツールとなっています。
また、CASBEEは「自主評価登録」を行うことが可能です。通常の認証では、CASBEE評価員が評価を行い、IBECsの認証を受けた第三者機関が審査を行い認証しますが、2019年からはCASBEE評価員が自主評価を行い、その結果を第三者に示すことができます。また、各自治体が独自の基準を定めて、一定規模以上の建物への申請を義務付けていることもあります。

CASBEEの認証には大きく分けて下記の5つの種類があります。

・CASBEE建築評価認証
・CASBEE戸建評価認証
・CASBEE不動産評価認証
・CASBEEウェルネスオフィス評価認証
・CASBEE街区評価認証

評価対象となる項目は省エネルギー性能、室内の快適性などだけではなく、生物多様性、景観への配慮など多岐にわたります。 今回は、オフィスビルを対象としている「CASBEE-建築（新築）」と、働く人の健康面に着目した「CASBEE-ウェルネスオフィス」について解説します。

CASBEE-建築（新築）
「建物の環境品質」と「建物の環境負荷」をそれぞれ採点し、その結果を「建物の環境効率」として数値化し、評価（ランク）を決める仕組みで、戸建住宅を除くすべての用途に適用が可能です。（C、B-、B+、A、Sの5段階評価）

「建物の環境品質」の項目では、「室内環境」「サービス性能」「（敷地内の）室外環境」が評価対象となります。室内の音や温度・光・空気環境のほか、敷地内の生物環境の保全や、地域との関わり方なども評価対象となります。

また、「建物の環境負荷」の項目では、「エネルギー」「資源、マテリアル」「敷地外環境」の3つが評価対象となります。自然エネルギーを直接利用する仕組みがあるか、建物の運用開始後にエネルギー消費の適切な管理を継続しているか、水資源の保護や地球温暖化への配慮ができているか、などが評価対象となります。

CASBEE-ウェルネスオフィス
建物利用者の健康性・快適性を維持・支援する建物の仕様、性能、取り組みを評価するツールです。評価対象は「オフィス（事務所）」で、ビル内のオフィスを評価する場合、ワークプレイスのみならず共用部も含めたビル全体（事務所用途部分全体）が対象範囲となります。

評価項目は下記の5つのカテゴリーに分類されます。

・健康性、快適性
・利便性向上
・安全性確保
・運営管理
・プログラム

室内の音や光、空気環境のほか、災害対応、メンタルヘルス対策、健康増進プログラムなど、主に「働く人」にフォーカスした評価項目が並びます。直接的に健康に関わるもの（健康性・快適性など）だけではなく、知的生産性の向上や安全・安心に関する要素（運営管理・プログラムなど）も含まれていることが特徴です。各評価項目を5段階評価とし、総合得点を算出することで評価（ランク）が決まります。（C、B-、B+、A、Sの5段階評価）

■BELS（ベルス）
BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）は、2013年に国土交通省が制定した「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン」に併せて、建物の省エネルギー性能の評価および表示を行う第三者機関として運用が開始されました。2023年9月には「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度ガイドライン」が公表され、新しい省エネ性能表示制度が施行されましたが、BELSはこれらの改正に対応しており、国が推奨する第三者評価制度に位置付けられています。
これまでご紹介した他の環境認証制度では、エネルギー性能に加えて室内の快適性や安全性などを包括的に評価しますが、BELSは建物のエネルギー性能だけに評価対象を限定しているため、シンプルでわかりやすい仕組みです。

原則として新築・既存を問わず全ての建物が評価対象で、評価時期についても着工前～竣工後まで幅広く対応しています。建物の一次エネルギー消費量の値に基づき、★1～5の5段階評価を行います。標準仕様の建物のエネルギー消費量からどの程度削減することができたのかによって、★の数が変わります。
オフィスビル等（非住宅）の評価には下記の計算が用いられます。その値（BEI：一次エネルギー消費量基準）が小さいほど省エネルギーな建物となります。

BEI＝設計一次エネルギー消費量÷基準一次エネルギー消費量

※設計一次エネルギー消費量＝（空調、換気、給湯、照明、昇降機が消費するエネルギー合計）―（再生可能エネルギー）
※基準一次エネルギー消費量…建物用途で決められている、標準の一次エネルギー消費量

■ZEB（ゼブ）
先述のBELSの最高ランク（★★★★★）を取得したうえで、さらに省エネ性能が高い建物は「ZEB」を取得することができます。ZEBは「ネット・ゼロ・エネルギービル」の略で、省エネルギー性能を高めて使用エネルギーを減らし、さらに太陽光などで創出したエネルギーを使って年間消費エネルギーの収支を実質ゼロにすることを目指した建物です。
BELSとZEBの認証機関は同じで（一般社団法人住宅性能評価・表示協会）、協会に認証された登録機関が審査を行う第三者評価システムです。

ZEBは建物の条件やエネルギー消費量の削減率や対策に応じて4つの評価に分かれています。

ZEBについては下記の記事で詳しく解説しておりますので、ぜひご一読ください。

これからのオフィス・商業ビルに求められるZEBとは？概要・改修事例を解説


ここまでご紹介した環境制度をまとめると下記の通りです。（主にオフィスビルを対象とする制度名をまとめています。）

環境認証制度を取得したオフィス事例

日本国内においてLEED、WELL、CASBEE、ZEBなどの認証を取得している事例を紹介します。

■虎ノ門ヒルズエリアプロジェクト
虎ノ門ヒルズ全体で、エリア開発を対象とした「LEED ND（街区）」の最高ランクであるプラチナランクの予備認証を取得しています。地下鉄（新駅）などの公共交通機関との一体整備、地元の地権者と共に推進する都市づくりへの姿勢などが高く評価されました。
また、エリア内の「虎ノ門ヒルズ ステーションタワー（オフィス・商業部分）」でも「LEED BD＋C／CS（建物）」のプラチナランク予備認証を、さらに「WELL」のプラチナランクの予備認証も取得しています。WELLの予備認証取得済物件としては国内第2位の登録面積です。

虎ノ門ヒルズ ステーションタワーについて取材を行いました。こちらもぜひご一読ください。
「虎ノ⾨ヒルズ ステーションタワー」⼈とアイデアが⾏き交う“結節点”、この街が東京の「磁⼒」を⾼める

■虎ノ門・麻布台プロジェクト
虎ノ門・麻布台プロジェクトも、エリア開発を対象とする「LEED　ND（街区）」カテゴリーで都内初のプラチナランクを取得しました。また、「麻布台ヒルズ 森JPタワー（オフィス・商業部分）」においては「WELL」の最高ランク（プラチナランク）の予備認証を取得しています。WELLの予備認証を取得した物件の中では、世界1位の登録面積を誇ります。広場を中心とした緑化、カフェでの健康的な食事の提供、空調機の高性能フィルタ設置による高い空気質環境などが高く評価されました。

麻布台ヒルズ 森JPタワーについて取材を行いました。こちらもぜひご一読ください。
「⿇布台ヒルズ 森JPタワー」⽣活のすべてをシームレスに繋ぎ、新しい働き⽅のメッカとなる

■フロントプレイス千代田一番町
フロントプレイス千代田一番町は、WELL認証の最新バージョンである「WELL v2」のWELL Core予備認証（※）を取得しました。WELL v2の予備認証取得は、日本では初の事例です。評価ポイントとしては、自然光を十分に取り入れられる設計や開閉可能な窓、エアコンよりも省エネ効果のある輻射式冷暖房の設置などが挙げられます。

※WELL Core…WELL認証の中で、賃貸ビル（事務所や店舗を主な用途とし、賃貸する目的で建てられたビル）の共用部分が主な対象となるもの。テナントビルの特性を考慮した要件が付加されている。

■（仮称）内神田一丁目計画
2025年11月末竣工予定の（仮称）内神田一丁目計画は、事務所部分において2022年9月に「ZEB Ready」の認証を取得しました。 設計検討当初から建物全体のエネルギー負荷低減を考慮し、先進的な環境技術を導入したことや、大手町エリアの地域冷暖房（DHC）システムを神田エリアに延伸し、熱源としてDHCの冷水・温水を受け入れていることなどが高く評価されています。

■八重洲ダイビル
八重洲ダイビルは今後、「LEED」認証ゴールドランクの取得を予定しており、オフィス部分については「BELS」の星5評価および「Zeb Oriented」を取得予定です。また、「CASBEE-ウェルネスオフィス」においてはSランクを取得予定で、環境負荷の抑制と高い耐震設計によるBCP対策などが評価されています。

八重洲ダイビルについて取材を行いました、こちらの記事もぜひご一読ください。
「八重洲ダイビル」創業時からの変わらぬ想いを核に、次の100年を⾒据えて新しく⽣まれ変わる

■関電不動産渋谷ビル
関電不動産渋谷ビルは、「BELS」の最高ランク認証および「ZEB Ready」を取得しています。ビル内には空調や照明スイッチがなく、人を感知して自動で作動するシステムの導入でエネルギーの消費を抑えることに成功しました。建物は新耐震基準の1.5倍以上の強度があり、入居テナントの安心・安全を確保するBCP対策が施されています。

関電不動産渋谷ビルについて取材を行いました、こちらの記事もぜひご一読ください。
「関電不動産渋谷ビル」働く人たちの個性が交わり、“らしさ”を創造する場

まとめ

ここまで様々な環境認証制度についてご紹介しました。SDGs実現に向けた取り組みが求められている昨今、企業がどのように環境問題に取り組んでいくのかが注目されています。環境認証制度を取得したオフィスビルに入居することは、企業ブランディングの観点でも、メリットが大きいと言えるでしょう。


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